“金九”接近尾声 那些扬言涨价的楼盘套路到你了吗?

昆明楼市深度报道 2020-09-24 12:05:06
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明涨实降?

8月底,随着昆明有多个楼盘相继宣布9月1日开始涨价,涨价幅度基本上从3万元到10万元每套不等,昆明“金九银十”的房地产市场似乎迎来了涨声一片。

如今“金九”即将进入尾声,那些说好要涨价的楼盘涨了多少呢?

8月份提前放出消息要涨价的楼盘大都位于昆明主城区,单从成交均价来看,并没有太大的变动

比如gyh,从8月份就扬言要涨价,单价上调1500元/㎡,乍一看一套房瞬间涨了十几二十万,但近期的成交均价却没有明显变化,再一打听,原来涨价的只针对72㎡的E户型,相当于只是这一个户型涨价了而已。

再比如位于太平新城的lhgj,之前也盛传涨幅将有大几万,看均价,从上个月的5500元/㎡涨到了这个月的5900元/㎡,一个月的涨幅高达7%,涨了吗?涨了!但实际上,只要再往前翻几个月的房价记录就能看到,这也只是涨回了疫情前的价格而已,再配合活动优惠的话,这价涨得就跟没涨一样。

(lhgj价格变化记录)

仔细一看,原来各楼盘在宣布涨价时都有一定附加条件,比如只是某个户型涨价,其余户型不变,或者只是高层产品涨价,洋房保持不变,而更多楼盘只是发出通知,模糊地表明项目将会作一定的价格调整。

目前来看,只有位于太平新城的dcxy比较实在,要求所有在售产品全线上涨3万元/套,然而项目在售产品也不多,这个涨价就更像是给老业主的一颗定心丸。

一圈看下来,竟然没有哪个高调扬言涨价的楼盘实实在在涨了价,焦点君满脑子都是,就这?还不如滇池边某些暗搓搓涨价的项目(hxsj)呢。

今年如此高调的价格调整背后,更多的是开发商的急迫。

2月份大部分的城市都进入了楼市停摆的状态,成交量以肉眼可见的速度直线下滑,直接影响了上半年大部分房企的销售业绩。

(来源:锐理数据)

随着各行业逐渐恢复,楼市即使加速冲刺也难以赶上前期落下的进度,8月末各房企陆续发布的中期年报显示,有二十余家企业上半年的目标业绩完成率不到40%

与此同时,大部分房企在年报中强调业绩目标保持不变,这也就意味着,随着“金九银十”的到来而开启的最后一季度将成为各大房企的关键冲刺期。

因此,选择以价格上涨或者让利优惠这种最为直接的策略,就成为了这段冲刺期最直接有效的做法。

高调宣布涨价,并正式地发布通知,同时在通知发布与正式涨价之间,预留三五天的时间缓冲,这就是在通过明确的时间节点来形成有价无市的销售氛围,像极了健身房教练告诉你再不办卡下个月就要涨价了。

纵观这两年发布了涨价通知的各楼盘,几乎都能发现雷声大雨点小的规律,更多的只是为了用潜台词告诉还在观望的客户:“现在立刻马上买就是最实惠的,速来!”同时给已经买定离手的业主们释放信号:“买到就是赚到,保值增值占到大便宜了!”

一来二去,意向客户签约了,老业主吃了定心丸,再配合一些其他的优惠,给购房者一种房子涨价了,但我买得还挺划算的感觉,对于开发商来说,简直一举多得。

在涨价的另一边,昆明也有多个楼盘推出了各类特价活动,覆盖了昆明的所有片区,特价房、一口价、团购房等优惠活动都安排上。从优惠幅度来看,也很有诱惑力,按照各楼盘所宣传的优惠政策算下来,每套房的优惠总价可达十几万,位于呈贡的某项目较高优惠可达二十多万。

这么多弯弯绕绕的套路下,楼市究竟是怎么样的?通过数据或许能看出一些端倪。

根据国统局发布的2020年8月份大中城市商品住宅价格数据来看,昆明房价环比上涨了0.9%,自2016年来,昆明新房的房价环比下跌只有4次,总体趋势始终保持着上升状态

(数据来源:国家统计局)

结合锐理数据来看,今年上半年昆明市新房均价已接近15000元/㎡,其中5月、6月、7月的均价都已经突破了这个数字。

单从市场环境趋势来看,昆明市主城区能够供应的土地越来越少同时越来越贵,涨价几乎是一定的。进入九月以来的住宅成交数据也明显上扬,同时楼市新增供应也在大幅上涨,可以说,各大开发商都在摩拳擦掌等待入市。

大环境看涨的前提下,楼市的涨价也就显得合理了许多,但复杂的营销手段下,依然还是有点懵,毕竟现在的房价,别问,问就是涨!实际上,真的在涨价的楼盘也很好辨认。

首先就是楼市的经典理论:“地段、地段、还是地段”,只要拥有城市核心的地段,开发商就敢于说涨就涨,无惧外部因素,如果区域价格已经不低,项目本身又确实不错,那几乎就是涨得理直气壮、底气十足。

其次就是有较为稀缺的物业价值加持,比如学区房地铁房。就学区房来说,一旦开发商宣布某个优质教育资源签约入驻其项目,那接下来,就能看到购房者着急上车,老业主捂嘴偷笑的场面。地铁房更不必多说,一号线沿线的楼盘从地铁开通到现在房价几乎都翻了个倍,较新的四号线从建设到开通,也是眼睁睁看着周边楼盘晋升地铁盘后一路飞涨。

抛开这些对房价有着实质性影响的因素再去看那些扬言涨价的项目,孰真孰假一目了然。

那么问题来了,现在是买房的好时机吗?

之前焦点君在(《契税法》来了 今年昆明楼市还会有“金九银十”盛况吗?)一文中有过相关的建议,而随着8月20日,央行、住建部召开座谈会设置了“三道红线”之后,情况似乎有了一些变化

近一个月以来,在“三道红线”压力之下,为更好地控制风险,企业主要从开源、节流和动态管理三个方面着手,将杠杆率维持在合理水平。

在如此大的业绩与政策双重压力下,今年年底各大开发商的优惠活动显然会更加有诚意。焦点君大胆预测,为了促进购房成交,接下来各大开发商仍然会以价格作为主要营销手段加大优惠力度,同时配合各类活动增加项目曝光度,且今年内不会再有大幅度的涨价行为。

长期的买房时机来说,焦点君的建议依然是:改善客户果断出手,刚需客户对比后择优出手,投资客可以多对方对比

针对近期来看,可稍微大胆一些,挑选自己喜欢的房源,对比之后该出手时就出手。

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