2024年，绝对是楼市变革的起点！

地段好、配套好、超低价的全新房源不再是梦，由政府配建的全新保障房或将改变楼市生态圈。

新年伊始，“配售型保障房”已成为全国楼市的高频词，昆明也同步开启。

本周一，昆明市规划局公示了多个地块的调规公示，但这不是一场普通的“调规”。

首批“配售型保障房”即将登陆昆明市场！

此次文件涉及盘龙区山水新城板块（天宇澜山周边）、官渡区方旺片区（官渡第二中学周边）、呈贡区雨花片区（原康美健康城地块）、西山区马街板块（融创文旅城周边）、西山区杨家地板块（金牛小区周边），这些地块全部调整为二类居住用地（R2-保障性住房），即未来将建设配售型保障房。

（马街片区地块）

（杨家地板块地块）

（山水新城片区地块）

（呈贡片区地块）

（官渡片区地块）

不得不说，这些地块的位置极佳，周边的新房二手房单价都不便宜。金牛小区更是西山区顶配书包房，二手房价高达2.5万元/㎡！其他片区的的周边新盘也都是热门红盘。

从今年初就大批土地的调规可以看出，这种全新房源或将成为昆明楼市的新主场！

什么是配售型保障房？

交易规则：配售型保障房是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房。

简单来说，配售型+保障房，即为可以购买的保障性住房。但不同于商品房可以抵押、上市交易，配售型保障房是封闭运行的，不能上市交易。

定价规则：价格作为配售型保障房的最大优势，不同于商品房的自主定价、政府监督。

配售型保障房的价格以“保本微利”原则配售，配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

血拼姐查询了其他几个城市的配售型保障房以供大家参考。

其中，福州的全国首个新建配售型保障性住房项目，售价或不超过6000元/㎡；深圳启航华居配售型保障房项目，据业内人士预测价格约为1万+/㎡不到2万/㎡的价格，比同区内商品房单价低了远超50%。

以目前昆明13297元/㎡的新房均价来看，简直不敢想象“保本微利”的“配售型保障房”价格能有多低。

地段好、价格低的配售型保障房，虽然很香，但是限制也不少。

通过其他城市的配售型保障房，血拼姐发现几点规律。

户型限制：配售型保障房多为小户型产品。

如福州项目，当地建设的首批配售型保障房的户型主要是45到75平方米的小户型；深圳首批建设的配售型保障房的户型为69㎡两室两厅和89㎡三室两厅的小户型。

申请限制：申请对象为住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。（深圳市启用了户籍和社保限制，申请人或共同申请人具有市户籍和社保缴纳3年以上；如没有本市户籍，申请人需有居住证并在本市缴纳3年以上。）

使用限制：配售型保障性住房只能用于家庭自住，不能转让、赠与、出租、擅自调换或改变房屋居住用途，不得长期闲置。

买售限制：购买后不能上市交易，只能由政府回购；一个家庭只能购买一套。（目前来看似乎“辞职离开所在城市”可作为出售理由转让给政府回购，尚未有明确出售条规。）

通过以上几点限制可以看到，配售型保障房作为政府保障型房源，主要是为了解决居民的住房困难问题，这种房产已经脱离了“商品”属性，并不能作为升值保值的家庭投资，重新回归了居住本质。

对于低收入家庭来说，配售型保障房无疑是一大重磅利好。

但是对于开发商来说，这却不是一个好消息，大量低价小户型产品推出，对刚需楼盘来说冲击力是巨大的。价格依旧是目前购房者认定的第一要素，如果开发商在产品设计、品质、配套等附加条件上做到绝对优势，难以在刚需市场杀出一条出路。

写在最后，

随着配售型保障房的全面上市，楼市的格局将会发生重大转变。

由政府配建的小户型刚需产品，满足无房和低收入家庭的人居需求；而大户型改善型产品，将由开发商来建设，提供更多高端需求。

分工明确，满足不同人群的多样性需求，让每个家庭有“有房可住，有家可回。”

昆明的配售型保障性住房的未来动态，血拼姐将持续关注！