当下，房地产市场供求关系发生重大变化，行业已经进入见顶后的回落阶段。2023年，楼市继续承压前行。1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况，数据显示，2023年全国商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，2023年商品房市场表现不及2022年，虽然政策端出现较大改善，购房成本较低，但新房市场面临房企信用与项目交付风险，购房者购买期房较为谨慎，将目光转向二手房，新房的预售制度及预售监管制度亟需改革。

不过，2023年全国房屋竣工面积明显增长。数据显示，2023年全国房屋竣工面积99831万平方米，同比增长17%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%，这是保交楼工作效果的持续显现。

销售压力仍在 但降幅收窄

2023年，房地产市场仍然处于转型期的调整中。综合全年来看，销售、开发投资、房企到位资金等多项指标处于下滑阶段。

在成交方面，统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6%。“全年11.17亿平米的商品房销售面积，创2012年以来新低，销售额11.66万亿创2016年以来新低。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

但易居研究院研究总监严跃进表示，2023年商品房销售额虽然有下跌，但房地产市场出现调整是客观事实，不能简单认为市场没有需求，在2024年城镇化和乡村振兴统筹发展中，市场需求还是很充足的，要好好挖掘。

虽然2023年全年商品房销售情况表现不及2022年，但是12月，在政策显效、企业加大营销力度等多种因素带动下，全国商品房销售规模环比得到回升。诸葛找房数据显示，12月商品房销售面积11266万平方米，销售金额11304亿元，环比分别上升41.56%及38.58%。此外，据中指监测数据，12月重点100城新建住宅销售规模出现一定翘尾行情，销售面积环比增长近两成。

事实上，对比2022年，2023年商品房销售指标降幅明显收窄。统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%。由此来看，2023年销售面积与销售额分别比上年大幅收窄15.8和20.2个百分点。

降幅收窄一定程度上离不开政策的推动，2023年下半年开始，从中央到地方、从供给侧到需求端，关于楼市松绑的政策层出不穷，其中涉及降低首付、认房不认贷、优化套数认定标准、提高贷款额度、优化限购限售等方面。对此，统计局有关负责人表示，8月份以来，全国新建商品住宅网签备案量整体回升，其中12月份比8月份回升了20.2个百分点。从70个大中城市监测情况看，新房和二手房的成交量都在温和上升。

开发投资信心弱 竣工面积增加较快

从开发投资端来看，2023年全国房地产开发投资信心较弱，继续维持负增长。数据显示，2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。

“2023年前11个月全国房地产开发投资累计同比下降9.4%，1-12月下降9.6%，根据累计值折算后，当月同比下降12.5%（前值下降10.6%），跌幅扩大。”中泰证券研究所高级经济学家杨畅分析称。

王小嫱表示，2023年开发投资增速处于历史较低水平，虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。

“近期一些银行发布了2024年重点支持的房企名单，此类房企应该在2024年拉动投资方面发挥积极作用。各地要充分理解房企开发投资面临的难处，同时主动提供资金支持，做好融资和营销工作，积极稳投资，真正促进部分优秀房企投资工作率先发力。”严跃进提议道。

值得一提的是，2023年全国房屋竣工面积99831万平方米，同比增长17%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%。房地产竣工面积增加较快，是保交楼工作效果持续显现。严跃进进一步表示，2024年要积极做好保交楼工作，尤其是各类专项资金要加快效率投放。类似“专项资金+银团贷款”的工作要深入细致富有成效，真正助力保交楼工作的开展。

不过，房企资金端未见明显好转。数据显示，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。中指研究院市场研究总监陈文静表示，2024年1月5日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更加精准支持房地产项目合理融资需求，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐好转。

行业长期健康发展仍有较好基础

对于2024年的房地产市场，有业内人士表示，预计2024年商品房销售市场仍维持在当前成交规模徘徊，销售面积预计11万亿㎡，销售面积降幅收窄至3.8%，销售金额与2023年持平。“一方面，近年来新房供应规模下滑，加上短期新房市场的交付风险以及房企的债务风险并未完全化解；另一方面，二手房分流新房的趋势延续。”

陈文静认为，2024年房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善，短期新房市场仍有一定调整压力。

她还表示，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降5%左右；乐观预期下，若2024年经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。伴随着央行重启抵押补充贷款(PSL)、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年房地产开发投资形成一定支撑，但在销售市场修复缓慢影响下，全国房地产开发投资下行态势或难改。

为提振信心，有关部门也为行业注入“强心剂”。1月17日，国家统计局局长康义在2023年国民经济运行新闻发布会上表示，房地产市场长期健康发展仍有较好基础，我国城镇化数量和质量提升还有很大空间。

此外，康义称，构建房产发展新模式潜力十分巨大，随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造工程等有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

来源：财经网