今年楼市的“降价风”，从一季度就开始刮起来了。

从年初公寓降价的新闻开始，“公寓第二套半价”、巫家坝的“7”字头公寓、主城内的“6”字头公寓，以及近期不少房产中介力推的“昆明CBD旁，单价4字头”公寓，仿佛都在告诉购房者，速来，房子真的降价了！

 （“CBD旁4字头公寓”效果图 猜猜是哪个项目？）

如果说公寓降价还只是业内在议论纷纷，那当昆明的住宅也开始刮起“降价风”的时候，即使对楼市关注不多的昆明人也能清晰地感受到，今年昆明楼市不太一样了。

住宅降价最开始并不像公寓那样抓人眼球，只从昆明周边区县能看出来比较大幅度的降价。即便如此，安宁太平新城的项目释放“4”字头房源，滇中新区的文旅盘推出4000元/㎡特价房这一类的信息还是刷爆了焦点君的朋友圈。

（一度在朋友圈刷屏的某文旅盘特价房）

当然，由于项目特价房房源比较少，还有项目还有要求一次性付款、不能网签、车位捆绑销售等附加条件，这些降价的项目虽然刷屏，但也是看热闹的居多。

此后，昆明各项目面对市场大环境降温和去库存回款的双重压力，主城区也开始不断出现各种形式的特价房，甚至有项目直接宣布降价。

进入8月，“降价”的苗头看上去就更加明显了，无论是西市区直接降到“9”字头的洋房，还是北市区一推出就直接开始降价准现房，甚至是巫家坝放出的均价低至14900元/㎡的特价房源，“主城区有楼盘均价跌破万元”像一颗炸弹投下，震动了昆明楼市。

公寓降完住宅降，昆明楼市，真的只能靠降价卖房了吗？

这得从不同角度来看一看。

从开发商的角度来看，降价虽然有一定营销噱头的成分，但更多的，还是受到了市场整体降温，以及自身问题暴露的影响。

首先是市场大环境，8月16日，国家统计局发布的7月份商品住宅销售价格变动数据显示，昆明新房价格环比下降0.5%，同比上涨3.8%，这是昆明房价在年内出现的“两连降”。

（数据来源：国家统计局）

在稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的信号下，随之而来的各地调控政策，都在围绕“房住不炒”持续发力，涵盖限购、限售、限价、设立二手房参考价格、打击炒作学区房行为等。

在一番相对集中的“花式调控”下，全国整体房价涨幅显现出了一定的回落征象，大中城市房价已连续两个月出现降温。

总体来看，昆明开发商的“降价风”则主要是受到了金融政策和“三道红线”下自身短板显现的限制。

一方面，伴随金融政策收紧，防范资金过度流向房地产市场，自去年年底，多家银行就开始在房贷利率、房贷额度等方面进行了调整，尽管目前金融机构在昆明市场放款正常，但额度明显收紧，利率有所上升。购房者贷款受到限制，项目去化也就跟着受影响。

另一方面，“三道红线”也在这轮楼市调整中带来了全方位的影响，一众开发商都在为了降杠杆而努力。不少项目开发商在“三道红线”的压力下，为了控制“踩红线”的数量，缓解现金流紧张的局面，只能通过降价等手段快速回款。

此外，“三道红线”带来的影响也更具有持续性，据财联社此前报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

（新闻报道截图）

一系列约束政策下，不少房企都面临着巨大挑战，基于自身的资金状况和销售要求，比起其他营销活动，降价无疑是当下最为“快、准、狠”的选择。

开发商的“降价风”是吹上了，昆明的购房者们买单了吗？

据不完全统计，今年5-8月，昆明已有30多个项目推出过特价房，但商品房销售数据却并没有上涨。据锐理数据，昆明7月商品房新增面积74.15万方，环比下降47.84%，同比下降53.85%；销售面积64.48万方，环比下降6.61%，同比下降 29.84%。

（数据来源：锐理数据）

今年以来，不少购房者的观望情绪明显加重。

首先迎来“观望期”的就是学区房。

作为昆明购房的一大“硬指标”，学区房几乎是“硬通货”般的存在。而在昆明的盘龙区、西山区先后约谈了辖区内的地产项目，要求不得以学校为噱头进行宣传后，不少依赖学校配套的项目就经历了一波降温。

与此同时，随着全国“民转公”、“大学区”等政策的不断探索，昆明虽然暂时还没有颁布相关政策，但“学区房”热度已经受大环境影响有所下降。

对于注重学校配套的购房者来说，在政策没有明确入学变动情况之前，先观望一下反而比较靠谱。

当然学校这类配套的落地只是观望的众多原因之一，更重要的是，那些“价格异常”的项目，往往自身也有很大问题。

尤其是今年以来，不少看似“庞然大物”的房企在资金和施工方面问题不断，不仅造成大批业主维权，也让楼市显得更加低迷，面对这样的情况，购房者反而犹疑不定。

一方面，动辄可能要家中几个钱包一起上才能买的房，谁也不希望出现什么波折，另一方面，不少购房者还是希望房价能够继续再降一降，不说抄底捡漏，但起码别买了就跌。

因此，在楼市“买涨不买跌”的心态下，即使是刚需购房者，保持观望态度的也不在少数。

实际上，从近期的楼市表现及市场趋势来看，焦点君更希望，无论是开发商还是购房者都能摆正心态。

对于开发商来说，昆明楼市正在进行一次深度调整，短期内昆明市场的降温趋势不可逆转，频繁发布降价信息反而容易干扰市场预期。

尤其在房企层面不断出现资金紧张、施工暂停和股权更迭等消息时，降价对于市场来说，更像是在饮鸩止渴，让购房者充满疑虑而更加不敢入手。

长此以往只会形成恶性循环，不断降低房企的市场口碑，最后市场占有率只会不断缩水。

对于购房者来说，只要认真查看这些特价信息就会发现，推出特价房的楼盘大多为公寓，住宅的特价房源则更加偏向刚需，要么是房子本身存在一定问题，要么就是位置不够理想，倒也符合整体市场规律；而改善型项目的特价房则大都是楼层、朝向或户型不太理想的房源，更偏向于营销噱头。

再加上各式各样的附加条件：一次性付款、暂不网签等，整体看下来，价格确实“真香”，但价格是降下来了，风险也同时升上去了。

在一轮价格频繁变动的“特价风”吹过之后，近期也有不少项目逆势收回折扣，稳住价格，因此对于刚需购房者来说，血拼姐还是建议，不要抱着捡漏的心态购房，看到适合的房子，该出手时就出手。

写在最后：

调控政策的根本初衷是让房地产走向持续健康稳定发展，而不是仅仅让市场房价下跌，相较于涨价或者降价，“稳”才是最重要的，毕竟房地产行业稳固，房价理性，才能实现城市更加稳定地发展。

责编：王嘉