12月3日，历时5年建设的中老昆万铁路（以下简称中老铁路）正式开通运营，在2021年铁路通车的消息中，中老铁路应该是较新的一条，也是最瞩目的一条。

中老铁路是泛亚铁路中线的重要组成部分、是“一带一路”的标志性工程、是中老合作的标杆项目。

对于普通民众来说，最明显的变化是结束了普洱和西双版纳不通铁路的历史，昆明至西双版纳较快3小时，昆明至普洱较快2小时46分，出行方便了不止一点。

同时，也有很多网友在讨论，铁路开通后沿线城市发展是否会迎来新机遇，降温许久的房地产行业会因此回暖吗？

来源：昆明购房交流群

中老铁路是连接中国云南和老挝万象的国际铁路，由昆玉段、玉磨段、磨万段组成，全长1035千米。

其中昆玉段由昆明南站至玉溪站，全长79千米；玉磨段由玉溪站至磨憨站，全长507千米；磨万段由磨丁站至万象南站，全长418千米。

线路北起昆明，向南经玉溪、普洱、西双版纳，过中国磨憨铁路口岸和老挝磨丁铁路口岸，进入老挝北部地区。

中老铁路 实景图 来源：昆明铁路公众号

接着继续向南经琅南塔省、乌多姆赛省、琅勃拉邦省、万象省，最终到达老挝首都万象市。

我们主要看看云南境内几个主要途经城市的房地产发展状况。

西双版纳

首先不得不提的是西双版纳，作为中老铁路的门户口岸，西双版纳拥有丰富的旅游资源，近几年文旅地产算得上“大起大落”，关注度自然是较高的。

前几年，随着中国人口老龄化加速以及人们对于生活环境要求的提高，国内文旅项目升温迅速，西双版纳凭借得天独厚的气候优势，加上海南限购政策的影响，吸引了大量外来购房者。

西双版纳

大概从2016年开始，版纳房产市场炙手可热，房价一路引吭高歌，2018年达到了较高价约12000元/㎡。2018年末，西双版纳置业的缺点逐渐暴露，房价开始降温，2020年的疫情更是一针催化剂，基本切断了外来购房者的脚步，其地理位置又不具备辐射周边州市的条件，购买能力极速下降，供求关系发生逆转。

数据来源：中国房价行情网2019年和2020年，连续两年版纳房价跌幅都超过了10个百分点，在房价普涨的当下，这个跌幅算得上是“暴跌”了，“版纳房价腰斩”很长一段时间都是热议话题。

版纳文旅地产的出路在哪儿？疫情阴霾挥之不去，因此很多人寄希望于中老铁路能带动房地产回暖。

玉溪

其次是玉溪，作为昆明一小时经济圈的头号玩家，连接昆明与玉溪的昆玉段铁路早在2016年就开通运营，昆玉一体化被频繁提及。

相比大理、丽江、香格里拉、西双版纳等网红城市，玉溪是云南较大的以工业为支柱产业的城市，旅游业则显得有些尴尬，文旅地产基本只集中在抚仙湖周边，城区则是以刚需、改善等居住型楼盘为主。

房价方面，2016到2020年，更准确的说是2018年到2019年，在全国房价野蛮上涨和品牌房企快速扩张的裹挟下，红星美凯龙、中梁、金科、碧桂园、北大资源等相继进入玉溪，房价经历了一轮快速上涨。

玉溪近五年房价走势 来源：中国房价行情网

根据中国房价行情网数据，2016-2018年之间，玉溪的房价基本维持在7500元/㎡左右，2018-2019年期间上涨2500元/㎡左右，新房均价近一万。今年，受整体市场影响，房价有所下滑。

普洱

提及普洱，大众最熟知的是普洱茶。比起玉溪、版纳，普洱的旅游资源要稍微逊色一点。

普洱最著名的是林业资源，5400万亩林地面积位居云南排名前列。目前，全市有1400多家涉林企业，但大都处于产业链前端。普洱的优势在于这里的环境和气候，物产丰富，如菌类和各种野味、热带水果种类都非常丰富，但交通不便，产业稍显滞后，旅游业也不如版纳，文旅地产有些许热度但也谈不上火爆。

总的来说，今年以来，三道红线的约束、频繁的政策调控，没有一家房企能够独善其身，2021年全国楼市普遍偏冷，云南包括玉溪、普洱、西双版纳在内的地州城市房价都有不同程度的降温。

或是房地产行业降温许久，市场急需一针强心剂。中老铁路开通之际，出现了类似“沿线房价又要涨了”的讨论，有房地产从业人员预测，铁路开通后云南的旅游旺季也即将到来，会在一定程度上刺激消费，房地产市场也会逐渐回暖。

那么中老铁路的开通会成为房地产行业发展的新机遇吗？先说结论“高铁开通≠房价上涨”，但机遇是存在的。

其一，高铁价值早已被透支。早在规划之初，沿线城市的地产开发商就已经将中老铁路作为宣传卖点之一，市场对这个消息早就已经消化了，开通后不太可能有比较明显的影响，只不过这一卖点有了事实支撑。

其二，人口流向不确定。在房地产行业有这样一句话：短期看政策，中期看经济，长期看人口。高铁方便出行的确会加速人口流动，但这个人口流动是双向的，如果当地没有足够的产业支撑年轻劳动力，他们会更愿意去到大城市寻求发展机会，人口会加速流失，没有需求，价格自然涨不上去。

举个例子，我国两条主干高铁线京沪高铁和沪汉蓉高铁开通后，沿线沿线近一半城市尤其是三四线城市的流出人口大于流入人口，比如荆州、滁州、沧州、枣庄等地。

那么话说回来，既然高铁开通对房价影响有限，云南这些城市还值得置业吗？

不管是城市建设还是产业发展，交通一定是最重要的影响因素之一。以往普洱、版纳虽然有机场，但更受限于航班数量和班次，“交通直达性”比较差，价格也不便宜，性价比较低，出行不便，对产业发展更是一大制约。

中老铁路云南境内沿途区域多为山地，与公路相比，铁路自身的巨大运输通道功能将大大降低物流时间与成本，会为包括旅游业在内的众多产业发展增加驱动力。

铁路在改变沿线地区出行方式的同时，更多的则是体现在区域互联互通，吸引人口、资金发展要素，提升城市资源配置效率，引导产业的重新布局、整合。

基于此，不少城市大都有依托中老铁路发展产业的规划，比如普洱计划投资30亿元在普洱工业园区宁洱片区建设林板家居产业园，实现资源培育+板材加工+家居制造全产业链的跃升，并拓展国内西南地区和国际东南亚市场，而这样的规划是需要较长时间才能实现的。

总得来说，不管是从对外界的联系还是当地产业发展来说，高铁开通肯定是一项利好，而且是长期的利好，所以不会立竿见影的体现在房价上。

（责编：向雪平）