随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——同德锦江嘉园。

（你赞多，先看你的）

1、集小高层、洋房、别墅于一体，想要的都有；

2、房龄较老，但价格不低；

3、盘龙江边，环境不错，离市中心还算近；

4、低密小区，高绿化率，居住氛围不错。

楼盘基本信息：

开发商：云南城邑房地产开发有限公司；

容积率：2.19；

绿化率：45.6%；

楼栋数：25栋（含小高层、洋房、别墅）；

总户数：942户；

停车位：1000；车位比1:1；

物业：云南同德物业管理有限公司，物业费1.8-2.6元/㎡·月。

（楼栋分布图）

同德锦江嘉园位于盘龙区盘江西路，广福路中段。项目总用地面积约为67.25亩，2011年交付。

（同德锦江嘉园）

一开始看到评测这个小区时，血拼姐内心是拒绝的，原因很简单，实在是对那一带的交通没有什么好感。

不知道是不是运气不好，每次去那附近必堵车，从万达广场附近的岔路开始，但凡能在20分钟内离开那都是谢天谢地，大商汇附近的路倒是很宽，但也仅限于主干道。

以上都是血拼姐非常个人的感受，实际上，这个区域也有不少开发商颇为中意，比如早几年的蓝光、中铁，近两年的绿城，除此之外，那一带的小区二手房均价都不低，一众2005-2015年前后的二手房，均价都能在14000-20000元/㎡左右，自然有其过人之处。

（区域均价 来源：贝壳）

比如，周围的环境实在很舒服，沿盘龙江都是市政绿化，路上的街心花园里有很多晨练的老人家，沿河溜达溜达，十分悠哉。

（沿路随机加入广场舞队）

话虽如此，当血拼姐以一个业主的心情去到同德锦江嘉园时，好像又有了不一样的感受。

2010年，同德锦江嘉园开盘，9000-10000元/㎡的均价直接刷新了当时南市区小高层的最高房价。

小区为法式建筑风格，产品多样，包括了小高层、洋房、联排别墅，定位偏刚改、改善，其中，小高层2T4户，总层高15层；洋房1T2户，总层高7层。

整个小区小高层645套，洋房285套，联排别墅12套。

（小高层）

（洋房）

此外，容积率2.19，绿化率45.6%，这两个数字足以秒杀昆明大部分次新房小区。

小区的人车分流非常到位，行人与车辆要从不同的门进入，且车辆是单独的行车道，不会占用小区内部道路，这样一来，小区内部能形成比较纯粹的景观空间。

（人车分流）

（单独的车行道）

小区内部的绿植养护非常好，虽然小区并不大，但走在其中颇有点曲径通幽的意思，非常安静，不得不感慨，绿化率高确实是舒服太多了。

（绿植很茂密）

内部设有中央水景，但有部分水景和小区门口的水景一样，看上去已经很久没有放水了，有些可惜。

（中央水景）

（不少水景都没有维护使用了）

此外，小区内部常规的儿童游乐区、休闲的亭子、小广场等都有设置，茶余饭后跟家人就在小区里绕一绕也挺自在。

（儿童游乐区）

（小广场）

比较有意思的是停车场的行人出口设计成了中央景观的亭子，与周围的景观融为一体，又方便又好看。

（停车场行人出口）

（走旋转楼梯下来收回方便这个评价，但走得心情挺好）

特别值得一提的是楼栋外立面，涂料外墙防水防潮，法式建筑的顶部设计很可爱，比较惊喜的是外墙的雕花，为整个建筑增添了不少优雅气质，十多年过去，现在拿出来看甚至还能超过不少次新房小区。

（外墙也维护得不错）

户型方面，小区挂出的房源建面约63-188㎡，以两室、三室为主，整体户型都比较方正实用。

先来看看最多的两室户型。

（建面约85㎡户型 图源：贝壳）

两室户型以东南/西南向为主，整体朝向还不错，户型也方正，两室两厅一厨一卫，明厨明卫，没有多余空间浪费，进深比较长，导致视觉上看起来会显得左右有些逼仄，但整体很实用，是值得考虑的户型。

再来看套洋房。

（建面约166㎡户型 图源：贝壳）

洋房为退台洋房设计，这就让每家都能拥有大阳台，户型图上也十分直观，一眼看过去采光非常好，一楼、二楼都有十分阔绰的阳台空间，几乎每个房间都有自己的阳台（或者阳台就在隔壁），二楼主卧还能有独立的书房，书房出去又是一个阳台，舒适度max。

整体来看，虽然是房龄较久的小区，但同德锦江嘉园的户型放到现在也依然适用，加上低密和不错的绿化，整体居住舒适度还是非常不错的。

交通方面，同德锦江嘉园周边有前兴路、官南大道、日新路、广福路等城市道路，但小区门口的望江路为双向单车道，在上下班高峰期有可能会堵车。

（门口道路）

小区门口有公交站，但是公交线路已停运，需要到600米外的公交站乘坐，且公交线路并不太多，地铁方面，目前最近的地铁站是2公里外的地铁1号线日新路站。

（门口公交站）

对于日常通勤来说，交通出行不算友好，公交地铁都出行不便，通勤有可能堵车。

医疗方面，距离小区约800米左右就有昆明市儿童医院，项目2公里范围有一所三甲医院云南省中医院(滇池院区)。

（云南省中医院滇池院区）

景观资源方面，项目地块东侧紧邻盘龙江，沿江而建的龙江公园是休闲散步不错的去处，盘龙江东侧约300米还有一条明通河，水资源丰富，生态环境较好。

商业配套方面，小区500米左右有大商汇商业中心和希望荟·耍街，周边较近的还有南悦城购物公园，日常吃喝玩乐还算方便。

（希望荟·耍街）

（这里还有农贸市场，比较方便）

教育方面，这一带也略微欠缺，小区1公里内有海青外国语实验学校，这是一所民办学校，2023学年度学费按物价部门核定标准收取。具体划片血拼姐没有查到，有看到小学是海贝中英文小学（民办），但不是很确定，欢迎大家补充。

同德锦江嘉园挂牌二手房价格14000-19000元/㎡，洋房更贵，普遍挂牌价格在17000元/㎡以上，小区整体均价约17300元/㎡。

周边有兴港珑湾、中铁水岸青城、中天融城、筑友双河湾等多个次新房小区，多为2015年后建成，均价13500-20000元/㎡。

新房方面，隔壁就是绿城柳岸晓风，为高层产品，均价17000元/㎡。

（绿城柳岸晓风效果图）

相较之下，同德锦江嘉园房龄较大，在价格上几乎没有什么优势，更建议为父母养老购入自住，虽然住得舒服，但交通和教育对于年轻家庭又略有些鸡肋。

优势：

1、低密，非常安静，居住体验不错；

2、高绿化率，门口就是盘龙江，主城难得；

3、小高层户型实用，退台洋房提升舒适度。

劣势：

1、公交远，地铁更远，通勤不友好；

2、房龄较长，再过几年日常维护难免更多一些；

3、价格偏高，隔壁新盘几乎同个价位。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。