出品｜焦点财经

作者｜吴亚

3月28日，万科发布2023业绩公告；次日，举行业绩推介会。

公告显示，2023年万科实现总营收4657.4 亿元、同比下降7.6%，归母净利润121.6亿元；截至2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元可覆盖一年内到期有息负债。

万科董事会主席郁亮于业绩会上表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。

面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型：一是，确保安全底线，2024年实现交易回款不低于300亿元；二是，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上；三是坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。

长租公寓规模持续领先，REITs突破助力可持续健康发展

“ 2023年公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。”万科在《致股东信》中如此写道。

就开发业务来看，万科公告指出，2023年公司实现销售额 3761.2 亿元，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计28.9万套，191 个批次实现“交付即办证”。

投投方面，2023年万科新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化， 2023 年去化比例超过 60%。

就经营服务业务来看，实现稳定增长，2023年全口径收入558.1亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入428.1 亿元，同比增加13.8%；经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点，形成了一批优质资产。

具体来看，万物云作为领先的全域空间服务提供商，2023年实现收入 334.2 亿元，同比增长 10.2%；核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%；现金及现金等价物达155.7亿元，现金盈余保障倍数达1.3倍。未来，围绕“蝶城+社商会”构建生态链接，打造刚需基础设施，为客户提升空间服务效率。

万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

万科坚持租购并举的策略，长租公寓业务的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。

作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。

同时，泊寓不断升级产品体系与服务，在15个城市36个项目中打造宜居的家庭式公寓产品，在10个城市管理超万张有品质的蓝领宿舍床位；积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。

商业开发与运营方面，报告期内，万科商业业务(含非并表项目)营业收入 91.1 亿元，同比增长4.6%。

其中，印力管理的商业项目营业收入57亿元，同比增长 4.1%，出租率 94.8%；截至期末，万科合计开业203个商业项目(不含轻资产输出管理项目)，一二线城市的占比超过 90%。

2023年，万科公募REITs试点持续深入，有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

万科还获得国资大股东的支持，根据今年3月印力REIT询价公告，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。

而自2017年深铁入股万科以来，已与万科已在多领域持续、深入开展各类合作，未来还会有更多支持万科的举措落地。

坚守安全经营底线，未来两年将削减付息债务1000亿元以上

2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战。销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正。

同期，在手货币资金998.1亿元，仍高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元；扣除预售账款的资产负债率 65.5%，较2022年底降低 2.1个百分点。

公告显示，截至2023年年末，万科的有息负债合计 3200.5 亿元；从偿还时间来看，一年内到期的有息负债624.2 亿元，占比仅为19.5%；分融资对象来看，有息负债中的银行借款1973亿元，占比为 61.7%。

值得注意的是，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。

根据业绩公告，万科2023年新获融资897亿元。其中境内新获融资766 亿元，新获融资的综合成本 3.61%，境外新获融资131亿元。

境内融资中，2023年万科累计发行信用债100 亿元，其中完成20亿元的公司债券发行，分4次完成总额为80亿元的中期票据发行。

此外，截至3月28日，万科在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等 22 个城市上报住建融资协调机制白名单项目42 个。

为了让公司平稳度过模式转型，万科在业绩报告中表示，一方面要确保安全底线，在销售端坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。

另一方面要坚定降杠杆，万科称未来两年削减付息债务1000亿元以上，削债金额占当前有息债务的三分之一。

而展望未来，伴随着城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，构建房地产发展新模式，已成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。

郁亮于业绩会上指出，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔；对于房地产市场的长期发展，万科保持了其一贯的信心。

万科将持续提供好产品、好服务，构建面向房地产新发展模式的核心竞争力，立足可持续健康发展。