随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——湖畔之梦。

1、超低容积率，配套齐全；

2、大型城市商圈环绕；

3、临城市主干道，周边路网成熟；

4、102-286㎡三室至五室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明城建房地产开发股份有限公司；

容积率：1.1；

绿化率：54%；

楼栋数：85栋；

总户数：2583户；

停车位：2800个；车位比约1:1.1 ；

物业：云南城建物业集团有限公司；

物业费：0.9元/㎡.月

（一个“古早”项目效果图）

湖畔之梦位于西山区广福路和湖畔西路交叉口东南角，北面是爱琴海购物公园，南面是公园1903。项目总占地面积约650亩，2004年-2006年交付。

（小区位置）

湖畔之梦小区是2001年昆明城建房地产开发股份有限公司在昆明南市区开发建设的生态示范小区，根据官方宣传，这是“云南省第一个开发规模最大的生态居住示范小区”。

湖畔之梦小区为低层洋房，容积率仅1.1，人口居住密度相对较低，小区环境较好，还有一大片人工湖。

（湖里还养了黑天鹅 图源项目官方）

人工湖由于前期投入大、后期维护成本高等因素，近20年过去，能像湖畔之梦一样建有大面积人工湖的项目在昆明已经是寥寥无几。

湖畔之梦总体分为两个地块，共有85栋住宅，主要建有小高层、洋房、别墅，大多数楼栋为1T2户设计，少数楼栋为1T3户，南北通透，不少户型做到了270°采光。

小区封闭式管理，刷卡出入，但小区内部还有不少商铺，所以出入并不算太严格。

（内部商铺）

人车不分流，车辆自大门可直接驶入地下车库，但地下车库明显不太够，因此地上也划出了许多车位。

（车库入口）

小区内部的休闲凉亭、长椅等均有设置。

（内部景观）

还打造了鹅卵石的健康步道，饭后沿湖走一走还挺舒服。

（健康步道）

小区占地较大，自成一个社区，内部还有篮球场、网球场、游泳馆，还有一些拳击馆、瑜伽馆等工作室。

（球场）

小区对老年业主也十分友好，有免费的电瓶车，从早8点到晚6点半，25分钟左右就会发车一次。

（爱心电瓶车）

（发车时间）

湖畔之梦的绿化率高达54%，小区中央还有大面积人工湖，内部生态环境基础就很好，加上1.1的超低容积率，整体居住环境很是舒适。

（内部绿化）

但有的地方不知道是特意设计还是年久失修，防护不是很到位，尤其是小朋友，要格外注意安全。

（突然消失的栏杆）

楼栋外立面保持得很不错，除了白色的墙面会有风吹雨打的痕迹，整体墙面颜色都还比较清爽，大面积落地窗一看就采光很好，但与此同时，低楼层的隐私性就不太能得到保障。

（外立面）

户型方面，湖畔之梦面积段选择较多，但整体户型面积偏大，102-286㎡三室至五室，刚需、刚改、改善都能满足，但小区房龄较大，改善置业会更偏向于别墅产品。

先来看看最小的户型，建面约102㎡，两室。

（建面约102㎡户型 图源贝壳）

建面约102㎡的户型三室两厅一卫双阳台，东西向，明厨明卫。

整体来看这个户型除了次卧A需要通过生活阳台二次采光外，没什么大问题，厨房有较大的窗户，又连通生活阳台，充分保证油烟不会影响到室内环境，其余各空间都有不错的采光，客厅与主卧面向小区园林景观，看出去视野还不错，如果能多一个卫生间就更好了。

再来看看挂出房源最多的户型，建面约171㎡，四室。

（建面约171㎡户型 图源贝壳）

建面约171㎡户型四室两厅两卫双阳台，这个户型实际建面各房源略有不同，整体南北通透，主卧套房设计，三开间朝南，采光也不错。

这个户型也没什么大问题，只是过道区域是个独立空间，仅作为过道有些浪费，单独作为一个区域可以设置一些茶台或酒柜，如果作为儿童活动区则需要注意台阶的磕碰，卧室D和卧室A都比较小，后期需要重新调整一下各空间的功能。

整体来看，20年前的户型设计放现在看也依然比较实用，后期合理规划各空间也会有不错的居住体验，由于大面积窗户会导致隐私性不太够，建议选择3楼以上稍高一些的楼层。

作为昆明南市区的一个大型社区，紧邻两大商圈，湖畔之梦的地段和配套还是不错的。

湖畔之梦位于西山区广福路旁，小区周边有广福路、前卫西路、金广路等多条城市道路，自驾出行便捷，但广福路及其周边容易拥堵，偶尔需要绕路。

（广福路）

（周边道路）

公共交通方面，湖畔之梦最近的地铁站是5号线广福路西口站，距离约1.5km，这也是广福路的一大BUG，作为一条人流密集的城市主干道，这个区域的地铁线却是接近于空白。

（广福路西口站）

公交路线还稍微方便一些，小区门口就是一个小型公交车场，周边有十余条线路途经，通达主城各区域。

（周边公交站）

商业方面，小区北面是爱琴海购物公园，南面是公园1903，还自带大面积底商，做到了真正的商圈环绕。

（爱琴海购物公园街区）

教育方面，小区内部有湖畔之梦小学，周边还有柏宁格幼儿园、昆三中西山学校（初中部）等学校，距离都在1km内，十分方便。

（湖畔之梦小学）

生态方面，除了自带大面积人工湖，向南约5km就是滇池，附近还有采莲河等市政公园，不少周边居民都在这里晨练休闲。

（采莲河丨还能喂海鸥，是海鸥吧？）

医疗方面，旁边有昆明博亚医院，这是一所综合医院，就医问诊较为方便，最近的三甲医院是云南省中医院（滇池院区），距离约5.3km。

（博亚医院）

湖畔之梦目前二手房挂牌均价约15000元/㎡（不含别墅），别墅均价约23100元/㎡，三期房源的房龄会稍新一些，距离天鹅湖（人工湖）较近的房源整体环境更安静，均价也较高。

小区所在滇池路片区二手房均价约13500元/㎡，周边二手房小区有红星国际广场檀宫（约20300元/㎡）、陶然雅苑（约10600元/㎡）、俊发九夏云水（不含别墅别墅约24200元/㎡）等，价格主要以楼盘定位为参考区分。

新盘方面，区域内无新盘在售，较近的新盘为位于日新中路的龙湖学宸府，高层产品均价约15500元/㎡。

综合来看，湖畔之梦虽然房龄较长，但自成社区，周边商业环绕，生态环境很不错，户型也比较实用，因此相较于片区的楼盘来说价格偏高倒也比较合理。

优势：

1、商圈环绕，自成社区，周边配套齐全；

2、低容积率（1.1），高绿化率（54%），自带大型人工湖；

3、自带教育配套。

劣势：

1、价格略偏高，追求性价比有更好的选择；

2、没有地铁，自驾早晚高峰易堵车；

3、房龄较老，社区安保不算严格。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。