临近年底，利好刚需一族的楼市新政一波接着一波来袭。

公积金贷款额度上调、首套房公积金贷款利率下调、放宽首套房贷款利率下限、出售自有住房并1年内购房可享受退税优惠等。

市场越是松弛的时候越容易被钻空子，有的利好是真的吗？背后有没有蕴藏风险？今天血拼姐就给大家盘一盘。

10月17日，一则“昆明首套房利率降为3.95%，二套首付比例降为30%”的消息在业内朋友圈传开。据小道消息，碧桂园、华润等多个楼盘已经接到通知，农行、工行、中行等银行已经在跟进。

（图源血拼姐聊天记录）

但是血拼姐电话和微信咨询之后了解到，银行并未接到这个通知，首套房较低贷款利率仍实行4.1%，二套首付比例45%，比如招商银行、浦发银行、工商银行。

只是有人透露，目前仅是接到口头通知，没有正式下发文件，预计要到20号以后才有文件下发，一切以官方文件为准。

19日上午，不少楼盘就纷纷发布海报，称首套房利率降至3.95%，二套房首套比例降至3成，合作银行均可办理。据中粮鸿云置业顾问表示，首套房贷利率3.95%的标准仅执行到今年底。据保利城置业顾问表示，这个利率标准，最多到明年初就结束了。

（图源朋友圈）

而后血拼姐再度向银行求证，目前，大部分的银行已接到内部通知，首套房贷利率较低按3.95%执行，包括工商、农业、交通、富滇、民生、中行、招行、浦发、恒丰等多家银行。

纵观全国市场，首套房贷利率“破4进3”，全国多个城市已加入下调阵营。

例如广东清远利率降至3.7%，为目前较低水平；广东阳江利率降至3.9%；山东济宁利率降至3.95%；天津、贵阳以及湖北武汉、宜昌和襄阳均将利率从4.1%降至3.9%；某国有大行石家庄分行首套房贷利率从4.1%下调至3.8%。

利率降至3.95%，刚需首套房相比去年省下了一大笔钱。血拼姐给大家举个例子：

（还款计算）

按照商贷100万，30年等额还款为例，若以去年11月首套利率5.4%来计算，贷款利息共102.15万元，月供5615.31元；按照目前首套利率3.95%来计算，贷款利息共70.83万元，月供4745.37元，依此来看，总利息共少了31万元左右，月供少了870元。

针对该政策结束时间，银行工作人员表示暂未通知，但若依据之前定向降息的通知来看，估计不会持续太久，有购房需求的可以冲。

9月30日，建设银行云南分行通过云南经济日报平台发布“轻松供”还款方式。

（图源：云南经济日报官微）

根据该讯息血拼姐发现，“轻松供”还款方式将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：

排名前列阶段按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息，可根据借款人需求自行确定期限，最长不超过三年；

第二阶段在剩余贷款期限内，剩余贷款本金按常规等额本金方式还款。

也就是说，购房者最长期限3年内，每月仅需1元本金，利息部分照常还款，其余本金部分最长可顺延至第4年起还，并且不会产生额外费用。

以此方式，虽然说在第4年还款压力会有增加，但是相当于给购房者前三年的还款压力有个缓冲，可以拿出些钱来装修、购买家具，还是十分人性化的。

这一方式在很多城市已经出现，比如8月东莞的建行就推出了“供本金仅需1元”，延迟的本金分摊到宽限期以后的月供中，具体操作和昆明这个类似。

这种方式，也有缺点，比如前期低本金但后期月供金额会更高，但其实贷款年限比较长，分摊下来月供也增加不了多少，对于刚需来说利大于弊。

近日，“0首付”的广告也出现了。

广电苑、先进滇池晴翠、清华海峡小镇花园城等楼盘分别发布“0首付”的消息。

（图源血拼姐朋友圈）

其中，先进滇池晴翠0首付，一线观滇房源均价仅13000元/㎡；广电苑“0首付”买精装修现房，即买即住。

不止是昆明，今年以来，全国已有多个城市出现了“0首付买房”的广告，集中在5月份那一拨，比如重庆、杭州、广州、惠州、郴州、武汉、菏泽、哈尔滨、郑州等。

这对于刚需一族来说简直“如淋甘露”，现实果真如此？

首先需要了解什么是“0首付”，按照中介人员的说法，实现“0首付”有多种方式，除了首付分期、开发商垫资之外，还可通过第三方提供首付贷。

这里暂时不说首付分期，后文单独说明。

所谓的0首付购房，并非真正的0首付，中国各大银行等金融机构也不支持0首付贷款，本身是一种违法行为。

如果是开发商垫资，部分楼盘采取一段时间的不计利息贷款，也有付息的垫付首付款，也有开发商玩“购房返现”的玩法，就是消费者自行支付首付，贷款下来后，对消费者进行首付返现。主要是看开发商的机制。

第三方提供首付贷，则是由第三方金融机构来垫付首付款，交房拿房产证做抵押贷款，拿到贷款后再还款给金融机构，其间产生的利息与商贷差不多。

所以，千万不要走这条路，一部分则是因为本质上就是违法行为，而另一层面来说，首付已经产生了高昂的贷款利息，每个月加上本身该还的月供，这笔债务更是高了很多。

而有的购房者，万一负担不起债务，再通过其他方式筹措资金来及时还上剩余首付款，将会有更多的支出及融资风险出现，得不偿失。

这里单独把首付分期拎出来说，空港有楼盘近期也打出“首付分期”的广告。

（图源血拼姐朋友圈）

这种形式，从2009年就已初现苗头，到2013-2014年开始盛行，后被明令禁止，虽是如此，但仍然时不时出现。

首付分期的具体内容，血拼姐之前在《昆明买房首付比例较低只要5%？刚需慎重！》一文中已经详细解读过。

首付分期虽然降低了置业门槛，但风险非常多。他其实也是通过分期还款并支付利息的形式来实现，其间还是会涉及开发商垫付、消费贷和第三方金融机构。

这使得购房者面临的同样是首付和月供的双重压力，很有可能导致断供，一旦断供，房子被银行收走，已经缴纳的房款也收不回来。个人征信也会记录你的逾期情况，后面很难再从正规途径借到款，最后白忙活一场，赔了夫人又折兵。

对于这种明令禁止，中介机构、开发商却从中钻空子的形式，还是不要碰为好。

总的来说，市场虽然利好不断，但是也有开发商、第三方机构钻空子。像首付分期、首付贷、0首付这些方式，建议不要尝试，出问题了得不偿失。