【楼市破局，聚焦新机】——楼市进入密集优化期，因城施策导向下，昆明房地产新机显现，如何突破迷雾，破局重生？

本篇为房贷政策篇。

这两年的楼市，是有那么些捉摸不透。

2021年还反复强调房住不炒，今年就迎来各种各样的政策支撑，尤其是开年以来，国家各部委的罕见表态，更是让不少购房者疑惑。

其实并不是，房地产依然强调房住不炒，在这基础上，目前出台的各类政策支撑，都是以房住不炒和住房保障作为大前提，换句话说，就是刚需购房更加友好了。

1月20日，央行公布的1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，这是5年期LPR自2020年4月来首次调整。

仅仅过去4个月，在5月20日较新公布的LPR中，又再次迎来了下调。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调了整整15个基点。

（LPR走势图 图源央行官网）

由于LPR报价与中期借贷便利(MLF)利率挂钩，尽管本月的中期借贷便利操作中，作为中期政策利率的MLF利率未变，但在降准、压降存款成本等因素影响下，市场对5月LPR下调预期强烈。

对于即将买房的购房者来说，将进一步降低购房成本，对于此前办理了浮动利率的购房者来说，也将在一定程度上降低还款金额，这次LPR调整可以说是是对购房者的一次“普惠”。

在宏观调控方面，对于楼市的政策支撑从开年就已经出现端倪，除了LPR以外，我们从央行的政策来回顾一下最明显的几个信号。

4月份，央行将金融机构存款准备金率下调了0.25个百分点。这次降准虽然并没有直接利好房地产行业，但也间接提供了更多的可支配资金，因此当时不少行业人士都预测，央行很有可能再降息，配合降准提振市场信心。

（公告截图）

5月15日，央行又与与银保监会共同发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

（通知截图）

通知非常简短，但对于行业信心的恢复释放了非常积极的信号，给大家画个重点：

1、对于贷款购买普通自住房的家庭，首套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房政策不变；

2、全国统一的贷款利率下限基础上，各城市可按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这是LPR改革施行以来，首次下调首套房贷款利率下限，综合起来就一句话：根据央行通知，你的首套房贷款利率较低可以降到4.25%。

（贷款利率4.8%、等额本息、贷款年限30年）

（贷款利率4.25%、等额本息、贷款年限30年）

据贝壳研究院数据，5月昆明主流的银行首套房利率为4.8%（央行政策来得太快，甚至还没来得及调整到4.4%），以贷款100万元为例，在等额本息、30年月供还款的情况下，每月需还5247元，利息共计89万元，而如果首套房利率顺利调整为4.25%，则每个月能少还328元，30年利息共计77万元，减少了12万元。

据报道，全国已有多个城市的银行开始执行首套房贷利率较低4.4%，昆明也在其中。

在本次LPR下调后，有网友告诉血拼姐，已经有银行开始执行较低4.25%的房贷利率，可以先尝试申请。

此次贷款利率下调，各个城市响应如此迅速，也不难看出，市场确实很难。

尽管稳房价、稳预期的工作正在逐步推进，但行业以及购房者的信心一时间却难以修复，尤其是3月以来，受国内疫情反复的影响，短期内经济下行的压力也有所增加。

尤其在昆明，经济增速下行、收入预期下降等因素叠加下，导致购房者更加谨慎，买房不如存钱来得安心。

国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

（4月70城房价数据 来源：国家统计局数据）

根据4月数据，昆明新房房价环比下跌0.1%，同比下跌2.9%。大理4月新房房价环比下跌0.7%。

截止到4月底，昆明新建商品住宅去化周期拉长至19个月，库存量再次加大。

与此同时，我们可以感受到，昆明的金融政策也在不断放开，不仅公积金门槛降低，个人房贷利率下降，按揭贷款的放款周期也在明显缩短，房企也在积极促销降价。

当然，说了这么多提振市场信心的利好消息，也要回到我们文章开头的大前提“房住不炒”，现在的所有政策利好，都是在针对“首套房”发力，一步步推进完成《昆明市“十四五”房地产业发展规划》中提出的住房保障扩面提质的发展目标。

无论如何，对于昆明的买房人来说，完全可以趁着信贷放松的大行情，多多看房，把握好“支持合理住房需求”的政策窗口期，顺利上车。