近日，一位网友向焦点君咨询是否能够购买二手房。

这位网友说，想要置换改善型住宅已经有一段时间了，新房地段好的价格高，四房怎么也要300万，而价格低的偏远又没好学校。于是打上了二手房的主意，300万可以买一套200㎡左右的二手房，位置可选择空间比较大。但是听说贷款比较难办理，而且二手房市场越来越不景气，于是十分犹豫。

想必这也是如今大部分购房者关心的话题，这个节骨眼，到底买新房还是二手房?二手房还能不能入手?

要做出一个选择，首先得了解一下目前的二手房市场。

想必最近大家一定听到“全国二手房都在降价”这一消息了。

这一现象是从今年2月深圳首次提出“二手住房交易参考价格发布机制”开始，随即无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州等陆续提出这一机制，受政策影响，全国多个城市的二手房市场流动性在最近两个月开始急速下降。

(图片来源：贝壳研究院)

比如，8月上海二手房成交量同比跌四成，成交均价年内首次下降;比如8月杭州二手房成交量降至5600+套，环比下降11.7%;而最惨淡的当属深圳，8月二手房成交套数断崖式下跌，仅成交2043套，骤降超80%，跌破十年内较低月成交套数。

不难发现，这些出现二手房“冷冻期”的城市，基本上都是受到楼市调控政策的影响(并不单单是指导价这单一的调控，有的是因为指导价、有的因为卡贷款、有的因为学区新政)。

这里需要提一下，这个“指导价”的意义在哪里呢，这一设定，主要是合理引导价格预期，抑制有的房源标价过高，调整市场价格，使得交易更加透明;另一方面，银行依据指导价发放贷款，相当于控制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制依靠贷款多次购房的投资需求，这对于想购买二手房的刚需一族，确实是一件好事。

总之，目前全国楼市调控的主战场纷纷指向了二手房。

说回到昆明，据国家统计局数据，昆明二手房在今年1-5月销售价格呈上涨趋势，但从6月开始出现下降，降幅排全国第二;8月继续下降，环比下跌0.6个百分点，是全国二手房价格指数下跌幅度较大的城市。

(图源国家统计局)

据贝壳平台数据，昆明的二手房交易量从5月的703套降至8月的178套，交易量出现断层式下跌，有的楼盘多次调价都卖不出去。

(图源贝壳找房)

据了解，其实昆明的二手房难卖并不是这几个月才开始的，从3月开始，受市场影响，昆明的二手房销售就出现了疲软状态，一些中介公司地段不好的门店几乎没有成交量，小中介关门的不在少数。

昆明虽并未像这些城市一样出台“指导价”政策，但大方向也是跟着国家走，想必最近大家一定也听说“二手房贷款额度收紧”了。

去年12月31日，央行发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比进行了限制。加上今年上半年房地产融资监管方面的审核持续加强，各大城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。在这样的大背景下，昆明各大银行也迅速反应，严查首付来源，贷款审核也越来越严格。

于是，各大银行纷纷加入“严格放贷二手房”的行列，也许前几个月还能贷款的银行，最近二手房贷款已经基本没有额度了。

据焦点君了解，招商银行、中国银行、农业银行、浦发银行、民生银行、农信社、华夏银行等多家银行二手房贷款已经没有额度。还有少部分银行可以贷款，比如建行、恒丰，但也是额度收紧、放贷周期长，有的银行甚至表示放款可能得排队到明年。

这样一看，二手房成交遇冷也是必然，毕竟不是谁买房都能全款支付的，更何况其实购买二手房有部分原因是有刚需小户型、总价低。

除了“二手房贷款额度收紧”外，还有其他几重原因致使二手房市场下行，比如：

昆明前段时间新房市场也同样受到打击，降价风一刮，新房均价也应声走低，不少楼盘打折促销，有的价格甚至比同一片区的二手房还要低，二手房的价格优势被弱化，相比下来，买新房还更便宜、居住更舒适。

学区房受到严打，二手学区房同样受到波及，不少二手学区房纷纷降价。

对于二手楼市下行，诸葛找房总部分析师王新宇认为，首先由于开发商去库存抓回款压力较大，会推出一定的营销活动，或将分流部分二手房的购房需求;其次，二手房贷款审核较严，同时限制也较多，如房龄、贷款额度、首付比例等，购房者压力较大，部分购房者或将调整购房计划，转向新房或暂缓购房，导致二手房成交量下滑。另外，二手房市场供应量较大，供大于求局面延续，部分急于出售的业主会选择下调价格，带动整体销售价格下滑。

而克而瑞公司负责人王璐璐认为，昆明本身没有进入到二手房时代，现在仍旧处于新房时代，和其他城市相比，二手房交易市场成交量本就很低。二手房不被看好的原因是多层面的：一是新房多，选择就多;二是贷款问题，银行贷款放款也是一手房优先;三是买卖双方的僵持，卖方不降价，买方不买账，不如买新房来得痛快;四是小区入住率低，投资客不会选择难以转租、流通性弱的二手房。

那么综合来看，如今的市场确实不适合入手二手房。

回到开头这位网友的疑惑，同样的300万，分两种情况来看，如果你有全款，又挑选到了有学区、小区环境不错、位置不错、面积还比你想购入的新房大的，那焦点君可能建议你买二手房，毕竟不存在贷款问题，同样的价格还能享受更好的房子，也能即买即住，何乐不为?

但，如果你要选择置换，要卖掉一套房，且不说你的房子转手难、卖不起价，光看要购入的这一套二手房，你就只有首付，需要贷款，这一环节就被卡下了，哪怕你能找到贷款的银行，放款也是很慢的。

况且，据焦点君了解，购置二手房，除了房款外，还需要缴纳契税、增值税、中介费、贷款服务费等一笔不小的费用，装修钱都掏出去将近一半了，确实有点不划算呢。

(中介计算的二手房费用)

当然，如果是投资客，焦点君相信但凡有点眼光的，今年都不愿意碰二手房了吧，有钱入手，转手无望。

最后，如今的新房虽然交房较晚，但相比二手房来说，不急着住却能体验更舒适的小区绿化、更人性化的物业服务，甚至买到签约优质学校、配套优质商业的，生活品质也能提高不少。

建议有购入二手房打算的小伙伴，要不就转战新房市场(年底将至，看今年的形势，适合抄底)，要不就再持币观望一段时间吧。