市场趋势，看一手供应或者看二手成交都是不错的参考角度，但最真实、客观的，还是土地市场。

继2020年试点实施“三道红线”之后，“留足现金，不轻易出手”，在多家房企的投资逻辑中已成共识。

随着年底土拍收官，不难发现，今年昆明的房地产行业不但传统“金九银十”不再，土地市场也在急剧降温。这一年，哪些房企在昆拿地？哪个区域最被资本看好？血拼姐这就带你盘一盘。

2021年全年，昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共114宗，较2020年减少143宗；成交占地面积188.92万平方米，较2020年下降78.37%；成交金额121.87亿元，同比下降82.23%；成交建筑面积510.9万平方米，同比下降78.87%。

整体来看，2021年下半年自9月起土地频繁流拍，2021年全年土地交易市场“量价齐跌”，成交金额与建筑面积跌幅大于成交面积跌幅。

另一方面，2021年土地供应重心进一步向郊县偏移，以安宁（含太平新城）为首的郊县区域继续成为供地主力；而主城供地继续以可开发面积较多的官渡区为主，随着楼市降温，房企拿地也变得更加谨慎。

今年昆明市上架的住宅/商住用地共3545.91亩，但成功出让的土地仅占46.5%。

土地市场有多冷？血拼姐举个例子，去年12月30日，有10宗土地成功出让，共计830.22亩，仅这一天土地的成交面积就超过了上表统计的所有区域。

主城五区内，只有五华区成功出让了所有的住宅/商住用地。

作为“供地大户”，官渡区主要出让地块位于空港经济区大板桥街道办事处，地块编号为DTCKG2019-003-A1~A5的5宗地块，为第二次上架，共计350.29亩，起价约9亿，比大部分区域一年的供地都要多，但最终还是因报名人数不足而流拍，同时也成为今年主城内面积较大的一次流拍。

呈贡区仅成功出让三成住宅/商住用地，而西山区更是不容乐观，仅成功出让了17.32亩大华锦绣山海的后续用地。

昆明周边区县则更是一言难尽，嵩明县共上架14宗土地，共计702.23亩，最终却只成交了4.94亩的商住用地。

安宁（含太平新城）作为昆明全域上架土地数量最多的区域，成功出让了70%的住宅/商住用地，却也在9-12月连续流拍了5宗土地，与去年相比明显降温。

从土拍结果来看，此前开发火热的嵩明、晋宁片区，今年都偃旗息鼓，尤其进入下半年，各大开发商对昆明周边区县的拿地都慎之又慎，土地不断流拍。

在成交的土地中，仅有6宗土地为溢价成交，分别位于官渡区及嵩明县。

（溢价成交土地 制表：血拼昆明楼市）

其中，溢价率较高的地块位于官渡区，土地编号为KCJ2019-6，参与竞拍单位7家，经过19轮竞价后由保利发展&阳光城溢价3800万元竞得，成交价1.47亿元，溢价率34.8%，或将开发保利·阳光城·翡丽公园新一期项目。

（保利·阳光城·翡丽公园效果图）

楼面价较高的地块则出现在巫家坝，今年5月，招商蛇口经过31轮竞价厮杀，最终以8.4亿元、溢价30.4%将该地块收入囊中，成交楼面价13045.75元/㎡，现已开发为招商·雍珑府项目，根据昆明市公共资源交易中心近期公告，招商·雍珑府项目1宗约3.08亩零星用地将于1月7日网上拍卖，交易起价约1.02亿元。

（招商·雍珑府区位示意图）

2021年在昆房企拿地表现并不积极，到下半年还愈发谨慎，仅有本土房企俊发拿地面积超200亩。

昆明主城五区内，仅有中粮、东原、俊发、中国铁建、招商蛇口、华润、义承、大华、世茂、中交、碧桂园及东航集团、昆明新置投资有限公司等十余个房企有所斩获。

（房企拿地一览 制表：血拼昆明楼市）

俊发今年在昆明主城拿地集中在盘龙区，未来一段时间内或将着力于北市区茨坝片区的开发打造。

另外一个比较受关注的开发商则是义承置业，这是来自浙江的房企，今年才刚入昆，在拿下烂尾楼丽阳星城二期后，将15栋烂尾高层住宅爆破，并重新推出义承·金川府项目，此后，还拿下了另一个烂尾项目奥宸中心，以及五华区棕树营的城改项目。

2021年2月，自然资源部宣布，国内22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”（即集中公示、集中招拍挂出让，原则上每年发布住宅用地公告不能超过3次），房地产市场调控再度升级。

“集中供地”涉及城市包括北上广深4个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

虽然还没有涉及昆明，但大环境下土地市场已经呈现出全面遇冷的趋势。

随着房企融资的全面收紧，拿地资金首先受到限制，短短几个月的时间里，溢价率下行、流拍率上行、底价成交，成为土地市场的新关键词。资金面紧张是房企拿地积极性下降最直接的原因，而流动性的问题来自融资端的收紧、销售端的下行。

未来，从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛，对房企综合竞争能力也提出了更高要求，与此同时，来自各方面对房地产行业不乐观的预期，让房企在拿地补仓方面更加谨慎。因此在对市场预期不明朗的阶段，明年开发商或将继续选择保守拿地，将重点放在保证现金流上，对于“面粉”的选择，也会保持观望。

注：文章使用数据统计口径：

1、统计时间∶2021年1月1日0时起，至2021年12月26日24时止。

2、统计区域∶五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、安宁市（含太平新城）、嵩明县、富民县。

3、统计范围∶在统计时间内，在统计区域内通过公开市场挂牌或拍卖出让并成交的房地产开发用地。

4、统计业态∶住宅用地、住宅、商服混合用地，以及含有住宅或商服性质，可用于房地产开发的城镇建设用地。

5、统计口径∶全口径，不考虑房企及其合营、联营房企权益比例和操盘情况。如统计地块为多家房企合营或联营获取，则分别、全部计入合营或联营房企。

6、数据来源∶云南省自然资源厅、云南省昆明市自然资源和规划局、云南省昆明市土地和矿业权交易网、云南省安宁市政府、云南省昆明市嵩明县政府、云南省昆明市晋宁区自然资源局、中国土地市场网、焦点研究院。

责编：王嘉