如今，人均住房建筑面积约为40.8㎡,而在1978 年人均住房建筑面积仅为6.7㎡。

跨越了40多年的楼市发展，人们对居住需求不仅仅体现在空间面积上，配套、绿化、功能性、设计感、物业等多方面的因素都被纳入考量。消费需求逐渐从房屋本身，向外部延展。

在“居者有其屋”得到解决后，服务性的需求成为未来的发展方向。

楼市从“黄金十年”到“白银时代”，再到如今即将迎来第三次变革。

在中国楼市的发展历程中，房子从福利分房到商品房，再到公租房、共有产权房、保障房等等，对应着不同人群和不同时代，房子可以说是改革开放后顺应时代的具象化产物之一。

中国社会科学院发表的《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，中国居民已基本告别“蜗居”时代，进入“适居”时代，人均住房面积达40.8㎡，从1978年的3.6㎡人均住房增加了10余倍。

1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式发布，由此，中国住房制度迎来重大变革，传统的福利分房制度被彻底改变。

“统一管理，统一分配”不用花钱的福利分房制度，是如今许多买不起房的年轻人所羡慕的过去。然而这种福利制度与企业挂钩，甚至还与工龄、职称、居住人口等许多条件有关系，并不是所有人都能分到房子的。

住房从分配式走向商品化，是人们追求生活舒适度的排名前列步。廉租房、经济适用房、商品房等不同产品顺势而生。

许多人都把2003年-2013年被许多人称作楼市的黄金十年，在这一时期内，房价一年翻倍已成为小数目，许多现在耳熟能详的大牌房企在这一时间内建立，如融创、金茂等，碧桂园也在这一期间成功上市。

在这段房价疯狂的时期内，许多人都迈入了购房的大军。

还记得2005年血拼姐父母首次购买商品房，甚至连可以贷款买房都不知道，还以为作为“商品”的房子也同样需要全款购买。

楼市的白银时期到底是何时开启的没有定论，2014年万科总裁郁亮在人民日报刊发了一篇《楼市进入白银时代》的文章，而在2015年被列入商学院教科书称作中国商业史上最精彩“万宝之争”开启。这是中国A股市场历史上规模较大的一场公司并购与反并购攻防战，后续更是影响了中国金融市场的相关法律建设。

在2014-2015年这一期间内，血拼姐每天都要回答10遍以上“买房还是炒股”的问题，2014年股价疯涨，许多连证券代码是什么都分不清的人开始纷纷下场入股，而在2015年股价却迎来暴跌，据新华网统计显示，当年约有27%的网民亏损超过30%...

许多血拼姐的同事谈起2015年，都是感慨一句“曾经赚过一套房”。

与股市相反的是，在2014-2015年楼市迎来了“最后的狂欢”。

2014年930政策出台，明确规定首套房贷款首付款比例为30%，许多购房者望而生怯，纷纷把资产转移到股市紧追上涨热潮。而在2015年330政策发布，首套房首付比例被降低为20%，二套房商业贷款首付比例调整为40%，因首付比例下调、央行降息降准，楼市迎来了一波触底反弹的红利。在此期间许多二线城市房价迎来最后一波大涨潮，还记得血拼姐武汉的朋友在2015年想要买婚房，挑挑拣拣各种不满意，2016年突然房价一夜暴涨，不得不凌晨去排队摇号买房的盛况。

而昆明的2016年，买房贷款甚至还有利率打折的“促销活动”，在LPR新政执行后，银行利率不断加持的今天，“利率打折”已经彻底成为过去式。就在当年12月“房住不炒”首次被提出，全国正式开启抑制房价自由生长。

不得不说，2016年昆明楼市已经提前迎来了“冷淡期”，当年预售面积首次跌破千万方，主城四区全年预售证仅发放171张（2020年昆明预售证共发放507张），不得不说真的是“凄凄惨惨戚戚”，而众多购房者都秉持着买涨不买跌的心态，保持观望。

2017年12个城市成为首批租赁住房试点城市，首宗土地用途为不可售的住宅用地面市，“租售并举”全面推动。

2018年被称作楼市的分水岭，疯狂的热潮正式退去。限售限购因城施策，2018年底，全国房地产调控政策高达400多次，刷新历史调控记录。重拳出击的2018年，成为中国历史上房地产调控政策最密集的一年。

（2016年-2021年昆明房价走势）

在全国楼市逐渐冷却的时期，昆明却不走寻常路，楼市一片喜气洋洋。

2018年新房均价首次破万，平均每天发布一张预售证，全年总计发放374张预售证，新增预售面积1561.7万平方米，成为近4年内较高值，首次打破1500万方。

在这一年，外来房企也纷纷拿地昆明，据不完全统计约有13家外来房企首次入昆，2019年更是迎来外来房企的入昆热潮。

许多人都说，是外来房企入昆带来的昆明楼市消费变革。

其实不然，随着人们的经济水平提升，对需求的改变是顺应着时代的浪潮。

“白银时代”过去后，楼市逐渐从疯狂炒作回归到价值本身。房子作为商品属性，有面对普通受众的“刚需房”，也有面对高端人群的“奢侈品”。

昆明的商品房市场变化其实非常明显，从曾经密度高、户型差都能一扫而空的时代，已经变成了对诸多因素的考量，购房已经不在只是简单的买一所遮风挡雨的屋子，而是对“生活”有着更多的考量。

市场从“有房可住”到“住得更好”。

目前我国的房地产市场经过了20多年的商品化发展，户均住房套数已经大于1，住房短缺时代已经过去。而随着租售并举政策的大力推进，房地产市场也发生着根本性的转变。

昆明市面上针对不同人群也出现不同的产品，有对应首套刚需年轻人的“小而精”的90㎡以下的小三房，还有140㎡以上的改善型产品，服务低收入人群或刚毕业大型的公租房，较便宜的仅需6.35元/㎡即可入住，还提供多种户型选择。令人哭笑不得是，这些保障性住房不仅便宜，社区配套甚至比一般的商品房还要完善，生鲜超市、商业配套、幼儿园小学、高配比的车位等一应俱全。

在过去，房地产市场更多的是开发制造业，但如今房地产行业已经不再是单一化的行业，它既是工业也是金融业，同样是服务业。

无论是商品房、商业商办，还是租赁市场，物业服务的水平决定了其商品的寿命。在“租售同权”的推进下，如何住的更舒适才成为更多人关心的问题。

2019年，在一场“疫情”后，正式拉开了物业服务热潮的序幕。

编辑：沈心欣