一边是楼市“特价房”“大优惠”泛滥，一边是多个项目放出“即将涨价”“收回折扣”“上调价格”的消息，近期的昆明楼市可谓冰火两重天。

虽然国家统计局发布的数据显示，昆明新建住宅销售价格已连续2个月下跌，但昆明单价超过2万元的楼盘仍在增加，已经超过50个。

昆明楼市两极分化明显，购房者应该怎么选？

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上周昆明商品住宅成交均价13616元 环比降6.8%

8月23日，克而瑞发布的昆明房地产市场周报（8月16日—22日）显示：上周昆明商品住宅新增供应11.91万平方米，环比大幅上涨；成交面积10.42万平方米，环比上升0.97%。主力成交项目分别为，西南海洋房成交0.89万平方米，均价7034元/平方米；新城琅樾高层成交0.60万平方米，均价7908元/平方米；经投湖山望洋房、别墅成交0.36万平方米，均价12367元/平方米。   

另外，上周昆明商品住宅成交均价为13616元/平方米，环比下降6.8%。高层、洋房、别墅业态成交均价均下滑，洋房成交均价持续走低，整体均价小幅下降。

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上周中市区住宅成交均价较高达22110元

分板块来看，上周商品住宅供求数据中，西市区成交面积较大，为2.67万平方米，成交金额3.39亿元，区域成交均价为12675元/平方米。

呈贡区商品住宅成交面积排名第二，共2.28万平方米，成交金额2.43亿元，区域成交均价10685元/平方米。

南市区商品住宅成交面积位居第三，共成交2.18万平方米，成交金额3.35亿元，区域成交均价为15355元/平方米。    

第四名是北市区，成交面积为1.36万平方米，成交金额1.85亿元，区域成交均价为13635元/平方米。

第五名是东市区，成交面积为0.97万平方米，成交金额1.05亿元，区域成交均价10825元/平方米。

最后是中市区，虽然成交面积只有0.95万平方米，但成交金额高达2.11亿元。成交均价在所有板块中是较高的，达22110元/平方米。      从以上数据可见，虽然昆明不少项目持续推出特价房，但仍有一些项目坚守自己的价格底线，特别是中市区的项目。而低价走量的项目大多在西市区。

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昆明“2万+”楼盘已超过50个

从以上数字可以看出，地段好、品质高的楼盘仍是受青睐的对象，供不应求；而配套欠缺、区位不好的楼盘有价无市，以至于高品质楼盘价格坚挺甚至越卖越高，不好卖的楼盘只能以低价争取市场，楼市两极分化明显。

据都市时报·大象房鉴定所不完全统计，2020年8月，昆明超2万元/平方米的楼盘有22个，目前，昆明主城五区单价超2万元的楼盘已经超过50个，一年多的时间，增加了一倍多。其中售价较高的达4万元/平方米，超3万元/平方米楼盘有5个，超2.5万元/平方米的楼盘有18个。

从区域来看，“2万+”楼盘主要集中在中心区、巫家坝、草海和会展片区等拥有稀缺自然资源或区域优势的重点开发区域。

其中，俊发·俊尚峰、融创·人民路1979、中建金科·向山的岛、龙湖·山海原著、拢悦等是今年面世的新项目，虽然价格偏高，但深受购房者青睐。   

以龙湖·山海原著为例，克而瑞数据显示，6月11日，该项目开盘当日，洋房产品整体折后均价为23500元/平方米，共推出房源144套，销售120套，去化率86%；叠拼产品整体折后均价28700元/平方米，共计推出房源60套，销售42套，去化率70%。     由此可以看出，虽然龙湖·山海原著首开均价超过2万元，但去化效果很好。这证明了改善型住宅产品在昆明房地产市场是稀缺的。

并且，未来“2万+”楼盘还将持续增加，昆明的房地产市场也将从增量发展转变为质量发展。可以预见，高品质、改善型住宅的持续供给，是昆明楼市的趋势之一。

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未来改善户型需求或将提升

据克而瑞发布的2021年157城住房需求结构特征及趋势变化显示：2021年上半年，昆明楼市下行压力不断加剧，豪宅市场明显遇冷。

2021年上半年，昆明总价1000万元以上的豪宅成交仅44套，同比下降46%，较2019年同期下降8%。

该报告显示，未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。

受惠于改善性需求持续释放，90—120平方米中档产品或将更受市场欢迎，成交占比或将稳步提升。受高房价因素影响，户型小型化特征将愈加明显，80—90平方米小户型成交占比或将持续提升。主力户型三房或将延续户型小型化趋势，80—100平方米紧凑型三房成交占比或将持续提升。

近年来成交量不断增长的四房，同样出现了户型小型化的特征。100—140平方米紧凑型四房成交占比呈加速上涨态势，潜在置业群体受限于总价预算约束，首要关注功能空间的配有率，而非每个功能空间的尺寸感。

120平方米成为四房成交去化的分界线，100—120平方米紧凑型四房成交占比或将持续提升，而120平方米以上四房成交占比或将持续走低。   

此外，国内绝大多数城市的豪宅市场或将持续转暖，下半年成交仍有望持续高位运行，部分城市全年成交更将创历史新高，但昆明豪宅市场难言乐观，短期内成交量仍可能呈下降趋势。

来源：都市时报 全媒体记者 徐琳惠 实习生 郝孟奇

（责编：向雪平）