随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——中海云著。

（轮到它啦）

1、中海开发，板式/蝶式设计，定位刚需、刚改；

2、容积率3.7，居住密度较大；

3、临龙泉路主干道，自驾方便；

4、95-143㎡三室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明海嘉房地产开发有限公司（中海地产）；

容积率：3.7；

绿化率：40%；

楼栋数：19栋住宅；

总户数：3520户

停车位：3650个；车位比约1:1.04 ；

物业：中海物业，物业费住宅2.6-2.8元/㎡.月；商铺6-6.5元/㎡.月；公寓3.5-4.8元/㎡.月

（楼栋分布效果图）

中海云著项目位于龙泉路与红云路交汇处以北200米，一路之隔就是我们前段时间评测过的中海锦苑。项目总占地面积约154亩，2020年12月交付。

（交通图）

对于中海云著这个项目，其实在此前的评测中也有过一些区位、品牌等分析，也看得出，中海这个开发商似乎特别偏爱龙泉路，入昆十来年，光这么一段路上就有三个项目落地。

因此对于龙泉路上的项目来说，中海的三个楼盘在整体条件上差距并不大，而2020年才迎来第一批次交付的中海云著价格并没有明显高出另外两盘，这样一来，就显得性价比更高了一些。

中海云著2018年首开，住宅首开均价约13000-15000元/㎡，推出公寓产品约25-60万元/套，至2020年项目交付时，中海云著的住宅价格波动也并不大。

中海云著有18栋住宅，总层高17-29层，其中有3栋住宅为蝶式设计，其余均为板楼，2T4户设计。还有2栋公寓，以及部分商铺。

（楼栋分布示意）

地块分为两期建设，为精装高层交付，楼下有部分底商及生鲜超市，日常生活还算方便，但更多需求就不能指望了。

小区封闭式管理，人脸识别出入，小区安保比较认真负责，小区的大门受坡地限制，做了电梯、楼梯方便业主出入，挺有仪式感，但出入还是有些麻烦。人车分流，车辆自商业两侧进入，直接驶入地下车库。

（中海云著）

中海云著地块呈长条三角状，又是坡地，因此楼栋分布也只是相对来说做到了南北朝向，此外，小区容积率较高，居住密度较大，楼间距较小，在拍照的时候就会有比较明显的感觉，离开的中央园林的区域就比较难看到楼栋间的缝隙。

（这样看就比较直观）

内部景观绿化主要集中在两块中央园林区域，在这两个区域集中安排了绿植、健身跑道、儿童游乐区、以及休闲凉亭和景观小品。

（内部景观）

绿植的整体种植还算密集，植物搭配也没有直接大草坪敷衍了事，甚至走在其间还觉得绿植挺密集。

（绿植还不错）

作为次新房小区，中海云著的外立面保持得还不错，有大面积的玻璃窗，显得楼栋高级了不少。

（外立面）

户型方面，中海云著的户型乍一看并不算太方正，95-143㎡三室至四室，定位刚需、刚改，目前不少房源都还是交付时的状态，各面积段的户型都有房源挂出。

先来看看最小的户型，建面约95㎡，三室。

（建面约95㎡户型）

建面约95㎡的户型三室两厅一卫双阳台，户型算不上方正，但明厨明卫，每个房间都有大飘窗充分保证通风采光。

实际交付中，房源与户型图没什么出入，只是三房户型只有一个卫生间还是显得局促了些，整体户型设计上倒是没有什么大问题。

再来看看最大的户型，建面约143㎡，四室。

（建面约143㎡户型）

建面约143㎡的户型四室两厅两卫双阳台，南北通透动静分区，主卧套房设计。

这个户型也没什么大问题，采光也不错，只是公区卫生间的位置稍微有点尴尬，有客人来时隐私没有保证。隔壁的次卧也比较小，除了用作书房/电竞房等功能性质的房间外，住人就显得比较局促。

整体来看，在实际的交付中，房源也和户型图基本符合，且后期业主在实际入住时，对于房间的内部改造并不多，这倒是比较符合中海的一贯作风。

户型设计不会有明显令人不适的地方，后期也几乎没有什么大改，加上中海云著是精装交付，除了一些细节调整外，整体是可以搞定软装就尽快拎包入住的，这样看来，倒是还节省了一笔开支，值得考虑。

中海云著的整体配套与对面的中海锦苑较为相似，背靠长虫山，整体生态环境不错。

交通方面，出门就是城市主干道，沿龙泉路可以直达主城一环，自驾便利，但需要注意的是，龙泉路沿线也是昆明的一大堵车重灾区，尤其是晚高峰的时段，建议按早晚高峰实际感受一下。

（龙泉路）

公共交通方面，目前最近的地铁站是直线距离2km外的2号线司家营站，这个距离基本上可以理解为周边无地铁，公共交通出行主要还是依赖公交，好在周边途经十余条公交线路，大多通往主城方向，不赶时间的话公交出行也还算方便。

（司家营地铁站）

商业方面，小区日常生活购物更多依靠天骄北麓方向的小商圈，较近的商圈为和谐广场，稍远一些要到北辰、同德商圈。人口集中的同时，没有大型城市商圈，也是这个区域比较一言难尽的地方。

教育方面，中海云著项目开发商代建了公立公办的韶山小学，根据今年的划片信息，韶山小学云著校区今年在满足中海云著符合招生条件业主子女的前提下，优先招收中海锦苑和中海龙泉公馆符合招生条件的业主子女。

此外，项目还配建了市政府机关三幼，单从教育资源来说，中海云著的配置要比其周边的小区略胜一筹。

（机关三幼）

中海云著目前二手房挂牌均价约12500元/㎡，建议优先考虑一期已满两年的房源，否则税会较高。相较于当初的新房价格，现在回落到了相对正常的价格区间，可以考虑入手。

小区所在片区二手房均价约11600元/㎡，周边二手房小区有中海锦苑（约11300元/㎡）、中海龙泉公馆（约13400元/㎡）、御龙半山（12000-13000元/㎡）等，价格主要以建筑年代和楼盘定位为参考区分。

新盘方面，区域内较近的新盘为同在龙泉路的御龙半山，高层产品均价约13000元/㎡。

综合来看，中海云著建筑年代较新，户型还不错，又自带教育配套，因此相较于片区的楼盘来说价格偏高也比较合理，与此同时，这个小区整体容积率偏高，周边没有大型商业，也不能地铁出行，如果更愿意自驾出行的话，倒是可以考虑。

优势：

1、自带教育配套，出门就是学校；

2、户型设计还不错，板式/蝶式都还算居住舒适；

3、有集中的园林景观，近长虫山，生态环境还不错。

劣势：

1、周边没有地铁，公共交通出行不便；

2、周边没有大型商业；

3、容积率较高，坡地住宅交通不便。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。