随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——绿地海珀澜庭。

1、低容低密，容积率仅1.34；

2、草海东岸，前有西华园，后有大观楼；

3、绿化率35%，居住体验不错；

4、大户型，175㎡也只做三室。

楼盘基本信息：

开发商：绿地集团（昆明）置业有限公司；

容积率：1.34；

绿化率：35%；

楼栋数：39栋；

总户数：608户；

停车位：1198个；车位比约1:1.97；

物业：上海盛高物业服务有限公司，物业费2元/㎡·月。

（楼栋分布图）

绿地海珀澜庭位于西山区西福路295号，地块北至二环南路，南至南三环隧道，西至滨湖南路，东至西福路。项目总占地面积约125亩，2017年交付。

（绿地海珀澜庭）

绿地海珀澜庭所在的位置靠近草海东岸，作为昆明房价天花板的常客，草海片区在过去几年里有金地、中铁诺德、华夏、宝能等开发商积极拿地开发豪宅项目，之后随着滇池沿线的开发日渐严苛，草海沿线的楼盘也变得愈发值钱，二手房2.8-3万左右是常态。

相较之下，目前小高层产品二手房均价还未超过2万的绿地海珀澜庭，在一众“价格天花板”中就显得性价比格外突出。

2013年6月，绿地集团成功斩获项目地块，当时的最高楼面价就达到11054元/㎡，成为了昆明首个突破万元楼面价的地王。

之后项目开发的小高层及别墅也是目前三环内较为少见的产品。举个例子，当时项目最贵的一套别墅建筑面积约774㎡，总使用面积高达2500㎡，地下2层地上4层的设计，车位数达到8个，2014年前后，4000万/套的报价让它直接荣登了昆明豪宅天花板前三。

（绿地海珀澜庭别墅区）

近滇池又近市中心，无论如何，绿地海珀澜庭的位置还是值得肯定的。

绿地海珀澜庭2014年首开，小高层住宅均价约14000元/㎡，别墅450万元/套起，至2017年接近交房时，小高层均价约17500元/㎡，别墅约670-2400万元/套。

绿地海珀澜庭有10栋小高层，层高为16层，1T1户，电梯入户，其余为别墅，别墅地面四层，地下两层。

本期，我们主要看小高层地块。

（小高层地块）

小区为封闭式管理，别墅区的大门有人脸识别系统，严格识别出入，安全级别要比小高层地块更高（贵还是有贵的道理），小高层地块也有人脸识别，但为方便业主骑电动车出入会将门保持常开，管理并不算严格。

人车分流，小区门口路段封闭，设置了草坪绿化和少量停车位。

（小高层地块）

车辆有单独的入口，直接进入地下车库，与住宅中间还有围墙隔开，保证行人的安全。

（车辆入口）

内部的几处中庭景观都设置了廊亭，还有老人活动中心、休闲跑道和儿童游乐场，儿童游乐场的设置很是阔气，小朋友应该会玩得很开心。

（休闲廊亭）

（跑道）

（儿童游乐场）

健身器材则在小区内部和外部都有设置，相较之下，内部的器械设置会比较简单，因此业主也更青睐外部的健身器材区。

（内部健身区器材区）

（外部健身区器材区）

园林景观方面，还是比较符合一个改善楼盘的气质，入口处有景观石和廊亭水景搭配，各处的绿植搭配也比较丰富。

（外部健身区器材区）

虽然绿化率只有35%，水景也比较隐蔽（就是浅浅的小溪水的样子），走在其间却不会觉得道路拥挤植物稀疏，或许这就是园林有设计过的优势？

（绿植养护还不错）

楼栋外立面没有明显剥落等问题，但多少还是有一些风吹雨打后的颜色不匀。但整个小区一眼看过去就知道房价不会很便宜。

（外立面）

户型方面，绿地海珀澜庭无论是最小的120㎡还是最大的175㎡的户型，都只做了三室。

先来看看建面约145㎡的户型。

（建面约145㎡户型）

建面约145㎡的户型三室两厅三卫双阳台，各个空间的设计都比较狭长，这也让各个房间看上去都不太大的样子。尽管当年的户型图充满大金链子的气息，但看得出来，整体的空间利用还是比较合理的。

电梯入户，门口的空间可以作为独立玄关利用起来；餐客厅一体连通两端的双阳台，充分保障整体的通风和采光；双套房设计，三个房间都有大面积飘窗，三个卫生间互不打扰，可以让每个房间有套房的居住体验。

再来看看最大的175㎡户型。

（建面约175㎡户型）

建面约175㎡户型同样只做了三室，整体户型要比145㎡的更方正一些，但内部空间的设计都差不太多。

同样的电梯入户，同样的双套房设计，但公区空间灵活了不少，餐客厅两端的两个超大阳台，让内部空间显得更加明亮宽敞，将客厅区域再隔两个带阳台的大房间出来也完全没问题。

血拼姐找到了当年175㎡户型的样板间客厅图片，大横厅的设计依然适用。

（当年175㎡户型样板间的客厅）

从挂出的房源来看，绿地海珀澜庭有不少房源都还是毛坯状态，后期装修改造也会更方便一些，此外，由于草海片区豪宅较多，反而让小高层也有不错的视野，稍高的楼层大概率就能看到不错的风景。

绿地海珀澜庭的位置其实很不错，一侧是西华园，一侧是大观楼，真正的城市公园环绕。

（西华园)

交通方面，小区可通过门口的西福路前往南亚风情第壹城商圈，经西福路还可以转上南二环（约600m），或者往西坝路方向直接前往市中心（距市中心约4km）。

（西福路）

既靠近草海，又能快速通达市中心，但周边配套就总感觉稍微差了点意思。

公共交通方面，最近的地铁站是地铁5号线的福海站，距离约1.3km，看着似乎不远，但走路过去需要将近半小时，乘坐地铁通勤可不是一个好选择。

（地铁5号线福海站）

好在公交路线倒是有不少，主要通往主城方向，不过也有点难等。

（周边一个公交站）

商业方面，最近的商圈就是5号线福海站旁的南亚风情第壹城，除此之外，3km左右还有爱琴海、顺城、悦云天地等商圈。

（南亚风情第壹城）

小区旁边有一些底商，一路之隔的船房社区目前还是偏城中村的状态，略有些拥挤破败的样子，但各类小吃餐馆也挺丰富。

（对面的船房社区）

在教育配套方面，小区一墙之隔就是云南财经职业学校（大观校区），根据划片信息，绿地海珀澜庭的业主子女目前是划入船房小学就读。

（船房小学）

小朋友去上学步行较为方便（开车或骑行都需要绕一圈），途中要穿过一片停车场，车辆来来往往，安全度并不算高。

（路上不太安全）

医疗方面，最近的三甲医院是四十三医院，距离约2km。

绿地海珀澜庭目前小高层二手房挂牌均价约18800元/㎡，别墅挂牌均价约28000-34000元/㎡。

小区所在片区介于草海和船房之间，目前船房片区二手房均价约11000元/㎡，草海东岸片区二手房均价约24000元/㎡，周边二手房小区有西华苑（约17000元/㎡）、橄榄家园（约12500元/㎡）、金地云海一号（约25000-36000元/㎡）等，价格主要以建筑年代和楼盘定位为参考区分。

新盘方面，区域内暂时没有新盘在售，稍近一点的新盘在滇池路沿线，但楼盘定位和区位条件都有较大区别，不做对比。

综合来看，绿地海珀澜庭还算建筑年代较新，且相较于草海片区的豪宅楼盘来说，具有一定性价比。

优势：

1、1T1户，电梯入户小高层；

2、草海东岸，城市公园环绕，距市中心仅4km；

3、定位改善，价格相对片区豪宅来说有一定性价比。

劣势：

1、周边地铁较远，通勤自驾更方便；

2、没有配套学校，教育资源平平；

3、商业配套不足，主要依赖周边社区。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。