【融创春城書院】开发商供稿

网络上有一个传说：“中国的房子够30亿人居住，已经不用买房了”这个说法并不可信，实际上中国现阶段房子总量，勉强够现在的人口居住，并且是非常勉强，并没有网上说的过剩。

根据我国住建部数据，截止2019年我国人均住宅面积是39.8㎡，家伙是哪个两年竣工房屋约13.6亿㎡面积，平均每人约多了1㎡，也就是说中国的人均住宅面积现在是41㎡；

这是个什么概念呢？

与国外对比，日本人均住宅面积33.5㎡，新加坡30㎡，韩国28㎡，看起来我们的41㎡是挺多的。

但是中国的住宅面积是算建筑面积，如果我们像国外一样，计算使用面积，真实得房率需要打8折，也就是41*80%=32㎡，比日本差距1.5㎡。

而英国、法国、德国的平均面积是40㎡，比我们多了足足四分之一。美国就更特殊了，人均67㎡，是我们的两倍多。

这还是我们近十年全民炒房，大拆大建的结果，十年前中国的人均只有26㎡，确实是不够住，房地产近10年的发展，或许造成了一些泡沫，但是我们中国人住的也是越来越宽敞，居住质量越来越高。

可是现在房子真的够了吗，现在的人均32㎡看似是及格了，但是中国还有一个特殊情况，那就是房屋的空置率特别高。

一般来说正常的房屋空置率是在10%以下，大部分的国家都控制在这个范围，欧美的很多地区很多空置率在5%以下

中国的房屋空置率没有官方数据，但是根据西南财经大学的测算，中国城市房屋空置率在21%左右，即使我们保守一点算，也比别的国家多空置了10%的房子，减掉这部分空着的，中国人的实际人均住宅面积也就低于30㎡了。

我们国家的空置住宅特别多，原因主要有两个。

排名前列是中国的人口流动性特别大，根据较新人口普查数据我国的人户分离人口，达到了4.93亿，3个人里面就有1个不在户籍地，其中跨省个，跨市的流动人口有3.76亿，这些人很多老家的房子就是空着。

第二是房子空置成本较低，中国的房子租金和房价比起来特别低，有没有房产税，房子在涨价，空着没有成本，也不心疼，所以中国的一共3亿多套房子里有超过6000万套是空着的，因此中国的房子总数虽然是够的，但是实际使用起来，大家还是觉得房子小。

而且城市越大住的越小，一线城市人均使用面积22㎡，二线城市人均26㎡，农村和县城的房子虽然大，但是很多都空着，所以中国的房子实际还不够，房地产行业还没有完全满足大家的居住需求

那么还需要几年，中国的房子才真正过剩呢？

数字可能会超出你的预料，中国的房子总量虽然已经不小了，达到了500多亿㎡，其中城市有300多亿㎡，但是还是不够，主要的原因有两个

排名前列是城镇化还未完成，农民进城的趋势还没有结束

根据较新人口普查数据，我国城镇人口比例是63%，预计会继续高速增长至70%，发达国家普遍在80%以上，也就是说接下来1亿人口进城的住房是需要解决的。

这些人在农村本来是有住的地方，我们前面核算的总量里面也把他们在农村的房产都算进去了，可是这些房子未来都是注定要被荒废的，改革开放前，中国一共有400万个村落，而今天的中国只有69万个行政村，据统计中国平均每天有120个村落消亡了，相当于每天有120个村子的人口，融入现代化社会，搬到了更适合生存，更便利的区域去生活了。

这是中国经济发展的伟大成就，而这个城镇化的过程，还将持续一些年，在未来的十年里，这1亿的进城人口，住房需求约为40亿㎡，近几年我国每年新竣工的住宅面积，在7亿左右，也就是说这40亿㎡的房子，至少需要盖上6年

第二是中国的住宅质量普遍比较差，整体更换年限较短

日本、英国等国家的住宅平均寿命在100年左右，美国是74年，而中国的住宅设计使用寿命在50年左右，但是实际上80年代建成的房子，到现在居住体验已经非常差了，水电管网造价就已经适应不了了我们的生活需求，房屋真实的使用寿命，也就是三十四年，而在农村大量的自建住宅，特别是早年建成的住宅，顶多也就住二三十年，且不说未来农村，还有没有那么多人来住，就算要住，很多房子也需要翻修或重建。

从住房的结构来看，40%是商品房，30%是自建房，还有30%是早年单位的福利房或保障房、小产权房等等，这些房子里面，那些90年代以前的福利房，还有平房，在未来的几年里面肯定会陆续淘汰。

2000年以前建的商品房很难说，到底还能坚持多少年，再加上早年的农村自建房，中国大约有一半的房子，都不是让人住的很满意，即使我们现在不铺张，不浪费，大家忍一忍，继续住在老房子里面，那危房总不能凑合吧。

中国的人均住宅面积按40㎡（建筑面积）计算，14亿人就是560亿㎡，就算现在的房子都按照高标准来算，每一间都能坚持50年，平均算下来560亿除以50年，每年自然淘汰的折旧房子，就有11.2亿㎡，每年的新竣工住宅面积约7亿㎡，是远低于这就淘汰的房子的。

之所以现在的房子还能越来越多，是因为90年代排名前列批商品房，还没有开始淘汰，所以老百姓还是缺房子住的，而且还缺的不少，现在的房子贵到难以负担，房地产行业进入到下一个时代的使命，就是盖出更多品质更好的房子，让大家住的更宽敞更舒适，这就是中央反复强调房主不炒，而不是打压房地产的原因。

那么房地产行业的顶峰是什么时候，为什么买房一定要在这个时间以前呢？

中国的人均住宅40㎡，看似不少，所以有的人说中国的房子已经够多了，不需要再盖了，事实并非如此，从空间和时间上，中国的房子都还远远没有到充足的地步

从空间上说，中国的房子分配很不平均，户均住宅自有率高达96%，也就是说你或者你的父母多多少少有块容身之地，大部分的中国人至少在老家的某一个地方，还有一个属于自己的小房间，但是这些房子往往和你的生活需求不匹配。

比如中国人均居住面积较大的城市“福州”，是中国少有一个，人均居住面积超过50㎡的大城市，福州人有钱就喜欢买房子，郊区城镇自建房也建的非常大，当地的房子已经明显太多了，这种地方就是明显不缺房子。

但是不远处的深圳人均住宅面积连福州的一半都不到，深圳的住宅自有率更是低到23%，也就是说4个深圳人里面只有一个有自己的房子，作为高级的大都市，深圳有1000万人居住在城中村里面，房屋的供给明显不足，随着中国未来五大城市群的成型，人口流动，特别是跨城市的人口流动，都是房地产未来的刚性需求

然后从时间上看，中国的房地产行业，远没有到周期的尾声，我们看日本的数据，日本盖房子最多的顶峰，是在1976年前后，恰好和人本适龄购房人口的顶峰一致，这个不是巧合，东亚国家首套房购买主力就是从24-34岁这一批人。像韩国的新开工住宅面积顶峰，是在1992年，恰好也是在适龄购房人口的顶峰前后。

如果按照同样的算法，我国首套房购买的人口顶峰是在2019年前后，中国1985年到1991年的婴儿潮，年均出生人口在2300万以上，这一代人到了30岁该结婚了，纷纷在2019年前后买了房，让房价和新开工的住宅都创造了新高，而这一代人在未来10年，仍然有买房换房的客观需求。

日韩两国的新开工住宅面积在到达顶峰就都坚持了10年左右，靠的就是35-45岁人口改善房购买需求，那么从2019年开始算，中国的房地产建设，至少要持续到2029年，也就是8-10年之后，才能够满足社会的真实需求。

至此，我们对房地的建设未来几年的判断，已经明确了，1亿人口的城镇化需求，85后婴儿潮1亿人的改善房需求，和1亿套老旧房屋淘汰需求，将会支撑中国房地产未来十年的持续建设，随着房住不炒政策的落实，房价的持续稳定后，好地段、好品质、人均40㎡以上（三口之家约为120㎡）的房子将会成为越来越多的人选择。

同样的逻辑，我们来看昆明，根据第七次人口普查结果，2020年昆明人口规模为846万，十年间增长203万，人口规模及增量在西南5城中排名TOP4，据“十四五”规划纲要，到2025年，昆明城市人口将 达到1000万，将新增154万。且昆明省会城市对地州人口的虹吸效应显著，城市常驻人口将会越来越多。

昆明现阶段人均居住面积约35㎡，对比全国42㎡平均标准，仍然存在7㎡差距，且十四五规划中提出的“中优”政策，将会迎来排名前列代商品房的淘汰更新，未来改善居住需求量巨大。

昆明未来的购房趋势，从有个地方住转变为选择一个更大、更舒适的房子居住，主要原因有以下几个，

排名前列在昆明均居住面积还将持续增加，主要因为前期所购住宅多为70-100㎡，不能满足日益增长的改善需求，后期将更换为120㎡以上住宅，以满足改善需求。

第二是购房主体已经从80后为主过渡为90为主，90后群体整体消费观念以小资、品质为主，对于房子的居住品质要求较高，后期品质较高的项目更受市场青睐。

第三是昆明大量城中村拆迁，排名前列代商品房淘汰等释放大量的改善换房需求，需要品质更高的房子来满足日益增长的需求。

昆明市近6年来≥120㎡成交由占比由33%上涨至43%印证了这一观点。

在这样波荡起伏的市场下，普通人难的判断该购入什么样的房产，此时就顺应“改善”时代的标准，在资金充裕的情况之下配套最成熟齐全、地段较好、高端改善的品质住宅成为较佳选择。

比如位于翠湖以西，一环核心地段，规划面积约129-260㎡的融创春城書院。

从项目本身来看，其为融创TOP级产品首献昆明，是融创在云南的豪宅代表。

项目占地约34亩，总建面约10万方，总规划650户。

项目采用围合式布局，打造5栋高端住宅。因其采用围合式布局，达到横向120米，纵向80米的楼间距，同时在寸土寸金的市中心打造约7000㎡中庭景观；保证了650户每一户都享受到较佳的采光和通风，同时可以较好的观赏到项目的中同景观，可以称其为户户楼王。

除此之外项目借鉴五星级酒店设计，于小区入口处设计酒店式落客区，五星级酒店式入户大堂，保证业主居住的尊贵感。内部还规划有童梦空间、健身房、PARTY HOME、社区会客厅等泛会所功能，从细节开始为业主提供服务。

值得一提的是小区的物业服务，物业拥有众多豪宅服务经验，除常规服务内容外，额外为业主提供大堂管家、春城小学小业主上下学接送、三公里免费代驾、档案管理、家政保洁等专属服务，让业主买的不仅是地段和房子，更是物业的归心服务。

责编：向雪平