房子该买还该卖?纠结于房产税的人们,进来理理思路!

云南房产 2018-01-15 13:53:00
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说起房地产,不管是有产阶级还无房户,眼下最纠结的话题无疑是:房地产税。

说起房地产,不管是有产阶级还无房户,眼下最纠结的话题无疑是:房地产税。

有产阶级焦虑的是:房地产税到底会不会征?什么时候征?征多少?会不会把房价打趴下?

尤其是有些手里捂了几套房子的人,一想到房地产税可能会让自己的房子贬值、甚至卖不出去而且还要每年缴付大量税费,心里就别扭:现在就把房子出手吧,又怕卖在低点上——过去20年来,历史经验一再教育我们,凡是卖掉的房子,都追悔莫及!不卖吧?万一房地产税真如媒体上所说那样:拥有多套房产的人要倒霉了、每年要交10多万甚至几十万的持有税了……

房子多,焦虑!

房子少,也不好受:

房地产税到底能不能把房价打下来?该不该等?如果能,什么时候才打得下来?如果不能,那现在该不该买?房价一天天见涨,好多人已经翻倍了……

今天我们就来聊聊这个话题

一、房地产税到底会不会征?什么时候征?

上面两个问题其实是同一个问题。

从世界范围来看,成熟国家的地方政府收入主要来源就是:土地财政和房产财政,欧美也好、日韩等亚洲国家也罢,不是土地财政就是房产财政。我国自从1994年实行分税制以来,地方财政收入主要靠卖地!所以每当土地不好卖的时候,地方财政就捉襟见肘,2013-2015期间,昆明的土地拍卖经常流拍,地铁线、城市基础建设就没钱修,最典型的是地铁三号线的通车一推再推。

所以,土地换不来钱,就必须从房子里面弄钱,对地方政府来说,没有其他更好的渠道能搞到大量的钱来支持城市建设和政府开销,因此,房地产税一定会征,开征只是早晚的问题。

那么什么时候会开征呢?

有人说2019年,有人说遥遥无期——都是专家在预测。

蹊跷的是,政府只是说要尽快完成立法程序,并未明确说明开征时间。

这就让人有点丈二和尚摸不着头脑了!

 

我认为房地产税开征的具体时间可能无法预测,即使中央出台了相关法规,各个地方也会因情况不同而导致开征时间不一,开征比例不同。

但是我们可以用一个标准来判断房地产税的开征节点:

那就是,当地方政府无地可卖或者土地不好卖的时候,房地产税就来了。

无地可卖的城市,现在已经开始出现,未来会很多,毕竟不可能把所有国土都建成房子,每个城市的环境承受能力也有限。

即使你有无限的土地,也会有不好卖的时候,或者说:卖地的钱不够花的时候!

什么时候土地会不好卖呢?

房地产市场饱和,城市化进程结束、人口老龄化开始……也就是房子太多,房子不好卖的时候,土地自然也就不好卖了,那么,地方政府就只能打房子的主意,从存量房中想法子收税了。

说到这里,事情就简单了。

房地产税的立法可能很快就会完成,估计2018年最迟2019年即可完成,不动产登记制度也会在未来两年强力推进,因为只有全国不动产登记都完成且联网,征税才有可能。

对云南绝大多数城市来说,除极个别地州市如丽江、大理等,地方政府手里的土地还有不少,要卖完至少还得有个三、五年,这三、五年会是云南房地产的疯狂涨价期,因为只有不断推高房价,不断制造房地产财富神话,房子才会好卖、土地才会好卖。

更关键的是,只有让更多的人把库存的房子都买走,不要烂在开发商手里,未来的房地产税才好征收,因为开发商如果交不起税可以跑路,普通业主要跑的难度太大,即使跑了,也可以象美国佬那样把房子拍卖交税。

也就是说,在未来两年内,至少在云南开征房地产税的可能性没有;两年以后、五年以内,全省同时征收房地产税的可能性也不大。

当然,关于房地产税的舆论会日渐增多,讨论也会越来越具体,别担心,任何一项大的政策方针要出台之前都是这样,先丢几块石头试试民情和社会反应,然后根据大数据来制订具体细则……这也是国情所迫。

你要做的是,密切关注事情进展,及时调整投资策略。

也许很多人觉得房产税不好征收、征收成本太高,物业费都有人懒,政府税收官员哪有那么时间和精力来催税?

错!房产税其实是最好征收的品种!

房子又不能跑、水电煤气等又是国家控制,各种实名制和联网,你不及时缴纳连追都懒得追你,到时候不仅要收你滞纳金,老懒们甚至连生活都无法正常维持,税收问题,什么时候可以开玩笑?!尤其是涉及面如此之大,影响如此深远的税种,政府绝不可能留下缝隙。

 

二、房地产税会很重吗?现在该买入还是卖出?

从世界范围来看,没有发现哪个国家和地区的房地产税导致老百姓活不下去,包括跟我们社会情况比较类似的港台澳等地区,房地产税并不是一个可怕的负担。一般是每年按照房屋价值的1%-3%来征收,这样算下来,理论上一套100万的房子每年的税负也就10000—30000万之间,如果考虑到免税部分,或者第一套房免征的话,那么,普通住宅的税费会更低。

所以,对普通百姓来说,尤其是只有一套小房子的百姓家庭来说,房地产税影响不大。也许有人会说,再少也要交钱,还不是加重了人民负担。

这样的想法不是没有道理,但是我们应该知道,没有税负的社会是不存在的,税负只会以其他方式进入到你的生活中,没有房地产税,其他税就要加重,最终还是要百姓承担;而且,没有税负的社会也会更不公平或者没有保障,比如现在的房地产业就是这样,有钱人买很多套房,利用房产坐地起价、不劳而获,抽血实体经济,导致贫富悬殊、矛盾激化。

普通家庭,完全没有必要担心房地产税。

但是,对拥有多套住房的家庭来说,情况可能就不一样了。

有些人利用金融杠杆,在过去20多年的房地产大潮中,仅凭炒房就积累了大量财富,不少人手中有多套房,个别人几十套、上百套,这些人要仔细评估一下房地产税的影响,尤其是要核算好自己的财务能力,防止资金链断裂。

房地产税出来后,一些人口流失的城市尤其是资源枯竭、气候条件差、生态环境恶化的城市,因为没有多少人买房,房地产进入持续下降的通道,应该是大概率事件,日本、美国都是这样,有些鬼城的房子一元起价来拍卖都没人接手。

即使在一二线大城市,一些没有升值潜力、租不出去的房子也会开始贬值。

所以,有多套房者现在就应该考虑以上这些问题,把手中的房子盘点一下,留下好的、有升值空间的房子,一些老房子、租不出去的房子,尤其是在一些人口流出地区的房子,尽量逢高出手吧。

受影响更大的是一些财力不够雄厚的房地产开发商,如果这两年不能利用房地产回暖的机会尽量出货,一旦房地产税开征,市场大概率会进入一个调整期,项目所在城市 、地段和定位比较好的话,或许问题不大。如果不幸选择在一个人口流出、房屋过剩的城市,或者是地段较差、品质低下的项目,那么极有可能会碰到比过去几年更麻烦的情况。

那么,我们现在到底是该买房还是卖房呢?

对无房户而言,能买就买吧,不要指望房地产税能把房价打压多少下来。即使打下来,你也不一定有那个魄力在房价下行的时候敢出手,却往往会在犹豫观望中看着房价越来越高。举个不远的例子,前两年,云南全省各地房地产市场都进入低谷,房价一跌再跌,你买了吗?古往今来,有一个铁的经济规律:正如是金子总会发光一样,好东西总是越来越贵。当好东西不贵的时候,其实是大家都最痛苦的时候,你也没心思去买。比如战乱频仍的时代,谁愿意买房子?

对已经有了房子的人来说,如果有闲钱,也不是不可以投资房地产。只是你要知道,以后的房地产市场很少会出现以前那种普涨行情了,不管什么房子都赚钱的时代估计不会太久,房地产就象股票市场一样,有涨有跌,有的城市、有的房子持续涨价,有些地方却会乏人问津。

至于什么样的房子、什么地方的房子值得我们投资,我们下回分解。

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