最近，云南昆明公寓市场引起不少关注。不少开发商推出了销售优惠活动，第二套半价、带学位、可落户等，噱头众多。昆明的公寓销售目前真的是这样吗？记者进行了探访。

第二套半价 昆明公寓推销火力全开？

近日，记者来到了位于昆明巫家坝的某公寓售楼中心，第2套半价的标语显得十分醒目。置业顾问向记者介绍，目前项目在售户型为25至53平方米，均价在每平方11500元左右，“第二套半价”的活动针对的是25平方米的平层公寓。目前，参与“第二套半价”的公寓已经快销售完了。 

某楼盘置业顾问：平层现在只有六楼跟三楼了，而且剩得不多，考虑平层的话第二套半价是可以买的，一次性买两套，总价在50万左右。

随后，记者来到另一个公寓楼盘，这个楼盘则宣称有“学位”福利。 

某楼盘置业顾问：一套房子一个报名资格，和住宅是一样的，只有单身公寓是不带学位的，四五十平米的这些，卖的价格一万零点到一万三四都有。

置业顾问说，前来咨询的人不在少数，目前在售的公寓里，楼层和采光较好的已经基本卖完。

还有一个公寓楼盘推出的促销活动中，除了带学位之外，购房还可以落户，加上其它优惠活动，较低价为每平方米7000多元。 

昆明某楼盘置业顾问：我们现在有一个平层公寓是现房，学校就在楼底下，现在剩着这几套了，所以有个优惠政策清盘，最终算下来均价在7000元左右。

部分开发商将写字楼转公寓 供应过于集中

“第二套半价”，昆明公寓的促销力度可谓巨大。究竟是什么原因让公寓开发商开出这么多的优惠条件促销呢？

业内人士 文峰：昆明去年一年拿出来卖的商品房，公寓这部分有190万平方米，但是去库存化，卖掉的部分只有103万平方米，每一年累计到昆明去年年底的数据，昆明大概公寓在售库存，目前应该有超过400万平方米的公寓，如果按照平均去化速度来看，昆明需要花四年多的时间。 

此外，由于公寓交易额度相对较低，销售相对容易，一些开发商就将写字楼转化为公寓，由此造成市场供货过度集中，库存压力进一步加大。于是开发商们便八仙过海推销以求脱手。

业内人士 文峰：开发商开始通过价格驱动，去解决现在的库存问题。

记者发现，目前公寓购买者多为自己居住或是进行出租，也有不少买家来经营酒店和民宿。除了各种优惠外，所出售公寓的产品定位以及区位规划，也是买家的重要考量之一。  

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◆去年较好卖的昆明公寓前10位 有5个项目在呈贡区

昆明的公寓在营销手段的不断花样翻新，让人疑惑：公寓真的这么难卖吗？

业内人士分析，昆明市场上公寓不好卖的原因显而易见。首先，公寓产权年限短。普通的商品房产权年限大部分都是70年，而公寓一般都是建在商业用地上，产权年限大多为40年，只有很少一部分是70年产权；其次，公寓居住成本较高。由于地处在商业用地之上，公寓的电费、水费、物业费等费用都会按照商业标准缴纳，推高了居住成本。

公寓样板间其实，好卖的公寓在昆明也不少。克而瑞提供的“2020年昆明公寓销售额前10位”数据显示，昆明去年销售较好的公寓项目是融创春风十里，成交了1467套，成交均价为8100元/平方米。

数据来源于克而瑞

值得一提的是，销售较好的公寓前10位中，就有5个地处呈贡区。而其他地区销售量高的，大多是因为有地段和学位加持。

润城带学位公寓样板间2020年，位于南市区的润城公寓销量排名第4位。原因主要是它宣传为“学位房”，业主购买，孩子可落户就读云师大附属润城学校，而且项目可通天然气，水、电收费也按住宅来收，户型与市场上的住宅相似。对于预算有限的年轻置业者来说，算是个不错的选择。

为什么5个销售得好的公寓都集中在呈贡片区？首先，在呈贡买公寓是可以落户的。昆明市政府办公厅2018年印发了《昆明市推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》，明确将以城乡规划为引领，统筹推进本地和外地农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，实行相同的落户条件和标准，确保城镇新老居民同城同待遇。

其中最引人瞩目的变化是：首次明确了“购买公寓也可以在昆明落户”。而以往，在昆明购房落户的条件是必须购买商品住宅。这就是说，外地户口想要在昆明落户，在呈贡买一套公寓就能解决。据了解，目前在呈贡购买公寓，只要购房合同上写的用途是“公寓”、“住宅”、“商住两用”就可以落户。

呈贡区的蓝光天娇城·天樾项目

另外，呈贡片区的公寓相对来说价格较低。如蓝光天娇城项目公寓，去年售价约4000元/平方米，花20多万元就可以买一套，而且地段离地铁站不远，颇受购房者欢迎。

◆昆明最贵公寓价格高达4.5万元/平方米

虽然近期“公寓降价”的消息频频在传，但在昆明市区，有些公寓项目不仅没有低价销售，单价甚至接近了同区域的住宅。以昆明价格较高的公寓项目俊发·春之眼和香格里拉“拢悦”来说，内部消息称，均价将到3万—4.5万元/平方米。也就是说昆明最贵和较便宜的公寓差价接近10倍。   

俊发·春之眼项目工作人员介绍，项目主塔是由迪拜哈利法塔、上海金茂大厦的设计团队SOM建筑设计事务所设计，副塔、裙楼商业、景观等也是由知名设计团队来做，有建面约300—1600平方米的大平层公寓，价格预计在4万元/平方米。

香格里拉·拢悦项目

香格里拉“拢悦”工作人员介绍，整个项目建造有2栋建筑，一栋用来作酒店，另一栋则是62—363平方米的公寓产品，共224套，均价预计在3万—4.5万元/平方米，预计将于今年4月开盘。

为什么很多人并不看好昆明公寓市场，却还会出现如此高价的公寓项目呢？业内人士分析认为，昆明公寓价差巨大，主要原因是市面上的公寓产品种类繁多，产品条件和享有的物业权利也不同。项目不同、产品不同，带来了迥异的市场价值。

◆购房者：买不买公寓主要看价格，但买来出租不划算

在都市时报举办的“楼市探访团”活动中，“楼盘体验官”马先生就是一位看好公寓的潜在购房者。

马先生说：“我参加探访团目的就是为了了解公寓。买公寓如果是用来出租的话是不划算的，我买公寓是为了做生意，打算开电竞酒店或者是私人影院。但是我们探访了几个楼盘，看下来觉得目前昆明地段好、周边人流量多的公寓价格都偏高。如果公寓地段合适，售价在7000元/平方米以内则可以下手，这是有得赚的。但是现在来看，昆明很少有这个价位的公寓。至于呈贡等地的便宜公寓，感觉跟我的规划不匹配，所以还要继续寻找。”

“楼盘体验官”王先生则认为，公寓的价格较低，对于刚走上职场的年轻人来说比较合适，只要地理位置和周边配套能够接受，就可以购买。

来源：都市时报综合央视财经

编辑：杨莉

审核：祝小涵

终审：赵航