开发商未按合同约定办理产权登记，应该如何承担违约责任？近年来，开发商逾期办证成了售房后的常见问题。针对这样的情况，北京大成（昆明）律师事务所律师周琳结合“五年拿不到房产证”案例，做出了解答。

案例

开发商答应560个工作日

完成登记却未兑现

2016年，文女士购买了昆明某小区的房屋，并和开发商签订了商品房购销合同。合同约定，自文女士实际接房之日起560个工作日内办理产权登记。2016年10月31日，开发商将房屋交付给了文女士。按照约定，开发商应当在2019年1月25日之前办完产权登记，但直到现在，开发商都没有为文女士办理。

周琳律师介绍，在较高人民法院发布的审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释中，对办证的期限有规定，如果合同中没有约定办证期限，自房屋交付使用之日起90日内开发商就应当履行完办证义务。“这个案件中，560个工作日已远远高于90日的规定，开发商为自己设立了比较长的办证期限。”

周琳律师建议，文女士可以看购房合同中是否约定了开发商逾期办理产权证的违约责任，如果有，可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。如果没有约定开发商逾期办证的违约责任，文女士可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，要求开发商支付违约金。

维权

协商不成可向法院起诉

要求解除合同并赔偿

周琳律师介绍，目前不动产登记步骤分为首次登记和转移登记。首次登记，是指开发商完成房屋建设后，对不动产权进行排名前列次登记。转移登记，是指开发商将已完成首次登记的房屋转移登记至业主名下。

“开发商一直不给购房者办理产权证很大的原因在于其未能完成首次登记，可能存在用地手续不完善、项目规划验收手续不齐全、未按规定足额缴纳土地出让价款和相关税费等情况。”周琳分析，在问题没解决的情况下，自然无法将房屋产权转移登记至业主的名下。

周林表示，市民在购房中遇到交了房款开发商无法履行办证义务时，首先要和开发商协商解决方案，如果开发商拒绝协商或不履行义务，市民可以向法院提起诉讼，要求解除与开发商签订的合同并要求赔偿。“需要注意的是，市民请求开发商支付逾期办证的违约金的诉讼时效，为合同约定或法定期限届满之日起3年，诉讼时效过时，市民很有可能无法要求开发商承担违约责任。”

★法官说法

人格权受侵害 固定侵权证据很重要

近年来，法院受理和审理案件数呈逐年增长趋势。在诸多案件中，民事类案件中的借贷、侵权及合同类案件占比较高。随着《民法典》的颁布实施，诸多热点问题受到极大关注。其中，《民法典》将人格权单独成编予以规定，并把《民法通则》和《民法总则》中的相关规定汇总细化，将人格权的保护提升到了少有的高度。

2000年8月，被告中国某银行发放了数十笔以某公司几十名员工为借款人的住房贷款，用于购买公司房屋。在借款合同及相关贷款资料中，借款人处均加盖了这些员工的名字印章或签字，每名员工贷款金额分别为几万元，期限在10年左右，还款方式为每月还本付息。同时，银行还与公司签订个人住房借款保证合同，约定公司承担连带保证责任，保证期间为2年。之后，因公司逾期未归还贷款，几十名员工的征信出现不良记录。这些员工表示，自己从未向银行申请过贷款，也未签订过合同，印章或签字都不是真实的。随后，这些员工将贷款银行告上法院，请求判令被告停止侵害，立即消除银行系统中关于原告贷款的相关信息，以及因此产生的银行征信系统不良信用记录，要求被告赔偿原告精神损失。

盘龙区人民法院审判委员会专职委员陈娜表示，根据《民法通则》第99条规定，公民享有姓名权，有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名，禁止他人干涉、盗用、假冒。专属于原告个人的姓名及身份信息被用于贷款，银行不能证实签订贷款合同是原告的真实意思表示，作为专业的金融机构，银行在办理贷款时未尽到审慎审核的义务，即银行未经原告授权，就签订了贷款合同并发放了贷款，并将贷款逾期的不良信息记录在了银行的内部系统中，导致原告存在逾期贷款信息及不良记录，使原告的利益受损，侵犯了原告的姓名权，应当承担相应的侵权责任。最终法院判决，被告银行立即停止侵害，消除以原告的姓名信息产生的本案所涉的贷款信息，以及因此产生的不良信用记录。

人格权包括生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等。近年来，随着社会信息化的发展，包括姓名、出生日期、证件号码、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等在内的个人信息极易被泄露，导致市民人格权受到侵害。

市民人格权受到侵害时，应如何保护自己权益？陈娜表示，市民在日常生活中应树立对个人信息的保护意识，并培养人格权意识，尤其是近年网络侵权案件增长，在虚拟世界中更应增强人格权保护意识，固定侵权事实证据是保护权利的重要环节，如果发现有侵权行为，可通过公证或专业的证据保全机构对相关事实予以固定，以便日后出现纠纷时处理。

★热线问答

于先生：2021年4月，我花7999元在昆明一家电动车专卖店买了辆电动车，骑行不久后我发现车辆方向柱轴承经常损坏，电池电压不稳定，导致不能正常骑行，经常维修。找商家协商，对方总找借口逃避责任。我该如何维权？

陈娜法官：首先，你先核实商家是否有销售该品牌电动车的资质；其次，查看产品性能与宣传是否一致，如果无销售资质或产品性能与宣传不一致，可向市场监管部门投诉。如果和商家协商无法达成一致，要保留好购买票据、维修发票、维修记录以及协商处理资料等。如果有必要，可对电动车的质量进行鉴定，如果属于假冒伪劣产品，商家有可能构成欺诈，按相关法律规定应进行3倍赔偿。

周女士：2019年，我找了某装修公司装修房屋，签合同约定了装修期限，并交清了43万元装修费。可到了约定时间，房屋还没有装完一半，我多次打电话询问，但装修公司一拖再拖，直到去年12月才装完。验收时，我发现装修样式和之前约定好的不一样，而且柜子是斜的，地板也被刮花，我提出重新整修并要求赔偿损失。虽然装修公司进行了重新装修，但没有对我进行赔偿，我应该如何维权？

陈娜法官：你可以与装修公司先行协商，如有必要可向社区、街道寻求调解，也可向市场监管部门寻求帮助。如仍不能调处解决，你可以向法院起诉，需要保留如装修合同、付款凭证、双方协商材料等重要证据。依照法律规定，赔偿损失以实际造成的损失为限。

李先生：2013年，我家土地被占用，开发商陆续补偿了3套回迁房，但3套房至今没办理产权证。开发商当初在张贴的公告上承诺，90个工作日内办理完产权证，但签订的合同中并没有规定期限。我多次与开发商协商，他们先是称已在处理，之后又以新规出台为由回复我不能办理。我应该如何维权？

陈娜法官：回迁房的处理有别于普通商品房，相关房屋权属证书的办理有很多政策性规定，你可以先向房屋产权管理部门、所属地街道、职能部门了解相关办证手续及进度。按法律规定，没有权属证书的房产不能进行交易转让。擅自交易可能会带来法律风险，应审慎处理。房屋权属证的办理并非仅涉及合同约定的权利义务，还涉及行政审批等一系列的非合同义务内容。如果存在不符合办证条件的情况，可起诉开发商。因此，请先了解该房产的相关办证情况，根据客观情况再处理。

3·15消费维权征集令

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来源：都市时报全媒体记者 董建楠 杨文爽 实习生 马天博 赵培臣