近期波动频繁 昆明楼市未来可期

搜狐焦点昆明站 2021-09-24 09:16:55
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昆明成功跻身全国“特大城市”之列,部分购房者信心提振

昨天,“昆明跻身全国特大城市之列”的消息让不少昆明人很兴奋,这个消息再次印证了地产圈内“昆明是一座被低估的城市”的说法。

一座城市的含金量如何,地产圈有“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的说法。一些网友表示:这一轮城市定级,让人们对昆明的信心大为加强。这个消息对昆明楼市有提振作用吗?都市时报·大象房鉴所记者进行了调查。

今年昆明公寓成交数据(数据来源:克而瑞)   时间(月) 供应套数(套) 成交套数(套) 成交均价(元/平方米) 供求比

8月昆明房价保持下跌趋势 降幅收缩

9月15日,国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8月昆明新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%,至此,昆明房价已连降3月,其中6月环比降0.8%,7月环比降0.5%。

8月昆明房价虽然仍在下跌,不过降幅在收缩。而且值得关注的是,房价同比去年8月仍上涨了2.4%,6月同比上涨4.7%,7月同比上涨3.8%。

根据锐理数据,7月昆明住宅跌破15000元/平方米,均价为14702元/平方米。但有业内人士指出,这得特殊情况特殊分析——因为多种历史原因,当时主城区有两个项目以约5000—7000元/平方米的价格集中备案,导致7月昆明均价下跌。

此次昆明成为“特大城市”之一,也给了当前信心不足的楼市一剂强心针。诸葛找房数据研究中心认为,昆明被列为特大城市,一方面是因为昆明是云南省的省会,地位独特,城市配套设施和产业发展规模均高于云南其他城市,就业机会和渠道更多;而且随着政府推出人才吸引政策,落户门槛较低,人口聚集效应已经逐渐显现。另一方面,受昆明旅游业等产业的大力拉动作用,城市的魅力值不断提升,对外来人口的吸引力也在加大。

分析还指出,由于昆明房地产市场处于供需失衡状态,去化压力较大,人口的流入将带动住房需求的增加,对昆明楼市向好具有一定的积极作用,有利于改善昆明市场供需失衡的局面,进一步促进房地产市场的稳定。

“降价风”给公寓市场带来不错的成交量

业内人士表示,当前昆明市场购房群体信心仍不足,很多有购房需求的人还在观望。这可以追溯到今年昆明楼市刮起的“降价风”。

自今年一季度起,“降价风”就开始刮了,首先被波及的是公寓市场。3月初,位于巫家坝的万科翡翠项目出现售价“7”字打头的公寓。3月中旬,同样位于巫家坝的保利天际项目推出“公寓第二套半价”促销活动。到了年中,昆明郊区和县区的一些项目开始大幅降价。面对年中冲业绩和去库存回款的双重压力,昆明主城区也开始不断出现特价房源,甚至有项目直接降价至6000元/平方米。

这样的优惠力度,给公寓市场带来了不错的去化率。根据克而瑞数据,今年6月以后,昆明的公寓成交量大幅上涨,7、8两月相比前6个月的成交套数上涨了约1倍,8月成交均价达到最低。

华侨城·花都时区公寓推出最高八六折,首期2万元起,总价19.8万元起等多重专属优惠,以7200元/平方米起的价格取得了较好的去化率,推出828套房源,近半年月均去化25套,目前已经去化495套。

七八月份住宅成交量少

多个“2万+”项目入市

昆明住宅市场销售情况又如何呢?克而瑞数据显示,7月和8月,低层、多层、小高层、高层多个业态的成交面积相比前6个月减少。

一名入行4年的中介告诉记者:“我的区域主要是在东边,往年一般都是三四月份猛涨,六七月份有所回落,九十月份再走一波。但是今年不太景气,以前的趋势不见了,变数太大。从我们最近的实际成交数据和业主的挂牌价格看,房价也是有回落的,尤其二手房特别明显。年初新房价格处于高位,与现在的差价有1000—1500元/平方米,买房的人比以前也少了。这种情况可能会持续一段时间,估计要到明年三四月份才会回升。”

似乎要给市场信心,“降价风”后,不少楼盘开始收回折扣,宣布涨价。8月底至9月初,昆明楼市有超过20个项目宣布“涨价”,调价幅度最高达1000元/平方米。从区位来看,调价项目几乎覆盖了主城各个区域,产品包含了高层住宅、洋房、合院、独栋等所有类型。

此外,为了迎接黄金销售期,许多新楼盘制定了相应的销售计划,准备抢跑入市,其中不乏一些高价盘。艺城·春城玖號、中国铁建·西派城樾、俊发逸凌峰、朝朝暮暮、龙江金茂府、信达万科京江隐翠、美的·北京路9號等新楼盘的单价都在2万元以上。

“2万+”项目的增加,或将影响未来几个月昆明的房价走势。但这些楼盘收回折扣及涨价,是否会带来后续的成交量上涨,还得看后期表现。

业内人士:

客户观望周期加长

接下来房价将不会有大波动

一位受访的业内人士介绍,目前昆明的住宅从价格层面来看基本是平稳的,现在很多之前的折扣楼盘也已经恢复原价,而且现在开发商都有一个共识,可能都不会去走“以价换量”的方式,这样的方式也不现实,一方面开发商拿地成本、运营成本等都较高,不可能亏本卖。另外,今年的公寓价格确实是下滑了,我认为现在的公寓从投资回报率来看是比较划算的,今年公寓成交量也很不错。

目前昆明市场上比较多的是普通改善型产品,这种产品受市场影响较大,此类改善人群有住的地方,也不急着买。另外这部分客群对于房子的要求也高,希望买到“物美价廉”的房子。但是真正的刚需、高端改善、终极置业等产品受市场影响并不大,整个去化比较平稳。

今年很多客户信心不足,来自一些“踩红线”开发商的降价行为,这给信心带来很大冲击,但是案场客户的需求是在的,只是目前被抑制了,观望周期也会加长。还有就是国家政策、金融政策、人口流动性等,都会对买房愿望造成影响。

我认为今年从现在到年底价格不会有太多波动,价格已经到底了,我了解到的很多开发商是亏本或者是贴近成本价在卖的,已经没有再降的空间了。

来源:都市时报全媒体记者 杜晓霞

(责编:向雪平)

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