走过2018年的人们，在面对新开启的日历时，都会好奇未来的模样。

“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”，这些在河里的人，或许总会对河水的流向有所知晓。

贝壳内容联合了全国50个热点城市，深度访谈了房地产交易链条上的各类人群共5000多人，覆盖开发商代表、媒体人、房产观察人士、普通购房者、业主、一线经纪人、经纪品牌负责人等。

通过他们的观点倾向和视角，我们试图描绘一幅2019年的楼市画像，预见潮水流去的方向。

通过他们的观点倾向和视角，我们试图描绘一幅2019年的楼市画像，预见潮水流去的方向。

关于2019年的楼市，我们向这5000多人提了如下10个问题。

一句话总结2018年楼市？

2019年，还适合买房吗？

2019年，楼市会进入寒冬吗？

2019年，调控会松绑吗？

2019年，购房成本会减少吗？

2019年，大家看好一线城市还是二三线城市？

2019年，该买什么房？

2019年，开发商会让利出货吗？

2019年，房地产税会出台吗？

2019年，从业者该怎么做？

以下是他们的答案。

开发商作为土地市场、商品房建设的主要参与者，对楼市应该说有很重要的话语权。那么，他们是如何看待2018年的昆明楼市，以及如何应对2019年呢？请看下方：

涂丽娜

浩创集团云南区域营销总监

 一、2018年市场情况

1.2018年对自己的成绩满意吗？市场和购房者发生了哪些变化？

首先，对于自己2018年的整体成绩还是比较满意的，浩创集团2017年入滇，2018年就已实现三子落地，其中在售项目浩创酌悦业绩一路飘红，规划项目也顺利过规，三个项目的运营计划均在按照年初的规划顺利实现。

市场变化：（1）昆明调控政策持续加码，并且政策效果逐渐显现，从四季度开始，成交逐月回落；（2）下半年各房企推盘量增加，市场竞争加剧，随着调控政策继续从严，在融资收紧、短期偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，有更多的房企选择以价换量，通过降低预售价格加速项目去化，这也导致市场出现了显著的“冷热不均”的现象。

购房者变化：（1）更加注重开发商的品牌，从以前主要关心项目产品本身，到现在的更愿意购买品牌开发商的房子，品牌的价值逐步被大部分购房者认可和接受。（2）对于交通的关注提升到了一个空前的高度，购房者对于交通非常的在意，特别是对于地铁的规划，购房者非常关注。（3）对精装修的需求和接受度越来越高，以前六到七成的购房者不愿意购买精装修房，而近几年随着开发商对精装标准、施工质量以及设计经验的不断提升，省心、省事又划算的精装房已经被大部分购房者所接受。（4）外地购房者比例仍在持续上升，昆明四季如春的气候越来越受外地购房者的青睐。

二、2019年市场预测

1、如何看待2019年的市场，预计会发生哪些变化？

首先，根据2018年底中央经济工作会议，2019年中国房地产调控仍采取“因城施策、分类指导”方式，地方政府可根据本地实际情况实施不同调控政策，不采取“一刀切”方式，这也就意味着2019年的楼市调控政策比2018年会稍微放松一些，但不会有坊间传说的全国广泛取消各种限制措施的可能性。

其次，2019年的市场，无论从新开工面积还是在建商品房面积，去化周期都是三年左右，所以明年的行业竞争将仍然剧烈。

另外，虽然楼市调控政策会稳中偏松，但这种稳中偏松的政策，跟比较严峻的经济局势结合起来，会使购房者在2019年的购房热情减弱，购房者持币观望的情绪将加重。

2、从开发商的角度，你认为未来要赢得市场，最关键的是什么？

作为开发企业，未来要赢得市场，最关键的因素用一个词语来形容，那就是“守正出奇”。以正合，以奇胜。

“守正”指的是企业要正道而为，遵守行业法规、商业道德；浩创集团有一条经营理念，我非常认可，那就是我们提供的产品和服务哪怕只有1%的缺陷,对客户来说就可能酿成100%的灾难,对员工来说就是100%的失职。未来要赢得购房者的心，必须成为一个有责任、有担当的房企，真正让业主住上满意的房子，为业主打造经得起时间考验、且符合人性健康、环保、舒适、审美要求的建筑精品。

“出奇”指的是企业不能墨守成规，而要突破思维，研究变通；现在的市场，拼规模、拼营销模式的日子已经一去不复返，单纯依靠住宅开发为盈利增收的模式已经遭遇瓶颈，所以未来要赢得市场，对于房地产企业来说，最关键的就是在“守正”的基础上提升企业整体运营能力，找到新的增长点，尤其在市场需求正日益多元的背景下，消费者群体日益增长的消费需求和少有的市场之间的矛盾日益凸显，因此，作为开发企业要在新时代的市场行情中企稳，就必须适应市场发展，快速实现“房地产+X”的战略转型。

马成龙

云南实力集团昆明公司

营销副总经理

一、2018年市场情况

1.2018年对自己的成绩满意吗？市场和购房者发生了哪些变化？

2018年的成绩只能可圈可点来形容，全年业绩刚刚好达标，完成公司指标，我们实力集团整个2018年也是以转型为侧重点开展工作方向的，2018年的筹备蓄力，会为即将到来的2019年奠定坚实的基础；整个2018年可谓是房地产波峰至低谷的诠释，市场也成功蜕变进入白银时代，投机投资客逐步转向海外，三四五线城市基本步入严冬，部分强一二线热点城市还可持续走量，但客户导向也转化以刚需为主，改善及再改客户多持观望态度坐等2019年政策颁布。

二、2019年市场预测

1. 如何看待2019年的市场，预计会发生哪些变化？

房产税虽未颁布，但以深入人心，改善、投资客户都在观望2019年政策颁布后的导向，随着住房贷款利息专项附件扣除政策条款颁布，纳税人本人或配偶首次购房，每月税收可抵扣贷款利息，可谓为刚需红利，2019年必然会释放一部分刚需购房群体；其次人口流向一直代表房地产市场走向，三四五线城市供应过甚，棚改政策调整，市场难以回暖，一二线城市多受政策调整限制，房价稳重略涨，部分人口流入较多的新一二线城市会迎来房地产市场高峰。

2. 计划如何应对这些变化？

昆明作为云南省排名前列大省会城市，云南省的门户“春城”，被列入强二线城市，一直以为作为云南省房价标杆城市，也是各地州人口流入大户，2018年高峰期，城市均价已超1.4万元/㎡，2018年下半也仅是稳重局部下降；2019年的我们必须稳抓政策红利，大量转化刚需客户，做好企业转型将以售房为目标，转变为以服务为理念，成功打造“有爱有温度”的社区理念，切合云南得天独厚的气候及旅居资源打造文旅标杆项目，即可赢取2019年市场份额。

3.从开发商的角度，你认为未来要赢得市场，最关键的是什么？

我认为未来赢得市场最关键的是企业的经营格局、发展格局；企业的经营理念决定了未来的发展存亡，企业的产品打造、工程质量、服务理念即口碑决定了企业能走的多远，做的多大；房地产市场已经逐步转型为以服务、科技、体验为主的体系化产业，房地产经营的格局决定了企业在未来市场是否有一席之地，传统仅以卖楼为主的开发商基本不复存在；只有匹配政策导向， 切合城市属性，具备发展格局的企业，才有立足之地的根本。

蔡勇军

新城吾悦昆明公司副总经理

一、2018年市场情况

1.2018年对自己的成绩满意吗？市场和购房者发生了哪些变化？

我认为成绩分为两种，一种是数字上的业绩，比如说2018年呈贡吾悦广场签约销售约30亿元，从销售目标上看基本满意，还有提升空间。第二种成绩就是呈贡吾悦广场在昆明房地产市场的占位，目前来看，我们项目知名度还需提升，尤其是在“亚洲欢乐都心”的整体定位下知名度的提升还有待加强。

从9月份开始全国房地产市场出现了成交下行的情况，购房者从心态上发生了些许变化，观望情绪有所增加，但是对于呈贡吾悦广场来说购房者并没有发生变化。排名前列，我们项目在市政府旁边，地铁口，周边还有三大公园环绕。第二，商铺、公寓投资客看中我们的品牌、地段和运营能力，住宅客户对美好生活的追求没有改变，也都在向往我们呈贡吾悦广场在未来给呈贡乃至昆明市民带来的生活品质提升，以及对精神追求满足感的实现。正是基于以上两点，呈贡吾悦广场的购房者并没有发生变化，如果说发生了变化，也是往“让幸福变得简单”的方向发展。

二、2019年市场预测

1. 如何看待2019年的市场，预计会发生哪些变化？

 “稳”字当头，价格和市场平稳运行，不会大起大落。 “一城一策”的总基调不会变，从最近个别城市放松限售及利率调整可以窥见一斑。

2. 计划如何应对这些变化？

以中央政策为基准，稳定心态，坚持集团奋斗者文化，踏踏实实做好每一步营销动作，仔细研究客户触点，我们也坚信呈贡吾悦广场能带给购铺者、购房者满满的幸福感。

3. 从开发商的角度，你认为未来要赢得市场，最关键的是什么？

从客户需求出发，研究客户触点，做好产品，做好配套，做好每一步营销动作。只要能够给客户带来生活品质的提升，满足客户精神需求，给客户带来幸福，就可以赢得市场。

何仕琪

云南颐岭置业

营销总监

一、2018年市场情况

1.2018年对自己的成绩满意吗？市场和购房者发生了哪些变化？

2018年上半年昆明房地产市场坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，“限售”成为调控标配；货币政策稳健中性，金融去杠杆与防风险并行，公积金持续收紧，从呈贡限售两年加码升级为三大热点区域限售三年；2018年7月1日昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品房住房市场有关问题的通知》，在此基调下，调控政策出现稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点，从2018年第三季度开始，房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果，市场预期明显转变。

二、2019年市场预测

1. 如何看待2019年的市场，预计会发生哪些变化？

2019年的市场还会秉承“房住不炒”的思路，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时将更加强调因城施策、理性施测，房价有望进一步趋稳。

2. 计划如何应对这些变化？

答：须及时研判市场趋势、顺应市场周期规律、聚焦主流市场需求，因时因地调整策略。

3. 从开发商的角度，你认为未来要赢得市场，最关键的是什么？

首先，开发商须积极响应政府决策、落实各项政策，保持与政府的步调一致，配合政府稳定市场，不鼓励炒房行为；其次，产品方面，紧抓高性价比及强产品力的刚需和改善类产品，围绕客户需求提升产品品质与服务；再次，销售方面，精准推盘、灵活定价，创新营销渠道加快销售去化。

媒体，向来是楼市里敏感的一个群体，楼市的风吹草动都逃不过他们的眼睛，他们也是市场的重要参与者，那么他们又是如何看待昆明楼市呢。

张明

春城晚报副总编辑

一、2018年市场情况

1.如何评价今年的楼市调控？

调控永远为了防范起哄，2018年没有特别之处。

2.一句话总结2018年楼市？

潜流暗涌，波澜不惊。好产品永远有市场。

二、2019年市场预测

1.2019年会进入楼市冬天吗？

只有降温，没有冬天

2.预测2019年楼市将有哪些变化，对普通购房者或业主分别有哪些影响？

楼市一直是消费晴雨表，是情绪温度计。2019年，房产仍是进行资金管理的理想途径，是稳定的刚需。好企业找地段，坏企业愁库存。

3.2019年楼市调控方向？

延续2018年基调，总体温和波动，稳健微涨。一二线城市仍是调控主体，三四线城市的发展模式作用日益凸显。

4.对购房者/业主的建议？

大品牌、好地段、好产品，这依然是重要的购房坐标。

陈建宇

《昆明房地产市场》创始人

一、2018年市场情况

1.2018年楼市整体表现？

2018年昆明房价会是一个相对高点，不过我们没有预测到从高点到盘整期来得那么快，整体的表现是前热后波动大，估计很快就会相对稳定下来，整个市场表现还是蛮好的，就是市场反转太快，让购房者和开发商一时间接受不了，算是打个措手不及。

2.2018年几大政策变化释放出哪些信息？

其实我们一直是坚定用市场化的方式来解决问题的，虽然本地政府出过调控政策。不过，本地政府其实主要还是用市场化的手段解决问题，出调控文件还是蛮松的，主要想让市场自动调理。虽然市场曾经疯狂过，但是政府还是很克制的，基本让市场自我消化，所以我们认为整个市场还是比较健康。

二、2019年市场预测

1.2019年会进入楼市冬天吗？

首先说说总的宏观经济，从中央经济工作会议透露出的消息来看，可以判断整体经济情况下行压力是比较大，但是为了保持经济平稳发展，手段是减税与货币定向支持服务业等新兴产业的发展。

由于国家一直重申“房子是用来住”，而货币总闸门不太可能大规模放水，因此房价不可能暴涨。同样由于要防风险，稳预期等，房价同样也不太可能大规模下跌，整个房市将以稳定为主。就明年来看，其实是适合买房的，只是具体如何选择的问题而已。昆明的房地产市场可能是前半年相对难一些，后半年市场会变好一点。

2.2019年楼市将有哪些变化，对普通购房者或业主分别有哪些影响？

整体来说市场会比较难，至于如何变化，需要关注国际国内市场反应来判断。购房者其实就是判断好价格和项目的问题，是一个入手的好时机。如果是主业卖房，其实是一个比较好的卖房时机，现在的二手房价格基本算高点了。

3.2019年土地供应情况？

土地市场应该还有比较平稳为主，但还有开发商的预期，土地市场由买卖双方来定，政府供应和开发商买地，很难判断准确，整体稳定略比前两年冷一些。

4.房地产税会在2019年实施吗？

房地产税实施，首先应该要具备几个条件：一、得立法通过；二、搞清楚有多少房子；三、给定合理的评估价；四、是政府上门收，还是住户自动报税。就目前来看，这些基本的条件不是短期能解决，所以2019年房地产税应该不会实施。

5.银行利率将如何变化？

因为整体经济情况不好，所以利率不可能维持高位，前半年可能会回归到基准利息为主，下半年可能会降息，这主要看经济走势来定。

6.对购房者/业主的建议？

由于经济不好，而货币不会放水，房价不可能大涨，同时由于防风险，同样不可能大降价，并且现在的开发主体主要集中在百强房企，而这些房企整体的思路，眼界，对形势的把握对比以前的小房企强很多，所以为了活下去，各个开发商的办法不一样，但一定会有很多开发商一次把价格放到位，不会拖拖拉拉，犹豫不决的。因此，判断好项目和价格很重要，合适就入手。二手房目前来看应该处于高点了，能卖赶快卖。

胡欣

搜狐焦点昆明站主编

一、2018年市场情况

1.如何评价今年的楼市调控？

2018年也称为调控之年，全国数百次调控，伴随着“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”等方针，遏制了“炒房客”，为刚需购房者打了一剂强心针。全国楼市从全民抢房到岌岌可危、土地市场从火热到降温，楼市调控之年，也是楼市最戏剧化的一年。

2.一句话总结2018年楼市？

国家调控力度不减，全国楼市分化明显。

二、2019年市场预测

1.2019年会进入楼市冬天吗？

2019年，会有部分开发商由于国家调控及政策影响，改变销售方向，小型开发商或面临洗牌，或许会短暂进入“寒冬”状态。

2.预测2019年楼市将有哪些变化，对普通购房者或业主分别有哪些影响？

在“房住不炒”的方针下，热点楼市调控会继续，但少数城市调控会有松动。

其次，部分在“人才争夺战”中成功“抢人”的二三线城市，将成为新热点城市，迎来新一波非自住需求的购房者。

新入市楼盘供应量减少，楼市库存不足等情况而言，或增加普通购房者购房难度，不排除部分优质楼盘有上涨情况。

3.2019年楼市调控方向？

短期内热点楼市调控会继续，但少数城市调控会有松动。政策偏向普通购房者，将继续抑制“炒房客”。

4.对购房者/业主的建议？

对刚需购房者而言，无论市场如何变化，首先要满足居住的需求。

（1）选择大型品牌开发商。在购房时，尽量选择大型品牌开发商。相较于小型房企，大型品牌开发商在房屋质量等方面更有保障。

（2）勤看房、多比较。在可控的时间内，尽量多看房，多比较。针对心仪的片区，多看几个项目，比较优劣势，做到心中有数。

（3）少观望，早下手。遇到心仪、合适的房子尽快下手，没有十全十美的楼盘，只有最适合自己的房子。

方圆

云南交通之声FM91.8

《爱尚家》栏目主持人

一、2018年市场情况

1.如何评价今年的楼市调控？

今年上半年和下半年出现分化情况，七月份前楼价继续腾飞，七月份后降温明显，政策调控效果明显。  

2.一句话总结2018年楼市？               

如上所述，前半年涨后半年温和。      

二、2019年市场预测

1.2019年会进入楼市冬天吗？            

2019年楼市应该会持续目前的状态，市场热度平稳发展。    

2.预测2019年楼市将有哪些变化，对普通购房者或业主分别有哪些影响？              

业界观望的空房率，房产税是否出台，对购房者的购买心理有较大影响，受此影响，2019年二手房出售会有一波高潮。    

3.2019年楼市调控方向？                                  

2019年政策应该还是以稳定房价为主，依然会坚持“房住不炒”的政策定调。

4.对购房者/业主的建议？

基于开发商的资金压力比较大，因此还是建议购房，在购房期间尽量选择大品牌开发商。

购房者一：赵先生

一、购房准备

1.买房初衷？

赵先生买房的初衷是为了在昆明定居。

2.为买房做了哪些功课？

赵先生为了买房研究了市场行情，确定了一下自己的预算，看是否有能力付首付及偿还月供。

3.会从哪些维度来选房子？

赵先生选房的时候只从房子非居住用途的这个维度考虑。

4. 计划年前还是年后入手，为什么？

赵先生打算年前入手，因为他想尽早定居昆明。

二、2019年房价期望

1.你认为房子在2019年会涨还是跌，为什么？

赵先生认为2019年房价可能会有上涨的趋势，从市场行情来看，尤其是二、三线城市的房价可能会出现上涨趋势。

购房者二：李女士

一、购房准备

1.买房初衷？

李女士买房的初衷是为了有一个自己住的地方，一个真正属于自己的家。

2.为买房做了哪些功课？

李女士了解了房价、开发商，房子朝向以及期房是否会烂尾的问题。

3.会从哪些维度来选房子？

李女士选房从房屋面积大小、价格、区位，户型以及交通条件这个几个维度考虑。

4.计划年前还是年后入手，为什么？

李女士打算年后入手房子，她感觉最近房价有下降的趋势，有可能年后会降价。

二、2019年房价期望

1.你认为房子在2019年会涨还是跌，为什么？

李女士觉得2019年房价可能会有下跌的趋势，她从网上得到一些消息称2019年的房价可能不会再涨。

购房者三：张先生

一、购房准备

1.买房初衷？

张先生买房的初衷有三个，排名前列是给父母养老居住，第二是自己假期居住，第三是冬天避寒居住。

2.为买房做了哪些功课？

张先生几乎没做什么功课，因为有个朋友在链家工作，朋友已经把买房需要关注的点都告诉他，他只需要确定买哪里的房子，然后找经纪人带去看房就行。

3.会从哪些维度来选房子？

张先生会从户型和价格考虑，户型考虑大平层或者是独栋别墅，价位在800-1000万左右都能接受。

4.计划年前还是年后入手，为什么？

张先生暂时没考虑什么时候买房，打算先租栋别墅住着看，然后多选几个地方慢慢挑选，直到挑到合适的再入手。

二、2019年房价期望

1.你认为房子在2019年会涨还是跌，为什么？

张先生认为2019年的房价估计涨幅不大，自己对昆明也不是太了解，只是凭自身的感觉。但针对西山区来讲，有滇池会展中心在应该不会跌。

购房者四：史先生

一、购房准备

1.买房初衷？

史先生买房的初衷是为了改善居住条件，然后就是打算接父母过来同住，如果父母不愿意过来，就留着度假的时候居住。

2.为买房做了哪些功课？

史先生听了一些知名房产专家关于市场行情分析的网课，另外他也自学一些房屋的结构知识和税费问题，平时也关注地产行业的政策性新闻。

3.会从哪些维度来选房子？

史先生会从价格和非居住功能的维度来选房子。

4.计划年前还是年后入手，为什么？

史先生年前和年后都会考虑入手，如果年前入手，就暂时定居昆明发展，顺便了解本地市场行情；要是年后，就购买小户型的房子。

二、2019年房价期望

1.你认为房子在2019年会涨还是跌，为什么？

史先生认为，从目前来看势头并不是很好，2019年房价应该会跌。

2018年上半年，昆明房价增长较快，3月1日，昆明重申限售，加大对主城5区、3个开发区的调控力度，7月1日，出台限购政策，非云南省户籍自然人限购1套，政策出台以后，房价后劲儿依然持续了2个月，直到9月份，房价才趋向平稳，并逐渐有所回落。

2018年

贝壳在昆明开站

这一年

也许是不少经纪人的转折年

那么，在经纪人眼中，

昆明楼市是怎样的呢？

闫建奎

昆明德佑逸安家业  经理

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

我自从2012年入职链家，没想到一做就是这么久，2018年过得真的很快，对我个人来说也是变化巨大的一年。上半年的时候，我还是北京链家的经纪人，后半年摇身一变，来到昆明加盟了德佑，现在店面正常营业，团队初步组建成功，大体都在自己的计划中。这一年总体来说，虽然没有达到自己想要的结果和目标，但还是比较满意的。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

整体的市场和政策还是比较不错的，虽然今年利率上调，新房对外省购房者限购一套，但是相对全国来讲，昆明还是有着巨大的优势。单从利率和贷款上来说，外地的首套都是利率上浮20%起的，首套首付基本都是30%-40%，二套更是高达80%的首付；昆明目前的政策，利率首套上浮15%，二套上浮20%，公积金贷款首付20%起，商业贷款首付25%起。对比之下，昆明相对宽松。再说限购政策，像北上广深这样的一线城市，北京、上海限满五年社保和纳税，上海还有单独不让购房、离婚一年内不让购房等等；其他的二三线城市，基本上也都限购严格，很多都是有房本满两年才让出售。相比之下，昆明真的是没有变化就是较好的消息。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

对2019年还是比较有信心的，因为国家的整体政策是对昆明利好的，到目前为止还没有听到不好的政策。昆明市的新房板块一直都有空间，贝壳的新房合作项目也在不断增加，这样就拓宽了我们门店的作业范围。另外，二手房的交易也日渐增加，这对于社区门店来说是个好消息，因为我们主要做的就是精耕社区和服务于社区，对于二手房交易日渐增多这个消息，我们是完全做了准备的，未来只会越来越好！

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

国外的经纪人是一个高大上的职业，因为收入足够高，交易额足够大，从业人员足够专业。对于我们来说也是一样的，排名前列，经纪人要持证上岗。有能力考经纪人协理证就要考，有能力考全国经纪人证也一定要考，因为这是对专业的认可。第二个，服务。服务里包含着从业的年限，自认为从业小于3年的经纪人其实都不是足够专业，服务更是一种态度，积极、主动、乐观，这样的状态能给业主和客户完全不一样的感受。第三是做细。交易无大小，任何一笔交易对于成交的双方来说都是大事，对业主来说，卖掉房子有可能是为了养老改善，这关乎他们的幸福，对客户来说，有可能一套房子是他们一家几个人一辈子的积蓄。我们要做到交易公开透明精细，让他们放心，有一个好的购房体验。经纪人要想做得长、做得久，关键的一点就是业主和客户的认可，以及认可之后转介绍过来的客户，还有业主的再次成交。个人认为这才是经纪人生存的王道。

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

我喜欢经纪人这个职业，从业这么多年，总觉得时间过得很快，成交过的单子几十几百单，服务过的家庭也多得记不住了，但是还记得每次成交过后客户和业主开心的笑容，和他们对自己的认可。也记得最艰难的时侯，一些客户变成朋友后给我的极大的信任和鼓励。我之前做过的单子从几百万到几千万，每时每刻都在鞭笞着自己努力做到更好、更专业，不断去完善自己。当然，房产经纪人也是一个高收入的行业，伴着从业时间的增加，客户越来越多，收人也会随着增加，这个也是经纪人这个行业的魅力。

我现在已经从经纪人变成管理者，这个可能是一个必经的过程。未来的规划就是2019年要培养出管理人才和能够再开店的管理者。

孙嘉骏

昆明德佑铂沣  店长

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

9月份加盟德祐，对于今年的成绩，9月之前普普通通不落人后，9月之后略显滞后，团队组建未达到预期，业绩完成也未达到预期，未来还需努力。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

2018年，市场整体的状况是：从平稳发展到持续增长，9月之后，回归平稳。2018年上半年昆明房价上升较快，银行利率也从5年期以上基准4.9，部分还可以有折扣，发展到较低15%、较高35%的上浮。7月，昆明出台限购政策，9月，昆明房市开始逐渐趋于平稳。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

2019年的市场，行情莫测，受政策影响会比较大，但我对市场的信心是很足的，在一个规范且全国性的平台下作业，是2019年我个人较大的信心来源，源于个人对品牌的认可，源于和品牌的信念相同。

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

未来的经纪人，必须有极强的职业素养、丰富的专业知识和细致周到的服务理念，综合能力不够的经纪人将会陆续被淘汰，没有客户服务意识的经纪人也会被淘汰。能让客业体验到专业、周到服务的经纪人，才能在未来的市场竞争中胜出。

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

未来肯定还会做经纪人，一来已经习惯了，二来，不断地迎接挑战，不断地自我挑战，能让我实现自身价值。

未来希望自己能在这个行业中形成自身的影响力，能为经纪人这个行业的社会地位提升贡献出自己的力量。让自己的团队成员实现自身价值的提升和社会地位的提升是个人在这个行业较大的期望。

吴欣宾

昆明德佑易佳  店长

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

首先2018年的成绩是没法和2016、2017年比较的，我2011年入职成都链家，2018年的时候，来到昆明入职德祐，这一年对我而言是个转择点，虽然成绩不比前几年，但我对此还是挺满意的。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

印象最深的应该是7月份吧，刚来到昆明这个陌生的城市，就遇见地方政策变动，出现限购的调控。说实话，7月份的限购政策其实并没有太大地影响到咱们的交易量，但是从业这么多年听见调控心里多少会有担心或不安。受地方政策影响，有一部分正在看房和打算看房的客户突然停止了看房，当然这也能够理解。作为经纪人首先要做的就是立刻了解、快速解读地方调控政策，能够为客户专业地解答政策。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

对于即将到来的2019年，我非常兴奋，首先抛开市场的好坏，作为一个专业的经纪人一定要耐得住“寂寞”。 碰巧今年也是咱们国家改革开发40周年，回顾这些年的房地产，从最初的公房开发、房改房开发、公房转私房、经济适用房、到最后的商品房，的确造就了房地产行业几十年的繁荣，同时也推动了咱们国家居住生活的变迁。

我没有能力来预测2019年的市场好坏，但是我们可以借鉴咱们国家过去几十年的房地产变动，来看一下昆明的2019。昆明目前是三线城市，正向二线靠拢中，大家都知道大部分三四线城市的房地产积压非常明显，库存房源积压大加上新房数量逐渐增加，导致库存房源不能在短时间内得到解决。昆明的库存二手房源大多源于上个世纪八九十年代的公房以及房改房，还有被释放的回迁房、空置房，包括2019年即将被释放的经济适用房，因为地方政策不一样，据了解，2019年被释放可上市交易的经济适用房可能会超过前几批次释放的经济适用房，加上昆明目前在售住宅新房的数量，我个人认为2019年的在售二手房会比较多，当然地方政府的调控管理也是非常重要的。

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

不管接下来的市场好坏，我想未来职业经纪人需要具备的能力无非就是两点；专业素养+诚实可信，具备这两点的经纪人能胜出，不管市场如何，坚持做好每天的工作，一定会有收获，一定会成功，哪怕遇见惨淡的市场，我们一样可以逆风飞扬！

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

从业八年多以来我也有想过放弃，但当静下心回顾一下自己所经历的这八年多，会发现更多是不舍和不甘心，每年都有在规划自己的职业，也有不断地创新，不断地挑战。我想我会一直从事这份职业，尽自己一份微薄之力，让经纪行业更加健康，让经纪行业更受人尊重！

师宇

昆明德祐紫川  店东

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

2018年的成绩离目标还差挺远，2019需更加努力。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

2018年3月1日开始，昆明部分区域限售，然后银行贷款利率上浮，首套上浮15%，二套上浮20%。7月1日针对外地人开始限购。7月1日以后房价还是继续涨了两个月才平稳下来，九、十月份以后新房开始降价，差不多每平方米降2000-3000元，二手房部份下滑，但是没有一手房那么明显。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

对2019年市场很有信心，排名前列是因为加盟德祐以后平台给了我们很强大的赋能。第二是因为我们公司业务员经过一年的沉淀，专业能力有很大的提升，也经历了一次市场由好变冷清的过程，对每个人都是一种考验。

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

我觉得真正为客户好，专业、诚信、执着、懂得合作、高素质的经纪人会越走越远。

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

未来肯定会继续做经纪人的，打算在贝壳的大平台上，多开一些店面，把公司做强做大。

周泽菊

德祐广吉家  店东

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

2018年，除了12月满意，前几个月其实不是很满意，因为开店的时间不是很长，万事开头难，特别是招人这一块，比较难。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

7月份以后，银行对客户的资质管得很严，国家严管炒房人，对工作不在昆明且不住在昆明的，审查很严格，哪怕是流水出一点问题，贷款就办不下来。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

很有信心！昆明被称为“春城”，在气候上很占优势，很多外省人都很喜欢住在昆明，光凭这一点，我就对2019年的市场很有信心。

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

排名前列，专业，不乱说话，给到客户家人的感觉，实实在在为客户着想的。第二，对自己有高要求，想要改变现状的。

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

会的，我打算继续招人，把现在店面人员数量扩充起来，把业绩做出来，人员培养出来，然后打算开分店。

尹艺洁

德祐艺洁蓝域卫城店  店东

一、2018年成交情况

1、2018年成绩怎么样？对自己的成绩满意吗？

我毕业以后一直从事房地产经纪行业，到目前为止从业时间已有14年了。2018年的成绩，个人认为还有提升的空间，不是很满意。

2、印象最深的月份，分别发生了什么？（政策变化、银行利率调整等）

2018年印象最深的月份是6月、7月、8月，成交量大，感觉买房客户多，但没有房子卖，我认为是受政策变化、银行利率调整的影响。

二、2019年市场预测

1、对2019年的市场有信心吗？

对2019年很有信心！

2、你认为未来市场具备哪些能力的经纪人会胜出？

具备以下几个条件的：专业、有学习力、有团队合作精神、上进、充满正能量、能提供品质服务、用心。

3、未来还会继续做经纪人吗？有什么规划？

未来也会继续做经纪人，当做事业来做，做到退休，希望一年比一年赚得多。