随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——万科城启峰上。

1、万科开发，西北新城大体量楼盘；

2、临城市主干道，周边路网较为成熟；

3、周边配套建设较为完善，生活方便；

4、户型建面约89-130㎡三室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明万澜房地产开发有限公司；

容积率：3.8；

绿化率：40%；

楼栋数：9栋；

总户数：1727户；

物业：昆明万科物业服务有限公司；

车位数：1910个，车位比：1:1.1；

物业费：2.78元/㎡.月（也有中介说是2.5元/㎡.月）。

（万科城一期启峰上效果图）

启峰上是万科城的一期地块，位于西北新城小屯路9号，地块北至科研路，南至大塘路，西至小屯路，南临普吉路，斜对面隔一个路口就是宜家家居。启峰上地块占地面积约75亩，2021年交付。

万科城是西北新城开发规模比较大的楼盘，高层住宅为主，配套涵盖幼儿园、小学、初中，以及五华区文化、体育双馆。

刚开盘时，项目就曾出现千人选房的高光时刻，据说2020年还成为了万科全国项目中的销售面积冠军，表现相当抢眼。

最早开始建设的启峰上地块，如今也交付了近三年，随着西北新城的发展越来越完善，加上不错的教育配套，启峰上也成为了区域必看的二手房小区之一。

万科城启峰上地块整体比较规整，作为最早开发建设的地块，整体位置在万科城的几期地块中比较有优势。

（地块位置示意）

小区共有9栋住宅及1所幼儿园，2T6户，梯户比较高，总层高26-34层，小区外围有底商。

小区为封闭式管理，外来人员出入会由门卫严格登记，人车分流，车辆自大门驶入直接进入地库。

小区内部景观属于“该有的都有”，中央景观有大草坪，但绿植也比较密集，整体养护得很不错，不会觉得稀疏。

（中央景观）

健身器材、健康跑道、儿童游乐区也都有设置，其中儿童游乐区设置比较大，业主的小朋友们可以玩得开心。

（儿童游乐区）

看得出来物业的日常维护做得不错，虽然是干燥的冬天，也没有明显秃掉的草坪，地面及设施也保持一贯的干净。

总体来看，楼栋外立面整体也保持得很不错，几乎看不出多少风吹雨打的痕迹，只是站在其间还是会觉得楼栋密了些，这倒也是西北新城小区的一大特点。

户型方面，整体面积段比较实用，目前挂出的房源建面约89-128㎡，三室至四室能满足大部分家庭的置业需求。

先来看看挂出最多的89㎡户型。

（89㎡户型 图源贝壳）

建面约89㎡户型三室两厅一卫双阳台，南向设计，这个户型整体比较方正实用，最大的BUG是采光。

首先卫生间，卫生间为黑卫，干湿分离但没有窗户；其次是卧室C，这个卧室与厨房都需要通过生活阳台二次采光通风，采光不太够的同时，还可能会有油烟困扰；最后是客厅，由于阳台两侧都有实墙，让阳台的采光削弱了不少，也就间接影响了客厅的采光。

再来看看四室户型，建面约128㎡。

（128㎡户型 图源贝壳）

建面约128㎡户型四室两厅两卫双阳台，西南/东南朝向，整体方正，卧室不算大，但也不会显得逼仄。

这个户型在采光上就好了很多，卫生间没有再做成暗卫，卧室也都有各自较大面积的窗户/飘窗，厨房与公卫共同通过生活阳台二次通风采光，这里需要合理规划一下空间使用，此外就是过道存在一定空间浪费，为了主卧的衣帽间牺牲了隔壁的卧室空间，导致卧室D看上去就有些长，并且不够规整。

整体来看，在启峰上的户型设计上比较通透，但没有预期中那么好，尤其是暗卫问题几乎无解，比较建议考虑105㎡及更大一些的户型。此外，由于该地块临普吉路，来往大车不少，难免会有一定噪音和灰尘问题，有这方面顾虑的可以考虑稍微靠里面一些的楼栋。

作为首开地块，启峰上的位置各方面条件都不错，周边交通便利，可以通过小屯路上二环，或者通过王筇路、大塘路连接普吉路和西三环，快速到达昆明各个片区。

公交方面，目前周边公交站主要集中在王筇路和普吉路上，可乘坐1路、8路专线、151路、189路、等多条公交路线，日常公交出行较为方便。

地铁方面，小区地块最近的是4号线海屯路站和小屯站，步行约1.5km，从实际路线来看，海屯路站会稍微方便一些，但对于步行来说还是远了些。

（海屯路地铁站）

商业配套方面，除了自身的底商，与宜家家居仅隔两个路口，距离五华吾悦广场、中铁云时代广场约1.3公里，日常休闲逛街都比较方便。

（宜家家居）

教育配套方面，万科城引入了九年一贯制的长城中学新城校区，中小学已于2020年开学，且已转为公立学校，启峰上地块内建有机关三幼。

（机关三幼）

此外，万科城还代建了五华区体育馆和五华文化艺术中心，可以说周边配套已经基本完善。

启峰上目前二手房挂牌均价约16000元/㎡，较高的楼层价格也会略高一些。

从成交均价来看，14500-15500元/㎡居多，挂牌价有一定还价空间。

小区所在片区均价约10600元/㎡，但整体多为老小区职工房，其余几期万科城地块整体挂牌均价在14300-16600元/㎡之间，价格受地块位置影响明显，目前均价最高的是紧邻昆八中的乘峰上，即二期地块。

新房方面，万科城的最后一期【森岛】在售，均价约16500元/㎡，作为万科城的收官地块，【森岛】在地块位置、产品设计、园林景观方面都要优于前期地块，因此价格也略高一些。

优势：

1、大体量开发项目，自成社区，周边配套齐全；

2、教育配套不错，还有准新房，颇具性价比；

3、万科物业口碑不错，后续居住服务跟得上。

劣势：

1、梯户比高，居住密度较高；

2、地铁较远，出行多自驾；

3、小户型设计有黑卫，通风受影响。