2020年主城板块热度图 图片来源：易居企业集团·克而瑞

2020年房企金额（亿元） 图片来源：易居企业集团·克而瑞

2020年，对于昆明楼市来说无疑是一场行业大考，房企各显身手，抢客户、稳客户、争业绩。一年下来，大部分企业在逆势中突破自身产品定位，提升产品力、产品附加值和抗风险能力，取得骄人业绩。克而瑞数据显示，俊发地产以299.68亿元流量金额和246.89亿元的权益金额位列销售双排行榜榜首。

2020年4月，随着疫情好转以及政府政策大力支持，房企投资信心回升，参拍积极，逆势高溢价地不断涌现，溢价率较去年同比上升约31%，众多房企借势增储。数据显示，昆明主城投资热度逐渐向呈贡区域、城市边缘板块扩散，房企在呈贡及空港的广袤区域寻求新机会。同时，主城住宅成交以80—130㎡之间的中小户型为主力，120万—180万元总价的住宅市场占比达42%。

土地市场整体量跌价涨

2020年，昆明主城土地市场整体量跌价涨。纯住宅作为主要成交土地，供求跌幅相对较小，分别为19%、22%。在经济承压环境中，昆明良好的市场基本面依然受到市场肯定，成交地价及溢价均有提升。区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢。

据悉，市场拍挂比重回均衡状态。主城50%住商办地以挂牌成交，打破近年拍卖比例节节高升的上涨势头。在资金、业绩多方面压力下，具有相关规划条件要求的项目后续用地、需要大量前期调研、准备的城改用地集中挂牌上市，以底价成交。同时，供地收缩与经济压力叠加，溢价率、流拍率同步走高。主城30宗土地流拍，流拍率维持上涨走势达到14%，溢价率同样延续上涨状态，同比涨幅分别为29%、31%。观察月度溢价走势，2020年溢价爆发频次更高，尤其上半年供应相对克制背景下，优质净地多引发房企争夺。

投资热度向呈贡区域扩散

数据显示，昆明主城投资热度逐渐向呈贡区域、城市边缘板块扩散。对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡及空港的广袤区域寻求新机会。

主力拿地房企中，既有头部房企持续备储，也有近年进驻房企积极扩张，合作、城改成为2020年房企拿地的主要方式。在拿地体量破百万的房企中，金地、万科、融创均通过联合拿地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让，2020年，青龙山、岗头村、长地埂、金刀营、马家营、洋浦村等多个城改项目进展加速，房企蓄力盘龙东市和北市、马街城改项目，竞争经开、空港新版图。

刚需住宅仍为市场主力

记者获悉，昆明主城住宅市场整体成交量下跌，均价稳定。供应市场恢复销售的4月、金九银十冲刺期的9月迎来两个峰值，自4月开始整体供应大致稳定。成交端在疫后集中释放，但持续到6月后开始走低，年末在房企促销带动下有所上涨。

各板块中，二、三环间的西侧、南侧板块供求量较大。其中，东南板块，俊发、恒大多项目盘踞，出货量长期居高不下；呈贡新城板块，在售项目金茂国际新城、中交锦澜府、中铁建山语桃源、红星天悦等集中分布，供求量位居全市第二；马街板块，2020年在融创、阳光城、金地+海伦堡大盘拉动下，供求量大涨。城市价格高地依然为以滇池、度假区及中心板块为代表的资源核心区。

主城住宅成交以80—130㎡之间的中小户型为主力，其中110—130㎡占比31%、80—110㎡占比37%，刚需、刚改依然为市场主力。相较去年，100㎡以上面积段占比多为持平或下降；从总价来看，120万—180万元总价为主力，占比42%，其中140万—160万元总价占比15%。与2019年相比，160万元以上总价段占比均提升1个百分点。

此外，2020年受到市场客观经济环境因素影响，整体推盘量较2019年、2018年有明显下降。集中推盘在疫情明显好转后二季度、黄金销售期9月份、年末12月份，市场客户观望情绪加重，多蓄客不足，去化效果一般。年均认购率亦下滑至近3年较低点，较上年下跌5个百分点。

2020年房企梯队

排名前列梯队:

均为115亿+，强者恒强持续，俊发依然保持龙头位置，融创多元合作模式助力业绩排名上升。

相较于2019年房企业绩来看，融创业绩增长较快，主要得益于其多元合作模式以及货储充足。恒大凭借郊县文旅大盘助力业绩增长排名上升。万科深耕昆明， 中高端改善为主，且热点板块布局刚需刚改产品，但货储减少，2020年业绩有所下滑。俊发以300亿元销售业绩高居榜首，较2019年业绩小幅上升，融创排名上升至第二位。

第二梯队:

城投崛起位居第二梯队首位，金地、新城稳居第二梯队第二和第五，房企间业绩竞争差距小。

城投新晋入围，排列第二梯队首位。相比2019年，第二梯队门槛下滑，且仅有金地、海伦堡和绿地稳居第二梯队。总体房企成交金额集中在50亿—70亿元，差距较小，名次更迭可能性较大。

第三梯队:

房企差距小，竞争激烈，多深耕昆明主城，凭借单盘成功打造带动业绩。

第三梯队中，龙湖在公开招拍挂市场两次溢价拿地增储，高溢价拿地的背后，是龙湖地产拿地速度的整体提升，其后期土地储备充足。目前巫家坝项目（龙湖天璞）已入市，为巫家坝板块在售项目榜首地位，预计明年业绩有望大幅增长。另外，保利东市保利城的面市为其业绩增长带来较好效益，助力保利上升至第三梯队首位，企业目前货储充足，具备三冲二梯队的强劲潜力。

2021市场预测

政策端：2019年，昆明房地产业除直接受地产平稳运行扶助举措支持外，亦从经济恢复举措中侧面受益。四季度出台预售资金监管、限制商办政策对企业资金流通、项目开发有一定限制。但结合房地产经济对城市经济的支撑作用，稳健政策引导市场波动，不断优化市场秩序及行业运行环境依然是昆明长期调控方向。

投资端：尽管2020年整体土地供应量与往年同期存在差距，房企拿地体量不及预期，但在融资环境受紧、地价走高进而缩小利润空间背景下，2021年投资或将呈现一种有限度的增长，联合拿地开发、参与城改，乃至州市外扩仍为重要考虑方向。

市场端：2021年，市场正常运转条件下，待售项目将会集中入市，市场交易体量增长；随市场供应量加大，疫情经济负面影响延续以及预售资金监管与“三道红线”叠加，价格上涨幅度依然有限。

来源：云南网-春城晚报 

记者阿芳