来源：春城晚报-开屏新闻

在昆明，很多人在心中把房龄老、环境破、面积小、户型差的房子称为“老破小”。“老破小”囿于设计和建造工艺水平，和现代房屋无法相比。没电梯，配套设施不完善，居住起来体验感较差。

近日举行的国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。将重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。可以预见，10年后的“老破小”将不再是现在的“老破小”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，相比棚改，老旧小区改造的成本会低一点，即没有动拆迁等压力，所以本质上会鼓励更多资金加快进入。

老旧小区“三供一业”改造正实施

其实，昆明的“老破小”已经有实质转变了。最明显的就是近年开始的“三供一业”改造。“三供”就是供水、电、气（热）。随着2017年4月16日昆明主城天然气置换改造完成，116万人工煤气用户用上了清洁高效的天然气。虽然昆明还为数不少的老旧小区还没用上天然气，但将力争在明年底，224个老旧小区全部通气。

同时，一些老旧小区也开始了水、电改造。带来的好处是：以前供水事先要把自来水抽到6楼或者7楼房顶的水箱，再分流到居民家，改造后减少了这个步骤，抽水泵的维护和水箱的二次污染等问题都不存在了，只要通用水务正常供水，管道里就会有水。而供电改造后，一些没有地线的老房子，也能放心使用电热水器，摆脱阴天太阳能热水器不工作，没热水洗澡的尴尬。再加上“一业”也就是物业的配套，那么以南北或东西通透为代表的板式老破小住房，将大大提升其居住舒适感和安全性。

当然，老旧小区的改造不局限于“三供一业”。按照国务院常务会议指出的，将重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。

期待电梯加装补贴政策尽快出台

在居民住宅区安装外挂电梯，昆钢集团可谓是昆明“排名前列个吃螃蟹的人”。去年小区加装电梯后，较高可达6层，电梯井高21~25米左右。电梯井与楼层的连接处用铁架围起来，安全又美观，原本的楼梯仍可使用。加装后卖房也增值了。

但之后，媒体报道出成功安装的案例却屈指可数。昆明电梯行业协会秘书吴志凡表示，他们协会设有老旧小区加装电梯一站式服务，目前已有20多个小区多业主前来咨询办理，有10多个进展顺利。这当中又以单个单元楼成立小组的居多。在签订意向书进行现场查看后发现，这些小区很多都具备加装条件。目前在老小区加装电梯，遇到最主要的问题如下：首先是现在昆明市还没有具体的指导文件明确加装电梯的费用分成，会不会像省外一些城市一样有政府补贴。即使是目前进展到相关部门已审批了相关申请的小区居民，对今后是否能享受到补贴也存有担忧。其次，大家对加装“一站式”服务不太了解，被各种繁琐的环节和文件材料难住了。

2018年5月，云南省住建厅颁布《城市既有住宅增设电梯指导意见》，为老旧小区加装电梯提供了政策支持，并提出城市既有住宅增设电梯的资金筹集，可通过提取住房公积金等方式进行后。似乎大家都在等待着昆明市相关文件的出台。今年昆明市两会期间，市政协委员徐学杰就提出建议，借鉴省外城市经验，尽早明确昆明市老旧小区既有住宅加装电梯，政府财政资金补助的具体数额标准和操作方法，并希望参照加装电梯设计、购置、安装、管网改造等工程总费用的50%给予补贴。昆明究竟会如何操作？今年5月31日,昆明市副市长高中建接听市长热线时就此表示，昆明正拟定老旧小区装电梯政策。

鼓励物业企业承担老旧小区服务 

在老旧小区物业配套方面，棕树营北区的做法成为一个典型。这个小区是昆明市最早建盖的开放式小区，居住着5300多住户约1.5万人。由于当年建设过程中缺乏前瞻性，小区提前进入老旧小区甚至危旧小区的行列。为改变小区的居住环境，很多住户希望引进物业公司来管理。 “我们曾多次去和物管公司谈，但对方一听说是棕树营小区就直摇头，认为难管理，谁都不愿意进驻。”棕树营北区居委会工作人员反映。对此，棕树营街道探索出了“3+3+N”管理模式，创新推行老旧小区在无物业管理的情况下，由社区牵头，实现自我管理、自我服务的运行机制。本着居民事情自己管、自己议、自己办的原则，以相对独立的庭院为单位，引导居民通过民主选举成立由3至5名成员组成的庭院管理小组，负责整个庭院的环境卫生、服务联络、矛盾化解、治安保卫等工作，解决老旧小区无物业带来的“脏乱差”难题。

据公开资料显示，2015年昆明主城5区、3个开发度假区有商品房小区、非商品房小区及分散居住楼院2096个，实施物业管理的小区1668个，而物业服务企业数量大约在1000家左右。对于，没有物业的老旧小区，其实在市场上完全有能力为其配套。 从云南省住建厅获悉，《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》将于近期公布。该办法明确鼓励物业企业承担老旧小区物业服务。

应明确哪些建筑属于老旧小区

据昆明市政协委员徐学杰提供资料：昆明市主城区有无电梯老旧小区1202个，老旧居住房屋5840栋。

但昆明市究竟有多少老旧小区，连昆明市物业管理协会秘书长唐晓林也不掌握。“什么样的建筑，什么年限的建筑该定义为老旧建筑，这个连国标都没有，现在是靠各地方自行认定。而且就改造的推进来看，也不是由市级住建部门负责，而是各区、街道、居委会在组织。这样就带来标准不统一的问题。所以，要大规模开展此项工作，需要一个有关老旧建筑的统一标准。”

动态

今年推进11个“三旧”片区改造开发

据了解，今年昆明将加快实施城市更新改造,继续推进春雨路沿线、福德村等17个“三旧”改造项目,新启动凉亭、金刀营等11个“三旧”改造连片开发项目,实施罗丈村、陈家营村等14个城中村改造项目,确保完成拆迁800万平方米以上。

按昆明市规划委员会办公室《关于昆明中心城区“三旧改造”规划工作暂行规定》：对未经市规委审议审议的其它新申报的城中村改造片区项目和旧城、旧厂区改造项目，在推进规划编制与审批工作中，应严格按照《昆明市城乡规划管理技术规定》有关规定、经批准的城市片区控制性详细规划图则和前条规定执行。

分析一:有益于转变“买老旧小区等拆迁”预期

诸葛找房昆明数据研究中心研究员姜国君认为：今年全国两会以来，已数次提到有关老旧小区改造问题，此次国务院常务会议明确指出将于今年开展改造试点工作，说明此项政策已推进到具体的实施部署阶段，给城镇人居环境带来的利好也即将呈现。

这项政策的加快推进，说明对老旧小区普遍实行拆迁、补偿、安置的改造模式已成过去时，凡非危房并有条件在原物业基础上改造的小区都有望纳入政策范畴。这有益于转变一些购房者此前“买老旧小区等拆迁”的预期，对防止二手房市场的炒作将起到一定的作用，从这个视角看实际上也体现了稳房价、稳预期的导向。

政策还提出了鼓励社会资本和力量参与改造，这将有助于政策在全面落地过程中能够迅速铺开，加快执行进度。同时也向房企传达了一个积极的信号，即通过参与老旧小区的改造来实现经营业务的多元化和新增长。

实施老旧小区改造，还将有助于抑制改善性购房需求的过快增长，使之延缓释放。原因在于改造本身就包含了对居住生活水平的改善，老旧小区居民除了对住房面积有更新需求外，其余硬软性需求基本上都可以通过改造得已实现。由于量大面广，涉及上亿人，对如此庞大住房体量的盘活再生，也能更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

有关创新投融资机制方面，与拆迁再建完全不同的是，社会资本和力量的回报点或将更多地体现在后续参与经营小区的长效机制方面。参与改造的机构除了得到政策所提到的养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务的经营准入与扶持外，在经营物业管理、新型社区商业等方面也有望获得相关回报。

分析二:至少带动相关小区租金收益上涨10%以上

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：此次国务院常务会议积极部署城镇老旧小区改造政策，体现了新型城镇化发展的新思路，对于老旧小区居住条件的改善等有较为积极的作用，同时也有助于培育新的住房消费需求。

排名前列、政策明确开展试点探索的机制。当前各大城市逐渐进入到存量房的市场，老旧小区规模大、改造的迫切程度强，所以需要积极导入各类资源进而推进改造工作。类似试点，不排除会基于大中小城市分别进行试点，即基于不同的市场结构进行改造。从实际过程看，改造过程也涉及到违法建筑拆除等工作，所以也可以理解为一项“啃骨头”的工作。

第二、政策强调了政府、社区和居民的职责。从政策上看，地方政府的责任会强化，而主要工作会交由社区进行，相关居民的参与权会得到更好的保障。从具体改造过程看，尤其是提到了水电气路、光纤、电梯、停车设施等方面的配建，若是改造成功，此类旧小区的居住价值会提升，至少会带动相关小区租金收益或房屋增值上涨10%以上，物业的流通价值也会提高。

第三、政策明确要创新投融资机制。类似投融资机制有助于促进各类资金的导入，这也可以理解为在原有棚改政策的基础上，新一轮的政策刺激或开启。相比棚改，老旧小区改造的成本会低一点，即没有动拆迁等压力，所以本质上会鼓励更多资金加快进入。

第四、政策明确了物业方面的一些新服务，包括养老、托幼、医疗、助餐、保洁等功能做，类似服务的落实，体现了长效管理机制，也有助于培育更好的社区生活模式，对于提高住房消费水平等有较好的作用。