转眼12月就过去了三分之一，各房企即将迎来年末大考，最近可以明显感受到，昆明市场上不少开发商“按捺不住”了，在降价促销上，一个比一个狠。

然而，11月昆明房价数据却显示，房价涨了，这又是什么情况？楼市两极分化，降价房源值得抓紧入手吗？

近期，先是北市区多个项目推出均价万元以下特价房源，再到官南、西市区陆续加入降价行列，双十一余热未消，房企便借双十二争赶着提前开启了年终最后一波营销预热。

作为2021年最后一个营销节点，昆明楼市双十二的热度和规模似乎要比想象中大。

血拼姐粗略统计了下，目前昆明主城已有近二十个项目推出特价优惠房源，较低8700元/㎡起。

从促销楼盘分布来看，主城各区“雨露均沾”，以刚需、刚改类高层产品为主，不少楼盘推出特价房源的同时还辅以车位、成交好礼等附加优惠。单从价格来看，年底这波促销力度确实不小。

如美的云璟一期、俊发观云海云中苑、俊发彩云城都推出一部分清尾特惠房源，优惠力度在1000-3000元/㎡，套均成交总价优惠了较高45万还多。

俊发彩云城优惠房源

俊发俊云峰在此次促销列表中可谓力度空前，项目推出50套特价优惠房源，近1万每平的巨大优惠力度迅速刷屏中介朋友圈，但据了解，此次优惠活动仅限于12月8日-9日，且主要针对的是渠道优惠。

朋友圈截图

江东铂悦湾则是7月开盘以11000元/㎡的价格在昆明楼市刷了一波热度，随后价格降到了9600元/㎡，如今推出部分顶楼110㎡房源，单价约8700元/㎡，再度刷新记录，可谓是将“昆明主城较便宜楼盘”的称号拿捏得死死的。

碧桂园也有多个楼盘推出双十二购房优惠，位于西北新城的碧桂园春城映象建面约78-138㎡房源享受年终特价，一口价单价约10557元/㎡起，总价优惠16-26万/套。

如今楼市中“抄底”与“买涨不买跌”的心态并存，尤其现在很多似乎并不愁卖的楼盘也加入到大刀阔斧的促销行列，让购房者惊喜心动的同时，也产生了更多的犹疑。

一方面，市场持续降温，客户观望周期长，以价换量的做法长期持续并不利于市场预期及购房信心的提升，对房企来说也并不一定是件好事（一个不小心不但收不到钱，还要承担维权风险）。

另一方面，自下半年开始，昆明市场就开启了多次大规模降价促销，虽然只针对部分项目的部分房源，但集中促销带来的结果是刚需、刚改、改善的价格边界逐渐模糊，改善产品卖了刚需价格，刚需产品的价格优势变弱，竞争加强，更易造成购房者持币观望。

那么，这样的降价潮是为何而起呢？又将持续到何时？

据中指研究院发布的《2021年1-11月房地产企业销售业绩TOP200》数据，在公布销售目标的32家房企中，目标完成率均值为83%，仍有部分房企目标完成率尚不足70%，销售业绩仍然承压。

图源中指研究院

此外，楼市进入深度调整后，下半年全国市场活跃度骤降，供需两端均走弱，昆明商品房也显现出供大于求的现象，住宅去化周期进一步拉长。

图源锐理数据

除了业绩承压，房企阵营分化也在加剧，这就造成营销策略上的两极差异，进而影响到房价。

数据显示，前11月，TOP3房企门槛值同比下降8.8%，TOP10房企门槛值则同比增长8.7%。随着房地产行业步入调整通道，央企、国企优势凸显，部分稳健型民企迎来发展新机遇，分化开始显现。

图源中指研究院

多重因素影响下，年底房企资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，资金端将继续承压，除去在项目面降价营销促进销售回款，行业收并购也在增加。

从目前的形势看，年底前不排除有更多项目将加入促销行列。

虽然促销力度持续加大，但其实单从房价数据来看，11月昆明房价是涨了的。

锐理数据显示，11月昆明住宅成交面积为44.67万方，环比10月下降了4.5%，而成交均价为14917元/㎡，环比上涨了12.4%。

1-11月昆明房价走势

这一数据令不少人惊诧，毕竟自5月开始，昆明住宅成交均价就整体处于下跌态势，加上促销齐发，让不少网友怀疑起数据的真实性来。

但房价的涨跌不能单以结果论之，任何一个波动都有迹可循。分区域来看，11月昆明有5个片区成交均价上涨，滇池板块由于恢复网签，高价项目集中备案，拉动区域成交均价大幅上涨，对整体房价亦有拉升作用。

降价与涨价就像天平的两端，市场价值规律作用下，虽然天平可能会在一段时间内向某一方倾斜，但最终还是会在供求关系波动下保持动态平衡。

写在最后，

结合宏观市场形势来看，随着经济稳定恢复，货币、信贷政策持续发力，未来房地产市场将朝着更加稳健的方向前进。

无论对刚需还是改善购房者，房价其实没有特别的高点或低点，结合实际需求与预算，抓住机会上车便好。年底不少楼盘优惠力度确实不错，有置业计划的购房者不妨多多了解，想要知道更多楼盘详细优惠，也可私聊血拼姐咨询哦~

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责编：蒋冬琼