“暂停房贷”消息刷屏 在滇银行:放款周期变长但未停贷
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
近日,多家媒体报道,国内部分地区出现了个别银行调整个人房贷投放节奏的现象。多位昆明市民致电都市时报记者询问:云南省的房贷情况如何?会不会出现大面积停贷的情况?
记者从多家在滇银行了解到,目前银行的额度相对比较紧张,放款周期变长,但并没有停贷。此外,近期各项调整政策并不会影响正常的个人房贷申请需求。
新规
银行个人住房贷款占比上限
较高32.5%,较低7.5%
2020年最后一天,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(下称《通知》),决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这次监管机构给中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行划分了5条红线:房地产贷款余额占贷款总额比例上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%;个人住房贷款余额占比上限为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
政策规定,超出上限2个点以内的银行,有2年业务调整期;超出2个点以上的,有4年调整期。《通知》自2021年1月1日起实施。
《通知》中明确,研究制定房地产贷款集中管理制度,是为了提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。同时,推动金融供给侧结构性改革,强化银行业金融机构内在约束,优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
影响
过热的购买需求
将会受到一定控制
这项政策对于开发商和购房者来说有什么影响?记者采访了昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈。
邓晓盈介绍,银行要大额度、大规模发放商业和公积金个人贷款,但总的额度是有限制的。现在对银行发放贷款的额度进行了严格限制,那么规模肯定就要压缩了。
对于购房者来说,办理购房贷款,一方面要有额度,另外一方面,申请贷款后要等多长时间才能批下来,由银行根据可放额度来决定,所以放贷时间和贷款额度不确定,一部分过热的购买需求会受到一定控制。此外,预售款是地产开发商资金来源的重要支撑,预售款主要来自消费者,当购买热度受到控制时,开发商的资金也会受到一定影响。
从购房市场来看,在有关的贷款额度有保障,贷款利率稳定甚至下调,或者是首付比例不高的情况下,购房者的积极性是非常高的。所以,当市场低迷,需要用房地产行业来带动其他行业的时候,我们采取的是金融刺激政策,也就是说金融政策是宽松的。
一旦房地产过热,或者说房地产走势太猛、发展太快,国家同样会以金融政策来调控。现在很明显的就是用金融政策来调控房地产市场,让流向房地产市场的更多资金能够流向实体经济、其他行业。从大的层面来看,央行实际上是在做平衡,避免经济发展过于集中在房地产行业,风险集中度太高,而需要所有的行业能够齐头并进。这项政策也是在尽量规避金融机构的系统性风险。
现状
我国实物资产配置比例畸高
居民家庭抗风险能力低
这种“风险集中度”,在我国居民家庭资产比例中也有明显体现。
去年,中国人民银行发布了一项涉及30个省(自治区、直辖市),共计31100户城镇居民家庭的资产负债情况调查结果。报告显示,我国居民家庭资产以实物资产为主,住房资产占家庭总财富的比例近七成,住房拥有率达到96.0%;金融资产占比较低,仅为20.4%,而且大多是存款等无风险金融资产。
其中,中青年群体负债压力大,债务风险较高。老年群体投资银行理财、资管、信托等金融资产多,风险较大。刚需型房贷家庭的债务风险突出。有些高房贷家庭的现金流只能维持3—6个月,更有个别家庭是工资一断就无法还贷的“月光族”。
而美国居民家庭房产占家庭总财富的比重约为30%,金融资产占比接近70%。
云南财经大学金融学院教授、硕士研究生导师刘锡标分析:“这种现象很不正常,可以说是老百姓步入小康社会的‘拦路虎’。”他认为,在这种实物资产配置比例畸高的情况下,因为房子流动性不高的隐性风险,一个家庭的支柱一旦发生意外,就有可能导致这个家庭因此返贫。
“美国居民家庭的资产配置比例就比较合理,且配置多元化,抵御风险的能力也强。”刘锡标举例说,其实在2000年以前,美国家庭金融资产的配置和国内居民目前的配置情况大致相当,但经历了金融危机和楼市泡沫后,美国家庭逐渐提高了家庭金融资产配置,尤其是大幅提高共同基金和税收递延型养老账户比例。到2012年,这个比例达到了48%。
中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清也曾撰文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的较大“灰犀牛”。可见对房地产市场进行调控十分重要而有必要。
回应
银行已开始调整贷款结构
昆明购房者不必过于担心
《通知》发出后,昆明的市场情况怎么样?
根据上述房贷新规,以及结合多家媒体盘点的数据和报道内容,在云南省有分支机构且贷款余额超标明显的银行有建设银行、招商银行、邮储银行、兴业银行、浦发银行。
都市时报记者从上述一家银行的个贷部相关负责人处了解到,从目前的情况来看,1月份的个人房贷额度的确已经用完,银行已开始对自身的贷款结构进行调整。
“目前,我们正常在做个贷业务,只是额度有限,放款的时间周期变长,从提交符合条件的资料到拿到贷款可能最少需要20天以上的时间,春节前能贷下来的可能性比较小。”华夏银行昆明城北支行客户经理说。
“我们银行能正常开展个贷业务,且还有少量贷款额度,但无明确的放款时间。”广发银行昆明排名前列支行客户经理表示。
与上述两家一样,其他多家银行在昆网点客户经理表示,目前,银行房贷额度的确比较紧张,但没有暂停个人房贷业务。不过,市民申请获得个人房贷的周期确实会比以往长,“现在申请贷款,没有办法确保在春节前放款”。
云南省一家国有商业银行人士表示,《通知》主要是约束银行不要让房贷余额占比过高,并不是限制房贷额度的特别值。
“1月份,我们银行的房贷额度的确已经用完了,结果就是放款的周期变长了。但是,市民需要注意,个人房贷余额占比超过红线,并不意味着银行将要暂停房贷业务或市民无法在银行申请到房贷了。在个人房贷额度上,银行是可以进行动态调整的。比如,若是银行的个人房贷余额占比超过红线了,银行可以加大对基础设施、消费、中小微企业等领域的信贷投放,以扩大信贷余额总量。这样调整后,银行的个人房贷余额占比就会随之下降,就可以有新增加的个人房贷额度进行投放了。”云南省一国有商业银行个贷中心人士解释。
同时,一家股份制商业银行昆明分行零售部的人士表示,2019年年中以来,MPA考核在信贷政策执行中引入“房地产贷款”指标,通过设置涉房贷款增量占比上限要求,一定程度抑制了短期内银行信贷资金过多、过快投向房地产领域的情况。“此次《通知》是进一步加码,要求银行进一步优化信贷结构,再次明确‘房住不炒’,并不是要求银行暂停房地产业务,尤其是个人按揭业务。市民不必过于担心。”
预测
当前缺乏引导利率上行的条件
不必担心个人房贷利率走高
此外,有市民担心:“个人房贷利率是否会因此走高?”
对此,业内人士表示,房贷利率基本根据5年期及以上贷款市场报价利率(LPR)进行定价,目前LPR已连续9个月保持不变。从经济形势看,当前也缺乏引导利率上行的条件,LPR报价可能会在未来一段时间内保持不变,所以市民无需担心个人房贷利率会因房贷额度短期受限而走高。
至于担心房价因此上涨就更没有必要了。该人士指出,从楼市的供需角度来看,个人房贷额度短期受限抑制了部分需求,打破了平衡,短期内楼市将供大于求。同时,云南并不是限购地区,1月初,昆明个别新楼盘还出现了价格下降的情况,二手房销售市场也并不旺盛。
5类银行房地产贷款余额占贷款总额比例上限
中资大型银行40%
中资中型银行27.5%
中资小型银行和非县域农合机构22.5%
县域农合机构17.5%
村镇银行12.5%
政策规定
超出上限2个点以内的银行,有2年业务调整期
超出2个点以上的,有4年调整期
5类银行个人住房贷款余额占比上限
中资大型银行32.5%
中资中型银行20%
中资小型银行和非县域农合机构17.5%
县域农合机构12.5%
村镇银行7.5%
来源:都市时报 全媒体记者 姜洁 马苗
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。