8月初，锐理发布《2022年7月昆明房地产市场研究报告》，根据这份报告，昆明市场上的产品以120㎡以内的三房、四房2卫更受欢迎。

（图源昆明锐理）

但其实在大部分人的认知中，四房已属于改善户型，一般都会把他与大平层联系在一起，面积一般都会在140㎡。

其实不然，120㎡也能做成四房，让刚需一族也能享受“不用置换”的房子。

昆明市场上还有不少这样的产品，血拼姐这就来扒一扒。

小户型流行的时候，市场上两室是“刚需”；而前几年，随着板楼越来越多，户型越做越大，小三室是“刚需”；而如今，购房者对于大面积房屋的需求增加，但对于很多家庭来说，要生三胎，三房已经满足不了居住需求，但资金又不足以支持购买大面积户型，于是刚需“小四房”也变得越来越多。

血拼姐在此文中界定的小四房是126㎡以下的四房产品。

据血拼姐统计，目前昆明主城五区在售/待售的项目中，拥有126㎡以下的四房产品共有18个项目，其中，有8个项目拥有120㎡以下的四房产品。

有13个项目拥有120-126㎡的四房产品。

四房产品中，面积最小的是俊发观云海的C户型，建筑面积仅约102㎡，但实际做了四房两厅两卫。

（俊发观云海C户型）

从这个户型的结构上来看，整体还算周正，五脏俱全，还有双卫。但其实每个房间都很局促，尤其是书房，还不及厨房大小。主卧的面积仅有12.2㎡（不含卫生间）。

其次是中海云麓九里·云樾台的C1/C2/B1洋房户型，面积仅有109㎡。相较来说，由于是洋房的缘故，面积也比观云海稍大7㎡，中海云麓九里的小四房整体来看就要大一些，不仅可以做出双阳台，阳台还能连通客厅和次卧，居住起来更为舒适。

（中海云麓九里·云樾台C1户型）

总价格上来看，总价较低的是呈贡的旭辉·新希望·公元锦悦，115㎡四房，单价7400元/㎡，总价仅需要85.1万元/套，首付只需要付到17万元，上车门槛较低。

较高的绿城诚园，125㎡四房，单价18600元/㎡，总价需要232.5万元/套。

虽然从上车门槛来说，“小四房”真的很适合如今的刚需家庭，但性价比还是有待考证。有的人就会在大三房和小四房之间比较了。

血拼姐先抛出一个问题，买“小四房”的目的是什么？家里几口人，需要哪些功能区？未来是否有置换打算？对居住品质有要求吗？

通过对比小四房和大三房或者大四房你就能很直观的感受到区别（尤其是亲自到样板间感受）：

首先，以紧凑为主，每个房间面积都较小，有的房间甚至连一张稍微大一点的床都放不下。餐客厅较窄，整体看起来不大气，采光、采阳、通风都一般，整体会存在压抑感。

其次，阳台满足不了需求，仅有一个较小的景观阳台，还需要在这个位置完成洗衣晾晒，光线会有一定遮挡。

再者，功能区无法安放，不能像一些大四房、大三房一样，设置家政间、玄关、入户花厅、主卧衣帽间。

最后，容易造成空间浪费，由于房子小房间多，过道、门、墙都是硬配套，不免会有大量的空间占用。

说白了，就是居住感、品质感大幅下降。

如果你是追求生活品质、居住品质的购房者，势必会在这方面面大大折扣。如果你只想要房间多一些，也没打算生三胎，那也不建议。

如果你家确实是三胎家庭，也确实资金有限，可以考虑小四房；如果你想拿来出租，那么小四房也不错，房间多可以租出不同的价格。

如果你经济压力确实大，未来可能也不会做置换了，那一步到位买个小四房也不错。

如果要购买，血拼姐在这里也有几点注意事项需要告诉你：

1、不要将就。小四房不是说面积越小，总价越低越好，还是要看重户型的实用性。比如上文提到的俊发观云海的C户型，书房仅3.4㎡，可以说连一张小床都放不下，以后顶多当个衣帽间或者杂物间，实际作用不大，还占用了空间。两个次卧也就7㎡左右，放一张床就基本没什么空间了。

2、不要看户型图。现在的户型图越做越“偷工减料”，尺度都不标明，要知道实际究竟什么样，较好的是看实体，没有实体就看样板房。小四房的每一个功能区间被缩小至较低限度，较好能拿尺到现场度量清楚，厨、卫、厅、房是否适合使用。

（昆明某项目户型图）

3、了解开间。为了把几间房的面积做大，有的开发商往往会缩减客厅的面积，使客厅开间变窄。但购房者对于客厅开间都有一定的要求，过窄的客厅就只能度身订造家具，后期很麻烦。一般来说，小四房客厅的开间也要达到3.6米以上才合适。

4、优先选板楼。塔楼公摊大，同样的建筑面积大小，加上赠送，塔楼的实用面积要小得多，板楼由于赠送多、公摊小，整体来看要大一些，居住舒适感要好一些。

写在最后

总的来说，如果你要买小四房，血拼姐认为再怎么咬牙凑钱还是买个120㎡，太小的居住感不好，太大的总价又高一些。

单从户型、面积来看，中海云麓九里·云樾台、美辰、招商·雍珑府、义承·金川府等项目都可以去看看。