呈贡的烂尾楼怎么都集中分布在这里?

昆明楼市深度报道 2021-09-16 13:11:35
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为何好的位置总是遇上烂尾停工?

近日,云南省烂尾楼清理整治工作省级协调机制办公室赴昆明市开展第三次烂尾楼调研督导工作。

调研结束后,督导组要求:要确保完成2021年化解60%,2022年全部化解的工作任务。

而在今年4月底,昆明市住建局领导在做客《春城热线》时也曾表示,全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个,目前(4月底)已完成化解26个,化解率27.95%,烂尾楼项目计划今年化解60%,明年全部化解完,不过并未公布具体项目名单。

在93个的总量中,包括郊县的47个项目,实际上昆明主城区要化解的烂尾项目有46个。

而新区呈贡则有7个烂尾项目,近期呈贡新都昌广场、涌鑫哈佛中心康美昆明健康城都传来了新消息,但原因却不相同,有的是有望复活,有的不仅土地要被回收,还要缴纳违约金。

彩云路(包括中路和南路)是呈贡的主干道,也是新区的中轴线。沿线分布有昆明市行政中心、多家大型商业广场、地铁1号线多个站点、多个三甲医院及居民区......可以说是汇聚了呈贡的行政、商业、文化、景观、交通、居住等资源。

(项目分布图)

但繁华的背后也有“险情”,呈贡7个烂尾楼项目,就有4个位于彩云路上。

同在一条路上,有的商业如火如荼,有的就返租维权,有的人头攒动,有的一潭死水,有的欣欣向荣,有的荒草遍生。

可以说:一条路上,两种风景,既是繁华,也是荒凉。

彩云路沿线分布的烂尾楼分别是置信银河广场、呈贡新都昌广场、涌鑫哈佛中心及康美昆明健康城

置信银河广场位于春融街与彩云中路交汇处,开发商为云南中置信房地产开发有限公司(以下简称“中置信公司”)。

(总平面图)

项目一共分为三期开发,一期C、D、E座,二期包含A、B座B-B2裙楼,三期包含F、G座

(置信银河广场)

其实,项目一、二期早已建成并招商营业,停工烂尾的是三期的F、G座。F栋主楼高142.2米,共31层,1至5层为商业裙房,6-31层为办公;G栋主楼高99.2米,共21层,1至5层为商业裙房,6-21层为办公。

(置信银河广场烂尾三期)

当然,置信银河广场除烂尾外,另一个引人关注的点就是已经营业的一二期存在商铺的托管返租问题

(内部运营情况)

(内部运营情况)

自2014年起,项目开发商中置信公司在销售一、二期商铺物业过程中,采用了售后返租模式,在与购房客户签订《商品房购销合同》的同时,又与置信银河广场商铺托管公司昆明丰泽商业管理有限公司(以下简称“丰泽公司”)签订了《置信银河广场委托经营管理协议》。

原本,丰泽公司应该每年分两次返上半年及下半年返租款给业主,返租款一直支付到2020年上半年。但是丰泽公司未能按合同约定按期兑付返租款,引发部分商铺业主集体维权。

(人民网留言板截图)

今年4月,有购房者在人民网留言:我于2016在置信银河广场购买了托管返租的商铺,按照合同每年会有两次房租返还,可是自2020年开发商就停止了返租,导致我们2000多购房者生活困难,无力偿还贷款...

官方回复:2020年7月至今,街道共搭建协商平台7次,协调中置信公司、丰泽公司负责人和业主代表进行协商,公司与业主代表因部分意见不统一,未达成解决方案。

(关于协商解决返祖纠纷的公告(一))

2021年8月24日,昆明丰泽商业管理有限公司发布《关于协商解决返祖纠纷的公告(一)》,其中,重点有二点:

一、昆明丰泽商业管理有限公司对外筹集了部分重启商业经营资金,并与项目开发商中置信公司协商,争取以置信银河广场项目物业为融资标的,向全体业主提供返租收益保障;

二、公司愿与各位业主推选的业主代表协商解决纠纷,并在按程序向各位业主兑付部分前期所欠返租收益的条件下,竭力重新招商或引入第三方投资人,重新启动置信银河广场的商业运营。

(内部运营情况)

因为目前返租问题还未得到解决,已运营的置信银河广场大半的商铺早已关门,人流量更是少的可怜,荒凉成一片。

呈贡新都昌广场西接彩云南路,北临城市中央景观大道,开发商为呈贡新都昌广场置业有限公司,规划有建有一栋写字楼,以及写字楼底部的裙楼商业和车库等。

(新都昌广场)

项目在2014年时,就已封顶断水,2015年进行外立面装修,之后就从2016年停工至今。

(人民网留言)

项目停工的原因是开发商资金链断裂,无资金支持后续工程建设,工程处于停工状态,绝大部分未网签房源已办理了在建工程抵押,抵押权人为新华信托,项目未网签房源均已被重庆高院、昆明中院和呈贡法院依法查封。

(周边环境)

但即使被查封了,项目还曾非法销售法院查封房源,并“一房多卖”。2019年2月,呈贡区城管局于对开发商下发《责令停止违法行为通知书》,责令其停止销售房源,并拆除营销中心外立面上的销售广告。

同月,又对开发商向买受人收取预订款性质费用、销售分割拆零和未竣工商品房等违法行为作出了行政处罚;8月时,对开发商“一房多卖”的违法行为作出了行政处罚。

(呈贡区人民法院发布公告)

2021年7月21日,呈贡区人民法院发布了关于新都昌广场破产申请的公告,并定于9月17日上午9时30分,采取网络会议方式召开呈贡新都昌广场置业有限公司第一次债权人会议。

(呈贡区人民法院发布公告)

2021年9月9日,呈贡区人民法院发布了《关于公开招选呈贡新都昌广场置业有限公司重整案复工续建投资人及运营方投资人招募公告》,报名截至9月10日。公告显示,该项目目前尚有人防、雨污水处理、自来水工程、电梯、裙楼内装、交通工程、智能化等22个分项工程未完工。如顺利,预计今年10月可以启动复工续建。涌鑫哈佛中心位于彩云南路与聚贤街交汇处,开发商为云南涌鑫地产有限公司。

(涌鑫哈佛中心)

项目共规划有9个地块,其中,1#、4#、5#、7#已完成竣工验收并已交付使用;2#、4#、6#、8#、9#地块停工至今,主要原因为涌鑫公司拖欠中建三局及部分专业分包公司工程款

自2020年6月19日开始,呈贡区住房和城乡建设局、呈贡区市场监管局曾多次组织云南涌鑫房地产开发公司针对涌鑫哈佛中心延期交房和停工问题召开专题会,要求开发商提出切实可行的解决方案,多渠道尽快筹集资金复工。

(施工进度)

今年8月也有网友通过人民网留言板询问:涌鑫哈佛中心什么时候能复工?官方回复:为妥善解决信涌鑫哈佛二期工程停工及延期交房的相关问题,已多次约谈开发企业,督促云南涌鑫地产有限公司扩宽融资渠道,多方面筹集资金或是引入第三方进行合作开发,尽快实现工程复建交房。但项目存在拖欠大量工程款等问题,经多方努力,仍难以引入合作方和接盘方。

(停工楼栋)

近日,据都市时报报道,呈贡区城投公司将用2亿元购买涌鑫哈佛中心A3地块1号楼及部分车位,回款专项将用于项目后续工程建设,目前双方已达成一致意见,正在协商具体细节。但目前具体信息还未释放。

康美昆明健康城位于谊康南路与彩云南路交叉口,开发商为昆明天域康美置业有限公司。

这个项目此前号称是目前全国大健康产业投资最大的单体项目,也是康美集团迄今为止投资最多、规模最大的医养结合项目

但是,该项目一直都是问题重重,不仅自身停工、未批先售,母公司康美药业此前还财务造假、行贿...这一系列操作下来,也使得康美昆明健康城的各种规划与合作不断流产。

(官方警示通告)

2020年8月,呈贡住建公众号就曾发布了一则官方警示通告,通告显示,针对有市民反映呈贡区康美昆明健康城项目向购房者收取数额不等认购金的问题,经核查,康美昆明健康城项目至今未取得经合法审批的相关销售许可证明

而在2019年,昆明天域康美置业有限公司摘得的18宗用地,现已被收回。

(康美昆明健康城项目拿地示意图 图源搜狐焦点)

2021年8月11日,呈贡自然资源局宣告收回昆明天域康美置业13宗土地使用权

2021年9月14日,昆明呈贡区政府发布公告,宣告收回昆明天域康美置业5宗土地使用权

据此次报道显示,截至2021年7月19日,此前拿下的18宗用地,欠缴土地款共16.47亿(含分期付款利息),违约金约11.9亿。

关于项目具体内容可查看《项目停工、未批先售,康美昆明健康城真的就寸步难行?》

仔细研究就会发现,这几个烂尾楼所在位置其实均不差,但为何好的位置总是遇上烂尾停工呢?

1.彩云路沿线开发较早,早期入驻开发商规模不大,相较于大型房企来说,资金链紧张,融资困难,再遇上市场行情不太好时,发生烂尾的几率就较高。

2.项目背后产生的债务纠纷,开发商无法接受通过协商来解决债务问题,矛盾加重也会导致烂尾。

3.市场定位不准,迫使投资者要“改弦易辙”

4.像置信银河广场一二期,虽已运营使用,但是由于沿线已遍布多个大型商业中心,同质化严重,售卖商品多大同小异,要是开发商运营模式没有创新的话,资金运作、商业运营的软环境就容易出现问题,也会导致烂尾。

而据昆明房协发布数据,2015年至2020年,办公市场供、销走势波动频繁。

从2017年至2020年,办公年末销售均价整体呈下降趋势,偶有反复,五年间年末销售均价下降了26.61%。近五年,办公库存持续走高,去化周期高达69个月。

意味着昆明的办公类在不新增供应的情况下,如果保持去年的销售量,还够卖近6年。

公寓面的话,根据昆明锐理2020年报表显示,近年来昆明市场公寓整体处于供大于求的状态。按照2020年全年的公寓去化量折算,消耗完公寓存量需约4.4年。

虽然,此前呈贡区委副书记、代区长李宁一行做客《春城热线》节目时表示,呈贡区目前有7个烂尾楼项目,根据7个烂尾楼的情况,呈贡区也建立了府院联动机制。7个项目的化解方案已经修改完成,正在逐步实施。

但是,具体何时能化解完,以何种方式化解,可能到明年才能知晓。

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