随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——南亚星河苑。

1、紧邻大型城市商圈，周边最不缺的就是各种吃吃喝喝；

2、绿化率58%，小区水景挺好；

3、户型建面约89-220㎡两室至五室，选择余地比较多；

4、建成十来年，养护管理做得还不错。

楼盘基本信息：

开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司；

容积率：4.57；

绿化率：58%；

楼栋数：7栋；

总户数：741户；

停车位：1450个；车位比1:2；

物业：云南春城财富物业服务有限公司，物业费2.3元/㎡·月。

（楼栋分布图）

南亚星河苑位于滇池路259号，是南亚风情第壹城的一个住宅组团（另外两个组团为星辰苑和星光苑），项目由诺仕达集团投资开发，2011年10月住宅交付。

（南亚风情第壹城区域分布）

南亚风情第壹城是诺仕达转型地产开发后的第一个项目，也是迄今为止诺仕达最成功的商业楼盘。

作为昆明的首个城中村改造城市综合体项目，南亚风情第壹城商圈包含了南亚风情·第壹MALL、中央商业广场、NEW MALL以及酒店、写字楼和其他临街商业等业态，其中，南亚风情·第壹MALL是体量最大的组成部分。

（改造后的南亚风情·第壹MALL）

在去年，南亚风情第壹MALL进行了一次长达几个月的升级改造，改造后，地铁5号线接驳南亚风情·第壹MALL 2号门和NEW MALL 2号门，成为南市区首个成型的TOD项目。

未来，地铁11号线开通后（如果能等到那天的话），南亚风情·第壹城将成为双地铁口交会的核心枢纽站点。

同样是坐拥大型城市级商圈，南亚风情第壹城的住宅却好像没有其他商圈动不动就是2W+那么“值钱”，甚至星辰苑和星光苑两个组团单看均价都不到16000元/㎡，这么一看还能和“性价比”沾点边。

当然，我们今天主要看星河苑组团，另外两个组团可以之后再单开一篇讲。

南亚星河苑于2009年首开，开盘均价约7600元/㎡。这个项目的容积率并不算低，总高30层左右，放2009年还是比较少见的，从首开价格来看，也比较符合当时的市场价格。

南亚星河苑为塔楼/板塔结合，2T2、2T3、2T4户设计，电梯刷卡入户，相较同期建设的小区，整体居住舒适度会好一些，在次新房中，这个小区的定位也偏刚改、改善。

相较于星光苑和星辰苑，星河苑最明显的优势就是58%的绿化率，整体的景观养护也更好一些，不仅中央水景的水质明显更清澈，水里还养了锦鲤。

（景观养护做得不错）

（水景）

小区的安保做得不错，门口的保安认真负责，还有电子巡更，加上楼栋的安保系统及电梯刷卡入户，日常居住还是比较安心的。

（门禁比较负责）

南亚星河苑并不大，但还是见缝插针式地安排了一些设施，除了中央水景和亭子，还有儿童娱乐区，顺带说一句，在小区里晨跑健身的业主还挺多，这倒是血拼姐没想到的。

（儿童娱乐区）

楼栋外立面养护得不错，没有明显的墙漆剥落。

（楼栋外立面）

小区车位充足，从二手房网站的信息来看，车位比达到的1:2，在老小区里简直不要太香，这也是紧靠大型商圈的好处，停车会比较方便。

从南亚星河苑本身来看，当初应该是按人车分流设计的，但是进了大门之后车辆会在小区内部行驶一段距离，中间没有明显人行道和车行道的分隔，这个人车分流就意义不大。

（地下停车场入口）

户型方面，小区挂出的房源以两室、三室、五室居多，四室产品相对来说比较稳定，挂出的房源较少。

从户型来看，三室的房源需要好好斟酌一下，有的房源不仅户型上出现了“手枪户型”，房间也做不到方正，这就不得不增加走廊面积，无形中造成了不少的空间浪费。

同样的，先来看看上车门槛较低的小户型，建面约89㎡。

（89㎡户型）

89㎡户型两室两厅一卫双阳台，西南/东南向。空间紧凑，是个比较标准的两室户型。

从业主挂出的房源来看，次卧实际上会更大一些，跟主卧面积差不多。

（红框位置为实际多出来的面积）

厨房通过生活阳台二次采光，油烟通风会受到一定的影响；餐厅位置会比较黑，可能白天也需要开灯；两个卧室的采光还行，总体上看，这个户型没有什么大问题。

再来看看中介们都比较推荐的三房，建面约112㎡。

（112㎡户型）

112㎡户型三室两厅两卫双阳台，南/东南向，大部分业主都选择了把花园与客厅相连，整体采光会更好。

主卧南向套房设计，带飘窗，房间比较大，还能打造一个衣帽间；南向次卧同样带了飘窗，采光很不错，但多了个小过道，注重隐私的业主觉得这样可以看不到房间内部，但血拼姐觉得这样存在空间浪费，而且卧室门与厨房门相连，就比较见仁见智吧。

整体来看，南亚星河苑的户型比血拼姐想象中好很多，通风采光没有明显的缺点，尽量选择方正的户型，还是可以考虑的。

背靠南亚风情第壹城这个城市商圈，南亚星河苑的周边配套还是很不错的。

除了南亚风情第壹城，距离大悦城和万达广场2公里左右，距离爱琴海购物中心2.5公里左右，距离南市区的核心商业配套都比较近。

（南亚风情第壹城）

交通方面，毗邻二环南路，离滇池和市中心都在四公里内，可进可退，滇池路往东行驶5分钟可到达环城西路＋环城南路，往西两个路口连接广福路，都是城市的交通主干道。

（滇池路 双向八车道）

但有一点需要注意，小区门口的河景街比较窄，早晚高峰时间非常容易堵车，这条街上还有不少酒吧，这也就意味着晚上可能也会很热闹，逢周末或者节假日，晚上也可能会堵车。

（楼下酒吧街）

公共交通方面，地铁5号线福海站距离小区约500米，出行很方便。

（5号线福海站）

教育资源方面，小区附近就弱了一些，滇池路上有滇池中学昆明三中分校，沿河景街往前约300米就是金牛幼儿园。根据划片，业主子女就读杨家地小学。

（滇池中学昆三中）

生态方面，小区门口是采莲河，河水比较清浅，沿河散步休闲也还不错，但是整体环境一般，河对面是正在拆改的杨家地城中村，只能说是聊胜于无吧。

（采莲河）

南亚星河苑二手房挂牌价在15000-20000元/㎡，整体均价18500元/㎡左右，户型方正的房源均价明显比较贵。

相较之下，相似的地块条件，南亚风情第壹城的星辰苑和星光苑均价要便宜一些，尤其是星辰苑，均价15700元/㎡左右，在价格上会更有优势。

（星辰苑）

新盘方面，距离较近的项目是滇池珺睿，主打大平层产品，该项目曾经停工过一段时间，目前已恢复销售，均价约23000元/㎡。

（滇池珺睿效果图）

总体来说，综合地段和价格，南亚星河苑有一定的优势，但是好的户型和好的价格不可兼得，想要更具性价比，还得有所取舍。

优势：

1、有南市区大型成熟商圈，一站式吃喝玩乐；

2、作为次新房来说养护得还不错，户型选择余地也比较大；

3、相较于同级别商圈的住宅，价格上有一定性价比。

劣势：

1、楼下是酒吧街，可能会比较吵；

2、门口的河景街容易堵车，对通勤不够友好；

3、采莲河对面的城改项目在推进，未来开发建设的时候可能噪音和灰尘比较大。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。