昆明各大楼盘近期降价促销的势头不仅丝毫未减，反而愈演愈烈。云南城投旗下的融城昆明湖项目打出“一套优惠65万”的地铁海报，华润悦府178平方米户型均价18000元/平方米，还有10套特价房源较高优惠可达23万元，中骏云谷小镇推出均价5000元/平方米的住宅……

融城昆明湖住宅打出“一套优惠65万”的海报■ 都市时报全媒体记者 张梓涵

国家统计局数据显示，6月昆明新房价格环比下跌0.8%，跌幅全国排名前列。多个楼盘降价促销，对整个楼市造成的影响不容忽视。在激烈的“降价潮”下，昆明楼市下半年将如何发展？

6月昆明房价

成交均价环比降了206元/平方米    

7月20日，昆明市房地产开发与经纪协会常务副秘书长刘践在分析上半年昆明房地产市场情况时指出：

土地供应方面，上半年供应大幅减少，公开招拍挂土地屈指可数，溢价现象比较突出；住宅供销方面，上半年昆明住宅供应量为458万平方米，成交382万平方米，纯住宅用地成交244万平方米，同比下降11%。

锐理数据也显示，6月昆明商品住宅成交均价为15586元/平方米，5月成交均价为15792元/平方米，6月价格环比下降1.37%，计算后约等于每平方米降了206元。

国家统计局发布的数据显示，昆明新房价格自2020年9月开始连涨，到今年5月已经连涨9个月。6月份的降价，意味着昆明新房价格连涨多月后出现首次下跌。

市面上的大量“特价”房

拉低整体价格   

导致昆明新房价格下跌的原因是什么呢？

业内人士分析认为，昆明新房价格下跌原因并不单一。首先是政策收紧的大环境，昆明多家银行贷款额度紧张、放款周期延长、首付来源和征信等审核更加严格、银行拒贷情况增加，购房者被退贷现象严重。

其次，6月份各开发商为了冲刺年中业绩，纷纷推出“特价房、工程抵款房、员工福利房”等房源降价促销，部分楼盘价格甚至低至“3”开头，太平新城打出“4”字头价格，大量的低价成交拉低了昆明新房整体均价。

值得注意的是，6月份时降价促销的楼盘主要以昆明周边为主，包括太平新城、空港经济区、滇中新区等片区。随着“降价风”越刮越猛，主城楼盘也逐步加入了降价行列。若这种趋势持续下去，昆明楼市下半年将何去何从？

2021年下半年 昆明楼市五大关键词

关键词一   特价房

中骏云谷小镇推出每日特价房源，7月21日的特价房源位于3楼，户型面积为79.11平方米，优惠前总价为57.33万元，单价为7247元/平方米；一口价优惠后总价为45.07万元，单价为5697平方米，优惠总金额超过12万元。

俊发城逸璟峰上周末推出多套特价房源，其中，117平方米户型位于1楼的房源，优惠前单价为15151元/平方米，优惠后单价为13953元/平方米，总价为163万元。房产网站显示，俊发城逸璟峰从今年3月11日至今，销售均价一直为18500元/平方米。

瑞鼎城近期推出30套特价房源，均价低至14200元/平方米，据业主透露，瑞鼎城住宅在2020年时，均价为16000—18000元/平方米。

业内人士分析，从目前昆明楼市的现状来看，各房企完成下半年目标任务压力大，不排除房企会继续通过推出“特价房”降价促销回款。以此预测，下半年“特价房”现象将增加，各楼盘间竞争加剧，只能靠低价取胜。临近年尾收官阶段，昆明或再次出现低价住宅。

关键词二 一次性付款    

今年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，意在防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。

此后，全国多地严打经营贷、消费贷违规流入房地产领域，追查首付款来源。昆明虽未正式发布具体审查政策，但大都默认必须审查首付款银行流水。“首付款不符合银行审批要求”“首付款中含有消费贷”等问题导致贷款被拒的事件时有出现。

截至5月底，昆明首套房贷利率已全线突破5.3%，较高达6.15%。此外，多家银行均表示，银行放款时间在1—2个月不等，并且要看银行额度和个人资金监管情况等综合因素。

此外，据都市时报·大象房鉴所记者了解，目前，昆明已有四家银行暂停办理二手房贷款业务。

“银行停贷的话，购房者想买房，只能选择一次性付款。开发商针对一次性付款都会给出额外的优惠。而且，下半年银行贷款额度紧张，开发商为了冲刺年底任务大概率会选择降价促销。但一般来说，开发商为了加速回款，多数特价房会要求购房者一次性付款，以此来看，下半年一次性付款的购房人数对比上半年或有所增长。”一资深业内人士介绍。

关键词三    房价

房地产市场上的任何风吹草动，都会直接影响到房价。下半年，昆明楼市房价将会是什么走势呢？

从国家统计局发布的近两年的房价走势可以看出，昆明房价总体呈平稳上涨趋势，去化情况与全国同类型城市相比也属于正常水平。

据此前都市时报·大象房鉴所不完全统计，下半年昆明待入市新盘有20余个，其中10余个项目销售均价或将在20000元/平方米以上，因此，下半年昆明楼市均价大概率保持稳定，不会出现大幅涨跌的情况。

诸葛找房数据研究中心分析表示，下半年的政策还是在坚持“房住不炒”的总基调下，根据本地市场热度情况做出适当的微调。房价大概率维持平稳运行态势，不排除小幅下滑的可能。

关键词四  房贷政策    

2021上半年，昆明楼市调控政策频频出台。

在规范市场方面，1月29日，云南省自然资源厅发布规定：闲置土地发生率超过4%，不得批准成片开发；4月13日，昆明提出农村村民个人建房不得超过4层300平方米；5月3日，昆明拟出新规，限制阳台面积。

在信贷管理方面，2月银行贷款利率上调，一套房5.15%，二套房5.55%；4月银行贷款利率二次上调：一套房5.3%，二套房5.7%；6月，银行贷款利率三次上调，一套房5.4%，二套房5.8%。

上半年出台的众多楼市调控政策中，信贷管理方面最受购房者关注。下半年房贷政策是否还会持续收紧？

昆明中原市场研究总监张芷源分析表示，整体来看，昆明属于人口净流入城市，城市核心区房价支持较牢，长期平稳向好趋势不会转变。短期来看，全面降准后，下半年信贷环境将倾向宽松。

关键词五   购房者    

昆明中原此前发布的“昆明五一楼市专题”数据显示：今年五一期间，昆明96个项目客户平均来访量为245组，其中，本地客群占比82%，外省客户占比4%，州市客户占比14%，由此可以看出，昆明楼盘购买力主要来自昆明本地，外省客户仅占少数。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任、二级教授张洪曾表示：“现在昆明的房地产市场有大量的存量房，未来，开发商开发的住宅需要往宜居、生态、绿色方向发展，现在90平方米以下的户型都不好卖，所以，以后的住宅户型不能小，要能够满足业主对居住的较高需求。”

可见，昆明购房人群的需求正在发生改变，刚需客群正在减少，改善客群日益增加。

目前，降价房源、急售房源越来越多，市场遇冷，购房者又持有“买涨不买跌”的想法，预测下半年购房者观望情绪或将加重。常规的降价促销活动或将难以吸引购房者出手。

来源：都市时报 全媒体记者 张梓涵

（编辑：向雪平）