自今年开始，针对房地产的“三道红线”，让大多中小房企面临紧张局势，房地产优劣洗牌正在上演。

纵观昆明市场，大量“特价房”横空出世，一开始普遍表现出来的是公寓产品，后来是近郊的项目，直至这股风吹到主城的个别项目。

据不完全统计，从5月到8月，昆明有30 多个项目推出特价房降价销售。

然而，在昨天（8月13日）下午，西市区一项目逆势回价的消息在朋友圈引发关注。

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现场：在售项目宣布“折扣全面收回”，众多购房者前往选房

从海报信息中得知，该项目是位于西市区的春城映象，内容显示：“自2021年8月16日0时起，折扣全面收回”，折扣收回意味着房屋总价将会有所变动。

海报截图

昨天下午7点左右，记者来到项目售楼部，依然有不少购房者在选房，虽然现场并没有放出海报上所显示的信息，但置业顾问都表示收到了公司下周一将全面收回折扣的通知。

置业顾问介绍，我们手中的“特价房”已经卖得差不多了。目前项目在卖的房源，面积段有78-138平方米的，为精装修交付。

据介绍，目前主推的78平方米房源优惠完的总价约104-110万/套，100平方米的均价约14000-16000元/平方米。置业顾问说：“三天后我们就会取消97折的优惠，也就是说一套房的价格将少优惠3个点。

按照此计算，即使是按照总价较低的104万来算，收回折扣后，一套房至少少优惠约3.2万元”。

春城映象项目沙盘

据了解，此次进行折扣收回的不仅是春城映象一个项目。

8月13日晚，一张碧桂园御龙半山即将涨价的倒计时海报在朋友圈刷屏，折扣收回意味着购房者买房成本将增加。御龙半山项目在此时期收回折扣意欲何为？记者实地探访。

8月14日上午10点，记者到达位于龙泉路与红云路交叉口的御龙半山项目营销中心。项目营销中心内人声鼎沸。

不少购房者到御龙半山售楼部选房

据置业顾问介绍，还有2天，项目就要收回所有的优惠折扣，许多有意向的购房者从昨晚就陆续过来签约。

中介朋友圈发的御龙半山调价通知截图

目前御龙半山在售户型有89、105、130和140平方米，均价12900-13200元/平方米，精装交付，其中，130和140平方米是项目的主力户型。

“现在在卖的是A6地块的龙腾苑，优惠下来130平方米的户型总价在160-170万元左右，如果折扣收回总价差不多要到175-180万元左右，也就是每套房子总价高出差不多10-15万元。”该置业顾问说。

据置业顾问计算，一套面积为127.37平方米位于3楼的房源，原总价约182万元，单价14320元/平方米，优惠后总价约169万元，单价13304元/平方米。

以此来看，该套房源优惠前和优惠后总价相差了至少13万元。

不少购房者到御龙半山售楼部选房

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分析：楼市呈现“两个极端”，推出特价房和价格坚挺都有原因

据房地产相关专业人士表示，开发商推出“特价房”，一般都是在特定时间段，为了迅速回笼资金，或拉动市场热销的手段。

特价房推出的同时，有些房源的价格依旧坚挺，供不应求，这些受地段、朝向、户型、配套、阳光照射等多项因素影响。

仔细分析最近的打出特价房项目就可以看出一二，呈现以下几个特点。

首先，特价房以公寓产品为主，住宅产品降价只针对极个别项目。

公寓因属于商业性质、交易税费成本高等原因，且前几年推出的返租公寓出现了无法兑现等问题，让业主对公寓失去了信心。开发商为了尽快回笼资金，以价换量。

但住宅产品的降价只针对西边和巫家坝等区域的个别项目。如西边的这个项目，因有地块与总包方沟通不畅、去库存等原因，推出了剩余洋房降价甩卖的销售手段。

巫家坝一项目，因片区配套迟迟不兑现、项目缺乏亮点、品牌在昆明市场无认知等原因，推出了二三十套的特价房，以价换量。

其次，特价房通常有不如意之处，比如楼层、朝向、户型等存在不足或缺陷，楼层方面，特价房房源大多位于底楼、顶楼和特殊楼层，例如14楼、24楼、18楼和顶楼。

据一位资深置业顾问介绍，“这些楼层之所以便宜，肯定是有原因的。就像高层的交房5-10年后，小区的树木越长越茂密，3楼以下的采光可能被大树遮挡”。

有的特价房源甚至存在“硬伤”，如暗卫、暗厨、多个房间正对连廊、户型布局不合理、浪费空间较多等。

第三，近郊楼盘因区域未成熟、配套有待完善等多重原因，抗压能力弱，需时间换空间。

任何新兴区域的发展都需要时间。如西北片区，经过几年的发展，商业、教育、医疗相继落地后，房价从最初的7000多元/平方米，到目前的1.5万元/平方米。

如呈贡新城，随着高铁站和地铁双开通，均价从3000元/平方米，到1.2万/平方米，基本翻了4倍。

但值得注意的是，那些区位好、产品稀缺且有品牌影响力的房子价格一直很坚挺。

如今的项目，拿地、建安、营销、税费等成本是是实实在在摆在每个开发商面前的，尤其是拿地成本呈现趋高态势，面包的价格取决于面粉。

上半年，昆明房地产市场呈现两极端现象。一方面，那些没有竞争力、无品牌影响力的项目，打出特价房，价格有优惠的同时，也需避免踩坑。

另一方面，那些区位好、产品稀缺的项目，越卖越好，价格依旧很坚挺。如双塔片区，三大项目都是品牌开发商，且都是改善项目，未来可供土地不足百余亩。

因此，特价优惠和价格坚挺，都有原因，应冷静对待。

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专家：面对分化的市场，购房者应着重了解房企品牌和产品品质

面对“三道红线”等政策，很多开发商不可避免要以价换量回笼资金。但同时，也有一些项目价格坚挺，销售火热。

在真正面对市场考验的时候，开发商的实力和产品竞争力才是较好的答案。

房地产的风口时代已经结束，市场将分化，房子也将分化。这也就意味着买房越发要认准房企实力、认准品质、认准房产背后的附加资源，坚定“房住不炒”。购房者更应理智的选择自己合适的房子，满足自己对美好生活的向往。

面对目前的市场，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，目前昆明的土地供应比以前减少了，对于昆明以后的项目开发将产生影响，至少在供应上会有所下降。

土地的供应量更多的影响的是未来市场，我个人认为一旦开发企业渡过目前资金方面的难关，推盘的力度也会有所下降。

从未来城市发展来看，根据“关于支持昆明高质量发展”的要求，昆明2025年要达到1000万人口。从排名前列次人口普查到第七次人口普查结果来看，农村的常住人口在减少，城镇的常住人口在增加，未来大概率的趋势也会是是城镇人口继续增长。

从人口增加的趋势看，土地资源紧张状况只会增加，住房价格在土地、人口增长、产业发展的因素下逐步上涨的可能性还是比较大的。

未来，房地产行业，品牌头部房企的集中度会越来越高。你是否从昆明上半年房地产市场呈现出的特点中寻找出一些买房应该遵循的逻辑？欢迎留言讨论。

来源：都市时报大象房鉴所

文字：都市时报 全媒体记者 徐琳惠  姜洁

（编辑：向雪平）