随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——君庭云邸。

（有点赞，看它）

1、临城市商圈吾悦广场；

2、近地铁，出行便利；

3、容积率2.5，在西北新城算密度较低的小区；

4、101-144㎡三室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：云南中晟置业发展有限公司；

容积率：2.5；

绿化率：40%；

楼栋数：24栋；

总户数：1898户；

停车位：2126个；车位比约1:1.5；

物业：融创物业服务有限公司昆明分公司，中高层2.7元/㎡/月，洋房物业费3元/㎡/月。

（楼栋分布）

君庭云邸项目位于西北新城海屯路和金川路交汇处，周边有王筇路、陈家营路、昆武高速、普吉路以及西三环等交通路网环绕。项目总占地面积约129.8亩，2021年6月交付。

（交通图）

君庭云邸是融创和恒尊集团一起打造的一个低密度住宅区，原为中晟溪城二期。

君庭云邸其实就比上周评测的吾悦花园略晚一些交房，且两个项目仅一路之隔，入住率都不算高，因此有不少客观条件可以互为对照，尤其是居住条件和价格，是差异最大的地方。

首先来看居住条件，君庭云邸是洋房（11层）+小高层（18层）的组合，均为南北通透的纯板房，其中小高层2T2户，电梯入户的设计实际拥有了1T1户的居住体验，洋房1T2户。相较之下，吾悦花园虽然也仅为2T4户，但高层的舒适度与洋房比起来还是有一定区别的。

再来是价格方面，两个小区都有不少房源未满两年，税会较高。吾悦花园目前二手房挂牌均价约12800元/㎡，君庭云邸则为15200元/㎡，如果愿意牺牲一定的居住舒适度的话，吾悦花园总体的性价比还是会更好一些。

也有网友在上周的评论中提到春风十里云秀苑，这里也简单提一下。

（融创春风十里云秀苑 图源项目官方）

这是融创春风十里的项目地块之一，目前二手房均价约13900元/㎡，总体来看，春风十里云秀苑虽然与吾悦花园只隔了一个地铁站，但靠近京昆高速+与大型商圈有一定距离，还是让这个小区的价格显得有些鸡肋。

此外，由于项目此前开发进度较慢，于2022年9月才获得纾困资金，目前交房还未满一年，因此暂时不建议考虑该小区的二手房。

（小区内部环境倒还是可以的 图源项目官方）

君庭云邸2019年首开，住宅均价约12000-14000元/㎡，后期小高层均价约13000元/㎡，洋房均价约14000-16000元/㎡，整体价格较为稳定。

君庭云邸有24栋住宅，洋房（11层，1T2户）+小高层（18层，2T2户），虽说11层的洋房多少是“含了点水分”（一般来说洋房是8层以内），但在西北新城还是较为少有的。

小区有设置底商，目前看来日常生活较为方便。

（小区底商）

旁边还设置了一些健身器材，有不少居民在这里健身休闲。

（健身器材设置）

小区封闭式管理，人脸识别出入，小区安保十分到位，出入的业主大都认识（也有可能是入住率还不算太高）；人车分流，车辆从大门直接进入地下车库。

（小区北门）

内部有大面积的道路和草坪，这是一种算不上走心的常规做法，乍一看显得有些空，园林景观经过两年的生长，目前植被养护得很不错，但毕竟原本的植物搭配就并不算密，属于只可近看但无法远观。

（内部景观挺空旷）

君庭云邸的外立面还是很好看的，大面积的阳台和略偏灰的色调看上去高级了不少。

（外立面）

户型方面，君庭云邸户型面积偏大，定位刚改、改善，是西北新城比较少见的低密度楼盘，居住舒适度还不错。小区挂出的二手房房源大都还是毛坯状态。

先来看看挂出最多的房源，建面约127㎡，三室。

（建面约127㎡户型）

建面约127㎡的户型三室两厅两卫双阳台，户型算是目前市面上比较主流的设计。

具体来看，动静分区，三开间朝南，卧室都有大飘窗充分保证采光；主卧套房设计，带独立衣帽间；生活阳台与景观阳台对望，保证了公区空间的通风采光；明厨明卫，卫生间干湿分离，整体户型方正，标准实用。

再来看看最大的144㎡户型，四室。

（建面约144㎡户型）

建面约144㎡户型为四室两厅三卫一阳台，该户型电梯入户，并配有入户电梯厅，加强室内私密性的同时也可增加收纳空间。

虽然没有前一个户型方正紧凑，但双套房设计能让起居空间互不打扰；卧室都带飘窗，采光效果比较好；有7.4米景观阳台配置，采光、采景、通风效果都不错。

整体来看，作为最近两年交付的小区，君庭云邸的户型设计还是比较符合当下的人居需求的，不愿意重新设计内部空间，想要更合理的居家空间的话，可以考虑入手。

与吾悦花园一路之隔，君庭云邸同样也算是处于西北新城核心位置，周边商业、医疗、教育以及景观等配套都差不太多。小区周边自驾出行较为方便，西北新城如今人口密集，在晚高峰时较容易堵车。

公共交通方面，最近的地铁站是地铁4号线的大河埂站，距离大约400m，比吾悦花园方便一些，但也差距不大。

（大河埂站）

公交路线并不多，门口就有公交站，附近还有一些接驳站，公交主要通往主城方向。

（周边公交站）

商业配套方面，项目周边有已经开业的新城吾悦广场、中铁时代广场、西城时代商圈等，稍远一些还有宜家、首创奥特莱斯等。

（吾悦广场）

在教育配套方面，小区最近的小学是先锋小学，但该小学根据今年的划片信息，仅招收西城林语一期、二期和新希望白麓城的业主子女，根据此前的信息，业主子女的划片还需官方协调。

（先锋小学）

根据此前规划，君庭云邸旁是有教育用地的，整个片区将配建42班幼儿园、66班小学、51班初中、33班高中。

（公示位置）

但目前看起来，小区附近还是一些汽修厂、城中村。

（周边城中村）

生态方面，路对面有园博园，这也是西北新城目前为数不多的市政公园之一。

（园博园）

医疗方面，最近的三甲医院是云南省阜外心血管医院，距离约1.6km。

君庭云邸目前二手房挂牌均价约15200元/㎡，有不少房源未满两年，税会较高。其中，小高层与洋房均价较高，高层的房源均价较低（11500-13000元/㎡），但相较于片区均价还是高了一些。

小区所在片区二手房均价约11000元/㎡，周边二手房小区有吾悦花园（约12800元/㎡）、和悦铭著（约17000元/㎡）等，价格主要以建筑年代为参考区分。

新盘方面，区域内新盘在售产品大多为公寓，稍近一点的新盘如万科城等整体定位不同，不做对比。

综合来看，君庭云邸建筑年代较新，相较于片区的楼盘来说价格偏高，由于位置相对来说较为核心，各项配套也完善方便，再加上又是西北新城难得的较为低密的住区，居住舒适度较高，整体价格倒也不算虚高。

优势：

1、西北新城难得的较为低密的小区；

2、电梯入户，户型设计较为优秀；

3、周边道路开阔，临地铁，与吾悦广场仅一路之隔，配套齐全。

劣势：

1、价格略偏高，追求性价比有更好的选择；

2、没有配套学校，教育资源平平；

3、景观绿化平平无奇。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。