11月16日，国家统计局发布的《2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示：昆明新房环比下跌0.8%，二手房环比下跌1.3%，二手房跌幅全国第一。

随着新房方面即将迎来的年底促销，二手房市场或面临更大压力。

二手房成交乏力意味着部分改善群体无法卖旧换新，势必会间接影响新房以及整体市场，因此，无论是政府层面还是房企层面都在想方设法为二手房成交助力。

房企方面的动作主要是“以旧换新”，雍锦园联合尊园、贝壳、新亚、荣城、58爱房五大中介机构推出“以旧换新”无忧置换计划、万科联合贝壳达成“以旧换新”战略合作。

实际了解下来，昆明的“以旧换新”基本流程差不多，就是新房开发商通过整合中介资源，加速意向客户的旧房卖出速度，减轻客户直接换房的资金压力。

在这期间，开发商会为客户保留意向房源，只是锁房定金、约定时间等可能有所不同。

（万科“以旧换新”计划签约仪式）

中介方面一般会通过优先展示、重点推荐、佣金奖励等方式集中资源为客户寻找意向买家，但实质上并不能为卖房结果负责。

尤其是在当前“卖一买一”的客群逐步入市，二手房供应远大于需求的时候，成效有限。

除了最近昆明的雍锦园和万科，全国已有多地在探索该模式，比如淄博、济宁、宁波、南京、连云港、南通、扬州，甚至有城市政府和房地产协会也会参与牵头或推动实行。

只是各个城市模式有所不同，除了昆明实行的模式，另一种是收购模式，房企或其他第三方先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。

这个活动主要针对的是改善置业人群，显然第二种模式效果更好，能直接快速促成成交。但这种模式更考验开发商的资金流，推行城市较少，大多数城市和房企只能像昆明一样推行第一种模式。

除了房企方面的“以旧换新”，昆明今年也有利好二手房市场的相关政策，包括年初全面推广的“带押过户”、以及取消限售政策。

“带押过户”在不归还原房贷前提下，完成原贷款解抵、过户、新设抵押、新贷款发放，让购房者在二手房的交易中更加快速、便捷。虽然表面来看是降低卖房资金周转压力，但实际上也降低了部分垫资买家的资金风险，减少买家顾虑。

另外，限售政策取消后，在限售区域无需拿到房产证满2年或满3年才能上市交易，意味将有更多次新房流入市场，二手房流动性更高、购房者选择范围更广。

（取消限购限售文件）

昆明的限售政策，卡住了很大一部分次新房源上市交易，次新房源既有新房设计更新、更适应生活需求的特点，又有二手房实景呈现、配套可见的优势，在二手房市场比较受欢迎。

尤其是在期房交付屡屡降配减质的当下，二手房成交本就露出了赶超新房成交的势头。

克而瑞数据显示，按成交套数计，今年1-9月昆明住房成交套数54183套，其中二手房就有30840套，占57%。

当然，整体市场的运行情况需要综合成交套数、成交面积、成交价格来综合对比，而昆明近几年的新房楼盘中，小户型项目较少，因此大多购买意向为一室、两室的购房者只能选择二手房，这是影响二手房成交套数占比较大的一个重要因素。

在成交面积和成交价格方面，二手房相对新房仍处劣势。

那么“以旧换新”和“取消限售政策”的共同作用下，是否能让二手房成交量价齐升。

先说以旧换新，在二手房市场，中介对买家的影响极大，对于有置换需求的房源来说，中介公司的优先推荐会在很大程度上缩短成交时间，价格仍要看买家和卖家商议结果，且这也仅仅是对于有置换需求的卖家来说。

对于手持多套房、只想卖出不想购入的卖房群体没有任何益处，反而会因为中介优先推荐换房客户的房源面临更大的竞争。

再说限售政策，更多次新房流入市场后扩大了买家范围。但同时，二手房挂牌量也会提升，同样会加剧竞争，导致二手房价格面临较大下行压力。

综合来看，无论是“以旧换新”还是“取消限售”都仅对部分二手房房源有积极作用，且同时会加剧另一部分房源的竞争。

但更多买家的入场，成交量还是有极大概率上浮的，只是价格可能还会持续走低一段时间，只有地段、产品、配套有较大优势的房源才有涨价的资本。

写在最后

在昆明，本就是新房占据主导市场，二手房的政策限制不多，优化空间也就很小，或许只有市场全面回暖，消费意愿提高，二手房才能迎来量价全面回升。