2022年11月昆明市

1

楼市概览

全国

政策

930政策红包后，10月市场仍持续向下、各方情绪跌入谷底后；11月终于迎来了政策红包雨，被认为是本次调控的政策底。

救项目转为救企业，三支箭再次浮现并逐步落地，保函置换预售资金，打开民营企业融资端，中央层面降准等。

11月密集出台的红包雨，是保地产、保行业的重要举措。而12月将是重要的政策“观察月”。

市场

在一堆红包雨的冲击下，11月全国数据还在探底（市场底） ，但房企业绩已开始有分化（部分提前促销）。

昆明

政策

契税减免1031到期未延续。待金融16条地方细则出台。

土地

葛洲坝西北一级整理地块隔三个月再次挂出，面积88.69亩，价格及其他条件不变，付款周期提前至10日内（原60）

市场

利好政策下，11月昆明主城住宅量价有所企稳，成交38万方、环比增加4%，成交均价13858元/㎡、环比上涨3%。

热点郊县除安宁主城以价换量效果明显外，其余区域波动变化不大。

延续10月特征，主城高单价区（滇池）和外围价格波动区（呈贡）仍是近期市场成交的核心主力。但政策利好下，别墅类项目成交回升更加明显，成交量环比增加33%，价格环比上涨11%。

11月单月，前十项目除重点年末促销贝壳带看的部分项目有降价外，其余项目整体备案价格环比均有所上涨。同时呈贡卓越滇池晴翠、绿地健康城等通过“低首付”的形式做高价格，导致环比价格波动较大。

主城连续两月住宅成交面积不足整体商品房的一半，二环核心区是本月最主要的非住核心资产处置区域。海伦堡持续压力较大，连续两月非住备案金额名列前茅，工抵房、商会团购是其最主要的回款来源。

判断

昆明年初至今市场供应持续不足，将导致年末促销可售货量不足，可能影响12月的观察数据。

未来时期，距离大量新过规的项目取得预售仍需一定时间，在此期间市场因为供应不足，去货又加快，将产生一段时间的“缺货断档期”，但可利于价格的快速回升。

2

土地市场

土地市场供销情况

本月成交计容5.86万方，其中昆明主城0.16万方，郊县成交5.66万方

本月成交土地74.86亩，计容建面5.82万方，其中昆明主城4.069亩，计容建面0.16万方（为驼峰街公园壹号项目零星整合用地；另两宗为旭辉广场地下空间商业用地，不计容）；郊县成交70.79亩，计容建面5.66万方，均为富民小宗的商业用地。

1-11月昆明主城累计成交计容160万方，同比2021年同期下降46%，同比2020年同期下降82%。

数据说明：计容建筑面积

3

规划｜预售

项目过规统计

主城过规建面占比全年总量一半 官渡区占比最高

本月过规总建面308.53万㎡，全部位于昆明主城。8个项目分别为中铁诺德&昆明轨道联合开发的城市TOD项目37.29万方、筑友双河湾37.13万方、美的北京路9號5.43万方、泽满欣苑72.7万方、天汇财富大厦6.85万方、融城天阶花园46.02万方、俊发未来城23.88万方及官渡古镇回迁安置项目79.23万方。

本月主城过规建面占比达全年总量的50%。同时，本月官渡区项目过规总建面占比达到了86.2%，将在一定程度上影响后期的供货主力区域。

本月过规明细

主城区新增预售明细

4

商品房市场

商品住宅市场供求总量

11月昆明主城新增住宅供应20万方，环比减少4%，同比减少63%；成交38万方，环比增加4%、同比下降3%；销售均价13858元/㎡，环比增加3%、同比下降4%。总体去化周期为23个月。

（数据说明：时间维度为前月26日-本月25日）

各类型住宅供销情况

成交量高层、别墅上升，洋房略微下跌

高层

本月新增供应18.2万方，环比增加25% ，成交30.2万方，环比增加6% ，成交均价13382元/㎡，环比上涨3% 。主力成交项目书香云海1.85万方、保利城1.03万方、万科500里0.98万方。

洋房

本月新增供应1.01万方，环比减少81% ，成交5.27万方，环比减少13% ，成交均价13850元/㎡，环比上涨2% 。主力成交项目中铁建·山语桃源1.3万方、绿地滇池国际健康示范城0.46万方、金茂国际新城0.44万方。

别墅

本月新增供应0.95万方，环比增加16% ，成交2.28万方，环比增加33% ，成交均价18881元/㎡，环比上涨11%。主力成交项目金茂国际新城0.29万方、绿地滇池国际健康示范城0.29万方、筑友双河湾0.23万方。受绿地滇池国际健康示范城（20212元/㎡）及筑友双河湾（25266元/㎡）影响，整体拉高销售均价。

商品住宅市场排名

2022.1-11月份主城商品住宅销售金额排名

11月份主城商品住宅销售金额排名

非住宅市场供销情况

主城商业因少数高价项目备案拉高均价

因个别项目政策性备案，整体表现为量升价跌

来源：昆明房协