近段时间，一个名叫“春城名筑”的项目突然在圈内火了起来，据说这个在一环内的项目，单价仅16800元/㎡起（宣传价），为了一探究竟，血拼姐前往实地踩盘。

这个位于人民东路昆明市实验中学高中部旁的“春城名筑”项目，其实并不是新盘，而是一个酒店翻新后改造的“二手房”。具体情况往下看。

“春城名筑”项目原身为星宫酒店，由中国有色金属工业昆明公司在1998年投资建设，在2012年被云南铜业房地产开发公司收购。

据了解星宫酒店总层高共22层，其中，1-3层是商铺，4-22层是酒店和部分住宅与办公用房。

（“春城名筑”项目）

2015年曾传出星宫酒店以1.28亿进行转让，但未果。2020年12月31日，该大楼曾发生火灾，未造成人员伤亡。

2021年8月，昆明市自然资源和规划局发布《人民东路80号外立面修缮项目批前公示》，对该酒店进行外立面的修缮。

（人民东路80号外立面修缮项目批前公示 图源昆明市自然资源和规划局）

据置业顾问介绍，星宫酒店已被一家专做旧楼改造的公司拿下，将于6月27日修缮完成，开始交付。项目已经补齐手续，新产权使用年限为2014年至2084年（剩62年）。

只不过，该块土地此前建设酒店，为批发和零售用地，土地的使用期限按规定只有40年，如今也暂未变更信息，不知道置业顾问的话可信度有多少。

（售楼部入口）

如果后期真的进行“商改住”，还是存在不少风险的，如若不然，这个房子仅是商业用地，就不可能像置业顾问所说的新产权使用年限剩余62年，并且后续收费标准、税费等都是按照商业用地来缴纳，转手也困难。

说白了，“春城名筑”项目其实就是一个有不少风险的二手房。

撇开背景信息，接下来，来看看项目的具体情况。

春城名筑位于一环区位方面还是较有优势的，自驾出行很方便，只是上下班高峰期比较容易堵车。

（北京路）

（人民东路）

紧邻南北主干道北京路和东西主干道人民东路。距离地铁2号线交三桥站仅约100米；距离地铁3号线东风广场站约600米。

（地铁站）

公共交通方面，项目右侧步行1分钟可达昆明市实验中学站，可乘坐54路 ; 69路 ; 74路 ; 77路 ; 132路公交出行；项目左侧步行3分钟可达交三桥(北京路)站，可乘坐3路 ; 23路 ; 23路 ; 61路 ; 71路 ; 105路 ; 943路公交车，交通非常便捷。

推荐指数：★★★★

小结：项目在一环内，除了自驾存在高峰期堵车外地铁站、公交站都在项目门口，不论是公交还是地铁出行都较为方便。

由于项目位于一环，位置较好，配套自然也不错。首先是商业方面，项目本身1-3层为商铺，主要以餐饮、教培为主，同时有生鲜超市。

项目周边商圈较多，比如交三桥商圈、南屏街商圈，有恒隆广场、金格、金鹰、正义坊、昆明走廊等大型商业集中，生活比较便捷。

（恒隆广场）

教育资源方面，据置业顾问介绍，项目可以划片上北京路小学，并对口升至昆十中。按照往年的划片信息，该项目位置确实能划到北京路小学，但该学校并没有明确的对口中学，所以未来中学没有保障。

此外，片区内还有明通小学、盘龙小学、实验中学等老牌教育资源。

医疗方面，项目距离最近的就是延安医院，直线距离不到1公里。周边也还有云南省第二人民医院、昆明市中医院、昆明市儿童医院等多家三甲医院。

（延安医院）

休闲娱乐方面，项目周边有盘龙江公园、茶花公园、昆明动物园、翠湖公园等，但都有点远。较近的有春城剧院、工人文化宫，可供休闲娱乐。

推荐指数：★★★★

小结：每方面的配套都比较好，只不过学校如果真能对口昆十中才是较大的优势所在。

春城名筑项目接待厅3月13日正式开放，仅有1栋总层高22层的楼，其中，1-3层为商业楼，4-22层被做成住宅，据了解，仅有145套住宅。推出的面积段为27-95㎡，均为带装修交付。

其中，4-8层是2T12户设计，建筑面积为27-70㎡。9-19层为2T8户设计，建面约78-95㎡，部分房源带露台。

（户型图）

最小的27㎡为1室1厨1卫设计，就是一个大通间，有一个独立卫生间。

57㎡为1室1厅1厨1卫设计，卧室还是很大的，但是客厅比较小，窗户也较小；70-78㎡为两室户型，户型还算方正，但是采光不好，次卧也比较小；95㎡为3室2厅1厨1卫设计，并未做样板间，具体效果不清楚。

（样板间）

不过据置业顾问介绍，这些户型中，最终呈现效果是可以根据客户需求来改造的，可以实现一户一需求，不是像传统的新房都是一样的模式来交付。如若购买相邻的两套房，还可直接帮忙进行户型格局的改造，不知最后效果如何。

（样板间）

推荐指数：★★

小结：由于是旧楼改造，整体格局比较奇怪，梯户比较高，采光通风不太好，除了78㎡的一个户型还不错外，整体来看都很一般，自住舒适度差。

项目中4-8层27-70㎡的户型，单价约1.65万元/㎡起。

9-19层中，70㎡左右的户型单价在1.87万元/㎡左右，95㎡带露台户型单价约2.1万元/㎡。

按单价计算，最贵的95㎡总价要210万左右。

这么看来，在一环中，价格确实比较低，准入门槛低。但是，由于是按照二手房交易流程，项目也不满足“满二”、“满五”条件，置业顾问表示，增值税由开发方来承担，而客户需要自己承担1%的契税和1%的个人所得税。三天内就可以过户拿到房产证。

如果是贷款的话，看资质，如果是首套房，可以付到30%的首付，二套房的话需要45%以上。

据了解，项目目前还在改造阶段，到6月底就能完成外立面的修缮。

在该项目附近，已无新房项目在售，均为老旧二手房，片区内的普通二手房均价在1.3万元/㎡，而带明通小学等优质学校的二手房，单价在2.5万元/㎡左右。

推荐指数：★★★

小结：项目单价、总价都不高，准入门槛低，如果资金有限又想入住一环的，可以稍作考虑，投资也还是不错的选择。

1、项目位于一环，各项配套都不错；

2、二手房交易有风险，未来难转手；

3、总价不高，入驻门槛低；

4、学校不一定能上昆十中，不能太听信宣传；

5、用地性质目前暂未变更，住宅产权需落实；

6、户型整体来说都不太好，居住舒适感欠佳。

写在最后

春城名筑项目并不是昆明排名前列推出销售的翻新项目了，之前已有位于北京路与环城南路交叉口的和平壹号院，在2021年3月份推出销售，也是对外立面进行了修缮，对内部做了不少加固翻新、加装电梯。

目前，该项目已处于封盘状态，暂未销售。

而据了解，由于主城区未来拆迁的可能性并不大了，主要是以旧城改造、翻新为主，这样的翻新项目可能是未来昆明楼市中的一个趋势，不过还是有很多值得关注的点，如果以后这类项目多起来，血拼姐再给大家分析。

责编：向雪平