实探!西客站建设进度如何?马街片区啥时候“改头换面”?
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城改（城市更新），作为楼市最为关注的话题之一，往小了说牵扯着众多家庭的喜怒哀乐，往大了说也影响着城市的更新迭变。
昆明“3年完成拆迁、5年完成改造”的城改目标下，各片区不约而同加快了城改进度。其中，西山区共有74个城中村被列入5年城改计划，重点项目主要集中在春雨路及滇池路沿线。春雨路所处的马街片区，近期的热度有点高，频频传出新消息。
一是因为区域城改项目多、面积大，作为西山区发展最为缓慢的区域，今年以来马街片区多个项目取得了新进展，西客站也开工建设；二是“十四五”规划的“西拓”战略也起到一定助推作用，吸引了不少关注目光。
如此看来，马街片区就要“改头换面”了？
4月20日，官方消息曝出西客站计划2025年完成项目建设的消息，带起一波话题讨论，不少开发商也找到了新的营销噱头。
据规划，西客站由大渔路、春雨路、碧鸡路（G56杭瑞高架）、安石公路、高峣立交等现状道路所合围的区域构成，整体沿着春雨路两侧呈带状开发，北至马街摩尔城，南至高峣片区，总占地面积约3200亩，车站TOD核心区面积约300亩。
从位置来看，西客站核心区及铁路整备场上盖区位于石咀附近，一侧是已停用的石咀火车站，一侧是已交付入住的正基·春天里，周边多为居民房和员工宿舍楼。
血拼姐实地踩盘发现，3号线石咀站D口东侧就是西客站核心段，目前项目已建起围挡，工地内建筑已拆除，暂无施工迹象。
从昆明市公共资源交易平台发布的招标公告来看，西客站已启动了马街辖区一、二标段及碧鸡段的征地拆迁工程，目前看来进展相对顺利。
西客站工程量大，涉及的拆迁范围较广，后续能否按期完成建设有待考察。目前核心段周边有阳光城滇池半山、昆明融创文旅城二期等项目在售，短期来看对房价不会有太大影响。
西客站所处的马街片区，由北至南分布着多个城改项目，尤其是春雨路沿线，目前仍以老旧小区、厂房、城中村为主，也难怪马街片区被调侃为“落后昆明发展20年”的区域了。
不过近年来马街的城市更新步伐确实加快了一些，春雨路沿线多个项目也陆续启动。
目前看来，春雨路沿线城改主要包含俊发昭宗城改、沙地村城改、张峰社区2期棚改、普坪村城改；大华春雨路沿线城市更新1号地块更新；阳光城、宝能白沙地项目等。
血拼姐重点说下近期有新动态的项目。
沙地村城改
沙地村即西山区城市更新改造50号片区，临近华苑路与兴苑路，靠近春雨路。
6月29日，昆明市公共资源交易平台发布“西山区城市更新改造50号片区围挡建设及场地看护项目招标公告”，流标后于7月8日二次招标（目前中标结果尚未公布）。
公告显示，此次沙地村城改项目更新改造总用地面积约222亩，总投资15.7亿元，计划开工时间为8月5日。此前沙地村公告栏上已张贴了土地及房屋征收与补偿实施方案。
血拼姐实地走访时发现目前部分主要道路两侧商铺仍在正常营业，村中数个制造厂家属区错综环伺，人流复杂。
据了解，沙地村项目由俊发负责开发，项目以昆州路为界分为南北两个地块，规划有住宅、办公、公寓、18班幼儿园及48班九年一贯制学校，配套相对丰富。
据传，沙地村项目案名已确定为西玥俊园，若进展顺利，对于马街片区的配套完善也将有所助益。
普坪村城改、张峰社区2期棚改、昭宗片区城改
继2017年中标西山区50号片区土地一级开发后外，俊发在马街片区还先后取得了普坪村改造、张峰社区2期棚改（西山区48号片区二期）及昭宗片区城改项目的开发权。
2018年，俊发中标西山区普坪片区土地一级开发，包括上普坪村和龙船店村，以及42号、43号片区，总面积约11702.99亩，预计投资79亿元。
普坪村位于普坪村站地铁出口，据村中居民介绍，普坪村住户多为外来人口，以租住为主，目前住户较多，未听说有拆迁消息。
2019年5月，俊发中标西山48号片区二期棚改项目，用地面积约194亩。该地块为张峰社区锦城项目二期用地，由于开发商锦圣地产资金断裂，锦城项目至今烂尾。
2020年年底，俊发再次中标昭宗片区城改，项目初步规划面积约600亩，总投资20亿，主要涉及依禄村、河底村、昭宗大村、昭宗小村等城中村地块。
目前来看，俊发在马街的城改项目除沙地村外均未有改造迹象，因涉及拆迁安置，未来也是任重道远。
春雨路沿线城市更新1号地块
除了俊发的几个项目，春雨路沿线的另一个重磅城改是春雨路沿线城市更新1号地块。项目由大华负责开发，案名为大华锦绣山海，首期产品已于7月31日开盘。
大华锦绣山海总占地面积约2500亩，背靠棋盘山，东临春雨路，横跨3号线3个站点，北端与昭宗城改地块相连，南部与普坪村相接。项目东侧是著名烂尾楼马街摩尔城，西侧、南侧及北侧均是待拆迁用地，以城中村及老厂房为主，目前部分商户已搬迁，人流相对较少。
按照规划，大华锦绣山海内部配套较为丰富，建成后也对片区配套补足有一定利好。
白沙地片区城改
现在提起白沙地城改，大家或许较先想到的是阳光城，但较先介入白沙地片区城改的其实是宝能。
2018年4月，宝能拿下白沙地片区3700余亩土地一级开发。当时的招标内容显示，项目拟拆除面积约16.35万方，涉及改造户数约672户，项目投资估算总额约40亿元。
当时市场一度以为这将是宝能入昆的排名前列项目，不乏期待。但接下来却是阳光城拿下约560亩的白沙地片区二级开发用地。（按照地块交易文件，报名参与项目一期土地竞买者，必须同时承诺报名参与项目二期及后续土地竞买）
联动之下，白沙地片区的整体开发开始提速，阳光城地块已开发为阳光城滇池半山，白沙地或将成为春雨路沿线率先完成改造的项目。
小结：
目前来看，马街片区-春雨路沿线仍有大批待改造地块，几乎等于要全部推翻重来，涉及人口众多，预计拆迁难度也不小，要完成整体更新，仍是来日方长。
据不完全统计，目前马街片区在售/待售及尚未正式亮相的项目有12个（部分项目位于黑林铺片区，因地理位置较为邻近，故一起统计在内）。
其中，金地峯范和大华锦绣山海均为今年亮相的纯新盘，定位改善/刚需，金地峯范目前尚未开盘，其吹风价大有“领跑”片区房价之势；大华锦绣山海首开价约13800-15800元/㎡。
昆明融创文旅城二期为马街街道草海北片区45号地块安置房用地，主推89-143㎡毛坯高层，均价约16000元/㎡。
金地商置·昆悦、玖悦府、佳兆业城市广场及阳光城滇池半山均是此前已入市销售的楼盘，整体均价在13000-18000元/㎡区间内（阳光城滇池半山近期推出全线特价房，均价低于10000元/㎡），定位偏向刚需/刚改，多辅以学校配套。
对购房者来说，选择面相对广泛。
写在最后，
目前马街片区仍处于开发阶段，住宅及配套呈现均需要一定时间。而此前的烂尾项目马街摩尔城、华信悦峰、锦城等，都为马街添了不少负面分，也烙上了“落后、杂乱”的标签，要转变绝非一日之功。
在昆明城市更新改造的计划背景下，各区域城改正加快步伐，从目前的的进展来看，马街片区虽不能立刻“改头换面”，但也未来可期。届时，西市区会是怎样一番面貌呢？
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责编：蒋冬琼
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