【龙湖】品牌开发商供稿

信贷政策的收缩和密集出台的调控措施，昭示着房地产正朝着越来越健康的方向发展，但不可避免地，一些企业不得不经历阵痛。

时代变了，风口变了，房地产的故事终究也跟着变了。

当前乃至未来几年，房企的时与势，将一直都是稳。大浪淘沙的趋势下，优胜劣汰的自然法则将无比适用。但孰优孰劣，又该如何去衡量呢？

国企央企自不用说，融资成本的优势和国家保底的双重buff叠加，有底气应对这场寒潮。而在民营企业阵营，一些企业靠着可怕的财务自律，让人刮目相看。比如龙湖，“三道红线”之下，连续五年维持绿档。

这家被市场偏爱的房企，究竟稳在哪里？

01

有质量的业绩增长

近两年来的调控政策，仿佛给房地产行业念了一道“紧箍咒”。政策的“三道红线”和信贷的“两道红线”，让许多房企不得不改变高杠杆的习惯，而龙湖凭借多年的自律与克制，使其能够在强监管下依然按照自身节奏发展。

根据10月12日龙湖发布的2021年9月业绩公告显示：截至9月末，累计实现合同销售金额2019.3亿元人民币，同比增加155.9亿元，同比增长8.37%；实现合同销售面积1183万平方米，同比增加84.4万平方米，同比增长7.68%。

而从8月发布的2021半年报数据来看，今年上半年，龙湖集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%；实现合同销售额1426.3亿元，较上年同期增长28.4%。

更值得一提的是，截至2021年6月30日，龙湖在手现金及银行存款共计994.7亿元，较年初增长27.8%。

对于房企来说，现金流既是行军的“粮草”，也是攻城略地的“弹药”。在合同销售额1426.3亿元的情况下，龙湖在手的现金将近千亿，这颇为难得。今年多数房企面临销售不利的境遇，而龙湖的业绩表现，还是其一贯的风格，就是稳健。

截至上半年末，龙湖净负债率较去年同期进一步下降至46.0%；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后，资产负债率为68.3%。

所有项目不仅全部绿色达标、保持“零踩线”，并且在特别数值上也均保持了其正常的增长步伐，甚至可以和许多央企和国企平分秋色。

这是龙湖第五年保持在绿档，他不矜不伐，却值得信赖。

02

有底气的资源储备

市场的回落、密集的调控、信贷的收紧等一系列的打击下，民营房企的信心一再被打击。刚刚过去不久的第二批集中供地中，央企国企成了拿地的主力军，民营房企则大多数选择了躺平，拿地意愿低迷，观望情绪明显。

二批次集中土拍拿地金额TOP20房企中，央、国企比例占比高达85%，仅有3家为民企，其中，龙湖虽然拿地步调相对放缓，但相比其他房企的克制，龙湖还是保持了其正常的拿地节奏。

在当下的变局中，房企有各自的战略，大多数企业选择放缓拿地的节奏，保持观望。龙湖则显得不刻意，还是按照正常的节奏走，既没有激进，也没有过于保守。

另一方面，龙湖的平均融资成本较期初下降0.18个百分点至4.21%，且债务平均年限为6.18年，均属于行业极低水平。

03

有眼光的战略布局

作为一家民营房企，龙湖做到了独一份的存在。在几轮行业变局中，稳扎稳打，做到如今备受市场和资本的青睐，除了长期的财务自律，不贪功、不冒进，其战略上布局的超前也是一个重要原因。

2018年，龙湖发布空间即服务战略。目前龙湖主营六大航道业务，包括C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修，并积极试水养老、产城等创新领域。

在地产开发这个车头下，多元化业务发展持续扩大，并越来越成为其营业收入的重要组成部分。

可以看出，在多年的沉淀与磨砺后，龙湖的多元化布局开始逐渐发力，对未来开始“雄心勃勃”，在转型赛道上逐渐有了起色。今年，龙湖再度宣布多元化跨界，开始涉足医疗健康产业及智能硬件科技领域，在这些赛道上能做出什么成绩，还不好说，但这种居安思危的思维和布局，或许值得效仿。

04

有格局的发展理念

龙湖发展至今，已经二十八年。回顾龙湖的发展之路，不难发现，他是那种属于踏踏实实做产品，老老实实搞经营的典型。

龙湖并不属于激进的那一类，在房地产大跃进的那几年，没有去复制高杠杆的成功，而是坚持自己的发展航道。

自律是龙湖管理层的一致共识：严格遵守财务纪律，始终保持一定余量，不把公司逼到为了还钱去融资的水平。

这种思路指引下，龙湖不借“贵钱”。这意味着龙湖必须对借款量做出一定限制，并且控制投资量，不能像高杠杆房企那般通过投资量实现盈利增长。

房地产是个高杠杆行业，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”。

也正是这种凡事“留一手”的做法，让龙湖“三道红线”出台后，仍然能够拥有主动权和自主选择。

05

有情怀的处事原则

在昆明，龙湖也是稳健和品质的代表。

越是接近年末，昆明许多开发商的大批项目一窝蜂地促销，给市场蒙上一点阴霾。此情此景之下，实际上给予购房者的体验是比较忧虑的。纵然促销能吸引一波销量，但购房者对楼市的信心和对开发商的信任在这个过程中会被消耗。

好在还有像龙湖这样的一批企业，没有参与到价格混战，坚持用好品牌、好地段、好产品、好景观、好服务来维持稳健的业绩，是他们，在为市场建立信心，在维护房企的整体形象。

龙湖在昆明的几个项目，一直是关注度比较高的，即便是在市场比较波动的当下，项目的销量一直可观。

原因无他，财务状况的稳健前文已备述。另外便是产品的优质和物业的细致。

龙湖在昆明的五个项目，似乎每个都自带标签，原因就在于对品质的专注。

锦粼天序在双塔片区成为实景打动力的样板工程，排名前列实景大中庭、排名前列交付实体样板间让很多昆明顶豪，“宁选贵的，不买撇的”；巫家坝龙湖天璞自成一体的天街+双轨道的TOD配置，或许是整个巫家坝配套的核心；时代金融中心也借势，完成了2.3亿、1.3亿、0.96亿的大单入场。山海原著在昆明传统的“南贵”主场，把叠拼和洋房卖断货，除了地段的稀缺，更有赖于龙湖二十余年在低密产品打磨上的匠心。

锦粼天序效果图

龙湖时代金融中心效果图

锦粼天序实景图

至于物业，龙湖的物业在行业内有“钻石物管”的称号，连续12年，全年服务满意度保持在90%以上。《龙湖物业服务标准白皮书》中近3000项服务标准，堪称魔鬼细节。

合作项目三千时光由龙湖提供服务，好的物业是生活舒心的前提，龙湖的物业是真正把业主当成自己人。如果说龙湖的产品让你住得好，那龙湖的物业则让你住得体面。

平稳、健康、可持续的发展，必然是未来楼市的远景目标，房企需要适应行业新常态，拥抱调控监管，转变发展模，才会有美好的未来。

龙湖的做法，或许可以借鉴。

责编：王涛