昆明，云贵高原的璀璨明珠，彩云之南的绚烂春城，历史悠久的文化古都。这里仿佛受到大自然的万般眷顾，温暖湿润，四季如春。

昆明就像个蛋，滇池是蛋黄，整个城区围绕着滇池来发展，可谓蛋白，而城市周围群山环抱，成为城市发展的边界和枷锁，是谓蛋壳。

昆明城区不大，在全国城市建成区中面积排名第20，仅是北京、上海、重庆、广州等一线大佬的三分之一。

昆明城区格局

昆明的整体发展格局，可以说沿着滇池一路向南。由西北新城（高新区）——草海——会展中心/巫家坝——呈贡新区——大渔，一路南下，只有南部还有较大的成片地块未被开发，因此接下来的重心就在这条主轴线上，以及其所串联起来的各个组团。

昆明各组团分布图

下面，我们就说一说目前昆明关注度比较高的板块及新城。

昆明全市版图

重点板块一：西北新城

西北新城，顾名思义位于城区西北方向，这里由泛亚科技区、高新开发区（高级）、高校区叠加组成。目前该片区已经发展到西山脚下，只能进行存量土地开发。

西北新城由于和市中心连在一起，二环、三环、2座立交等高架、高速、已开通的3号线地铁互联互通，是比较成熟也较具潜力的一个板块。

西北新城融创项目

这里云集了云南经管学院、工管学院、昆明理工、云南师大商学院等高校，同时新城吾悦广场、宜家、爱琴海购物中心等大型商业体正在建设，陆续开业，还有在建的地铁4号线穿境而过，2年内开通，可以说是产业+高教+宜居的一座新城片区。

诸多利好，即将一一兑现。

这里吸引了保利、恒大、融创、万达等一众品牌开发商入驻，开发产品各有特色，而且多为大盘开发，有些是边拆边建。

比如融创项目分11个地块、体量230万方，集合了教育、商办、城市公园和居家等功能于一体。保利项目，总体量136万方，涵盖商办、酒店、公寓。

西北新城保利项目

重点板块二：巫家坝板块

巫家坝指的是昆明巫家坝国际机场，属于国内少有的位于城区的大型机场，其于2012年关闭，改造定位成城市新中心。

机场本身腾出约4000亩可开发用地，整个片区规划面积达一万多亩、10平方公里。

巫家坝机场及周边

2012-2015年，规划、调整阶段。4年时间出了3版规划，地上市政交通及设施为主导，地下普遍负2-3层，局部核心负5层高强度复合开发。这四年，只引进了2家不知名的开发商，又限于财力有限，落地缓慢，可谓出师不利。

2015-2018年，引入一级开发，土地出让爆发。2015年前后，巫家坝先后引入昆明城投做土地一级开发，随后中交二航局、中交上海航道局等三家“中字系”央企国企进入板块，加速土地“熟化”。

随着区域路网交通、水景公园、地下空间等“基础”的启动完善，巫家坝完成3000多亩土地收储，在2018年，迎来拍地的爆发。

2018年4月18日，绿地和中海齐齐入驻巫家坝，斩获土地，总成交额达63亿元，其中昆明绿地中心项目正式落地，将建458米昆明排名前列高楼。

绿地中心，昆明排名前列高楼

目前落地巫家坝的项目共计11个，包括万科、保利、中建交、中南、绿地、中海等大型房企，预计在今年下半年和明后年，将有一波重量级项目入市。

目前，片区内仅有万科、蓝光等少量新盘供应，大多走高端路线。以万科为例，翡翠系住宅均为2梯3户设计，精装交付，均价1.65W。

值得注意的是，巫家坝片区土地成交价普遍在5000元/平米，算上建安财务费等，未来房价至少在1.5-2W/平米，高端产品溢价会更高。

巫家坝城市新中心-规划效果图

巫家坝可以说集中了昆明未来城建精华，不仅会有昆明较高地标建筑，而且还有较大的中央景观公园，较大的总部基地，以及规模最为庞大的地下城等等。

这里是公认的，未来较具发展潜力的城市新中心。

重点板块三：呈贡新城

昆明一路往南，这座城市把未来留给了呈贡新城。

所谓呈贡新城，就是以昆明高铁南站为中心发展起来的政务新区。

呈贡新区

这里腹地广阔，有利于大规模新城建设，随着昆明高铁南站、地铁1号线通车、大学城科技园等的建设，呈贡新区定位为东南亚辐射核心、一带一路战略门户，是一座现代化科技化的宜居新城。

几年前，人们把鄂尔多斯、郑州郑东新城等称为“中国十大鬼城”，现在，郑东新城一跃成为河南省经济中心，一举甩掉了曾经“鬼城”的帽子。

呈贡新城可以说是云南版的“郑东新城”。

首先，两者都属于政府重点扶持开发的新区，昆明市行政中心早已搬至呈贡新城。

第二，两者片区都建有与地铁无缝连接的高铁站，郑东新城有着全国铁路心脏米字型高铁枢纽郑州东站坐镇，而呈贡新城也坐拥辐射南亚东南亚的昆明南站。（联通国内8省、国外4国，年旅客量4693万人）

第三，两者都是重点产业集聚地，郑东新城是著名的金融片区，而呈贡也是昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流产业和金融产业的发展基地，发展潜力巨大。

第四，两者都有着一流的教育、科技、医疗、绿化等市政配套设施建设，完全有资格疏导主城的城市功能。

建设中的呈贡新城

正如其他城市新区一样，呈贡新区的房价也是率先启动，冲在全市最前面的，尽管当地配套设施还不完善、还有大量地块空置。

之前，呈贡新区房价在四五千，后来短期内翻了个倍，达到一万二三，现在，整个片区均价都要一万朝上，几乎与昆明主城区的住宅价格持平。

随着区域内无房可售、新盘屈指可数，呈贡已然加入限售之列，新建商品房需房产证满3年，才可以上市正常交易。

呈贡新城商圈：七彩云南排名前列城

细数发现，自昆明高铁南站开通后，呈贡吸引了中交、中铁、新城控股（吾悦广场）、万达集团、绿地、招商蛇口、上海世茂多家大型房企进驻，另有远洋集团、华侨城、鹏瑞利集团、宝能集团、康美药业等均有意到呈贡新城开发地产项目。

而在此之前，到呈贡开发的房企多为本地房企，比如俊发、诺仕达（七彩云南第壹城、七彩云南古滇名城）。

随着大型一线房企扎堆进驻，有业内人士表示：呈贡新城房价恐怕还要上涨一波。

呈贡新城某售楼处

从依托于经济开发区而腾飞的西北新城，到巫家坝机场的转型升级，老树发新芽，再到另起炉灶的政府新区--呈贡新城，昆明的楼市格局一路向南。

除此之外，昆明新机场片区的大板桥板块、滇池边的会展中心板块，凭借一定的土地储量，接下来也会呈现一定热度，同样可以重点关注。

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