昆明恒大文旅城营销中心 资料图片

去年7月至今昆明开盘项目去化率统计表 大象房鉴所制表

2021年的端午小长假已经结束。克而瑞数据显示，这个端午节，昆明楼市成交面积为13.59万平方米，均价12835元/平方米；而去年端午节成交面积为41.38万平方米，均价13001元/平方米；成交面积同比剧降67.16%。昆明房子不好卖了吗？

全国楼市端午期间热度一般

机构数据显示，端午小长假各地楼市热度一般，大部分城市在调控政策影响下有所降温，虽然未出现明显的价格下调，但成交量轻微下行。具体来看，端午小长假前两天，北京新建住宅网签分别为185套和166套，二手房住宅分别为146套和81套；广州新建住宅网签分别为280套和149套；深圳新建住宅网签分别为76套和95套。相比往年同期，北广深三地成交量都出现了下滑。

但有业内人士指出，端午小长假的网签数据并不代表市场整体走势，各地调控政策的执行力度如何，将明显影响未来市场的走势。

昆明个别楼盘销售非常火爆

在昆明，端午小长假比较火爆的售楼部之一，要数位于嵩明的恒大文旅城了。假期前就不断有中介发信息称“昆明恒大文旅城部分房源售价低至3500元/平方米”，而根据之前的报价，恒大文化旅游城高层均价为8000元/平方米，洋房均价为1万元/平方米。以一套112平方米的住宅计算，之前总价120万元，打折后总价低至61万元。大力度的优惠效果立竿见影，吸引了很多购房者。根据各置业顾问发布的视频来看，端午小长假期间，恒大文旅城售楼部可谓是人头攒动、热闹非凡。

之前，网上有声音质疑恒大大幅度打折促销是为了快速回笼资金。对此，6月7日，恒大曾专门发表声明称：“我司举办一年一度的‘5·31’购房节，推出的阶段性特大优惠措施仅限于：单栋去化率95%以上的尾盘、超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式未做任何调整。”

记者采访昆明主城多位置业顾问得知，与恒大文旅城项目不同，端午小长假期间，主城区不少项目来访客流不甚理想。一名置业顾问透露：“现在公司有指标，大家都在找‘全民经纪人’，希望能带动来访量。”

昆明住宅库存面积达5年来新高

昆明楼市热度向下的一个原因，或与当前比较高的库存量有关。昆明锐理发布的5月昆明房地产市场研究报告显示，昆明住宅库存面积已增至960.36万平方米，全部消化完需要1.07年（约13个月），达到5年来的新高。

截至2021年5月31日，昆明商品房（住宅、办公、商业）库存总计约2363.85万平方米，按照近一年销售1063.55万平方米的面积计算，需要2.22年才能全部消化完。

具体到各业态看，住宅存量960.36万平方米，去化周期1.07年，较上月增加14.6天；

办公存量708.54万平方米，去化周期5.89年，较上月增加33天；

商业存量694.95万平方米，去化周期多达14.43年。

　　★专家分析

　　端午楼市不旺原因多

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱介绍，诸葛找房数据研究中心监测的重点20城数据显示，2021年端午假期，全国20座重点城市新房成交7868套，比5月同期下跌68.94%，比去年同期下降57.1%。

端午假期楼市热度减弱，一方面受政策持续收紧影响，楼市整体热度减弱，另一方面，端午节假期较短，开发商楼盘优惠力度较小。相较而言，去年端午节假期处于疫情稳定后市场反弹阶段，市场活跃度高，成交量达到一个小高峰。今年端午楼市则劲头不足。

从单日成交情况来看，端午假期，重点20城的新房日均成交量为2523套，较五一假期日均成交上涨13.7个百分点。这主要是由于五一假期时间较长且为疫情缓解后排名前列个小长假，五一居民旅游或返乡意愿上升明显，因此端午假期日均成交高于五一假期。

二手房市场表现与新房市场基本类似，整体市场成交热度平平，不及去年端午假期。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重点5城端午假期共成交873套二手房，与去年端午假期相比下降13.65%。

中原市场研究总监张芷源表示，昆明最近商品住宅成交量确实有下滑，主要是因为信贷收紧，导致很多客户无法按揭或被要求增加首付。另外，最近一些房企推出降价促销活动，力度很大，导致部分客户持币观望。

　　★相关新闻

　　1—5月昆明首次开盘项目

　　去化率较低仅17%

　　■ 都市时报全媒体记者 徐琳惠

房价一直都是昆明市民关注的焦点话题。6月初，昆明锐理发布的数据显示，5月份，昆明住宅成交均价为15792元/平方米，环比下降0.01%，共成交4890套。值得注意的是，今年上半年新开盘的项目部分去化效果不理想，去化率较低的仅17%。

　　5月份昆明楼市

　　住宅成交均价环比下降

锐理发布数据显示，5月份，昆明楼市共成交6479套，其中住宅成交4890套，商业成交462套，办公成交1127套。

价格方面，住宅成交均价为15792元/平方米，环比下降0.01%，同比上涨467元/平方米；商业成交均价为17117元/平方米，环比下降8.9%；办公成交均价为7666元/平方米，环比下降17.7%。

总体来看，5月份，昆明楼市各项目成交均价环比小幅下降，原因或是受项目推售及市场推盘节奏影响，各板块供应下降，整体供小于求，存量略微下降。

根据锐理和克而瑞的数据，5月30日，恒大珺睿项目首次开盘，均价20959元/平方米，热销户型为213平方米和285平方米，项目开盘首日去化率为54%；旭辉广场·铂宸府项目首开去化率24%，整体折后均价17480元/平方米。

　　昆明12个首开项目 

　　去化率从88%到17%不等  

去化率，也就是销售率，在房地产行业中是一个使用频率很高的数值。简单来说，去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准，也是反映市场景气度的重要指标。项目去化率越高，说明购房者对项目的需求量高，项目销售价格也会随之升高；反之，项目去化率越低，推售就越困难，整体项目销售周期也会随之拉长。从购房者的角度看，去化率也是决定是否购买该项目的重要指标。

从克而瑞监测的项目开盘数据来看，截至5月底，昆明共有12个新项目开盘，分别是：美的云璟、保利城、绿地东海岸滇峰、德润香山府、俊发·俊云峰、俊发城·逸璟峰、俊发龙泉俊园、公元锦悦、恒大林溪郡、融创·人民路1979、中南新城云樾和恒大珺睿。

这12个开盘项目中，绿地东海岸滇峰去化率较高，为88%，成交均价为13475元/平方米；去化率较低的项目，只有17%，成交均价为20230元/平方米。

克而瑞监测的2020年数据中，昆明共有58个项目首次开盘，其中，首开去化率为100%的项目有3个：龙湖天璞、俊发俊云峰、中铁诺德山海春风。首次开盘去化率不足20%的项目有1个——阳光城滇池半山，但首次开盘去化率不足50%的项目则高达22个。

来源：都市时报

全媒体记者 杜晓霞

责编：王嘉