现在的世博片区还配得上2万+的房价吗?

昆明楼市深度报道 2021-07-21 13:20:30
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新盘集中亮相,选哪个?

若论昆明不温不火的区域,有两个首当其冲,一是世博,二是东市

东市的不火缘于发展滞后,配套不齐备;而世博则是多年无盘可售,加上楼盘烂尾,导致区域越来越沉寂了。

不过近年来,东市有不断发展的势头,房价逐渐上涨,配套也在逐步跟上;而世博片区也开始有新盘露出,并且品质似乎不错,买房的话,这两个片区接下来确实可以考虑考虑。

不妨跟着血拼姐来看看这两个区域有何可买性。

说到世博片区,可能大多数人的印象就是世博园和世博园门口那只有点丑萌的猴子。1999年昆明世界园艺博览会的举办,让世博片区火了一把,给昆明带来一波房地产建设高潮。

(昆明世博园 图源网络)

当时被称为代表昆明高档住宅的“三驾马车”——高天流云、世博生态城、公园道一号,使得世博片区成为“富人区”的代表,抬高昆明的房价,2000年到2008年可谓世博片区的高光时刻。

然而,接下来的世博片区,不仅无房可卖,甚至出现楼盘烂尾。片区似乎只剩下“旅游资源”,而世博园这个资源似乎也是不温不火。

从昆明6月的房价地图来看,昆明房价在1.5万元/㎡以下的区域有8个,其中就有世博片区

从曾经的“富人区”到如今的房价“三梯队”,世博片区这个落差也太大了!

去年,盘龙区自然资源局发布《昆明市盘龙区世博分区控制性详细规划调整批前公示》,从规划来看,世博片区北至金殿水库,西至世博路,南至东三环,东至六合实业村。北接金殿分区、西接小坝分区、西南接昙华分区、东南接东白沙河分区。此次调整,世博片区的宜居程度得以提升。

(红色区域内为世博片区范围)

同年,世博板块出现了拍地热,品牌房企争相进驻,算是打破了沉寂。而这些项目将于今年逐一面市,血拼姐就按由北至南的顺序挨个来盘一盘。

(世博片区新盘位置)

华夏金地·世博一号

2020年8月10日,金殿世博片区青龙山城改项目约159.35亩的1宗商住混合用地被华夏阳光联合金地昆明、平安不动产以底价13.22亿元拿下,楼面价3275.10元/㎡,地块上将建设回迁安置房、60班中学、36班小学建设和15班幼儿园。

(华夏金地·世博一号现状图 图源昆明市自然资源和规划局)

最终案名定为华夏金地·世博一号,该项目A1地块已过规,总占地约172亩,总建面约61万方,容积率为3.8,绿地率35%。分两期开发,一期规划有18栋总层高21-34层的住宅、部分底商以及一所幼儿园;二期将有商业。

中南·太和府

2020年7月29日,中南置地与云南坚稳地产以约2.03亿元底价联合竞得昆明穿金路三叶轮胎厂36.72亩住宅用地,楼面价4418-4672元/㎡,案名后定为中南·太和府。根据当时的出让文件,中南·太和府项目容积率>1且≤1.8,从产品线来看应该将建低层洋房或者小高层,而A1地块将配建一座9班幼儿园。

(中南·太和府规划图 图源昆明市自然资源和规划局)

7月5日,中南·太和府A1地块过规,根据规划,该地块将建1栋总层高16-18层的住宅,以及1栋9班幼儿园。根据规划图来看,住宅为板楼,而A2地块应该为蝶式房型。

(中南·太和府现状图 图源昆明市自然资源和规划局)

蓝光·雍锦名门2020年12月17日,蓝光与茂华置业合资以底价4.79亿元摘得穿金路735号46.73亩土地,楼面价3834-4458元/㎡,容积率>1且≤3.72,案名定为蓝光·雍锦名门。

(蓝光·雍锦名门效果图 图源昆明市自然资源和规划局)

3月份,蓝光·雍锦名门A1、A2、A3地块过规,拟建8栋住宅,高度16.55-100米,按照高度和效果图来看或为板式高层、洋房产品。中海汇德里中海汇德里这个项目在2020年还是很火的。2020年12月17日,中海溢价107.43%拿下原西南林学院用地,楼面价11912.56元/㎡,容积率>1且≤3.5,项目紧邻东二环石闸立交桥,在位置上同样属于东市核心区。

(中海汇德里效果图 图源昆明市自然资源和规划局)

中海汇德里项目已经过规,分两期开发,一期规划有11栋总高28-33层的住宅和部分公建、商业配套,住宅大部分为板楼设计;二期规划有1栋住宅。据了解,项目首次将会推出户型建面约89-138㎡的产品,预计离开盘不远了。项目1公里以内有瑞鼎城爱琴海购物公园、新迎新城购物中心,地铁5号线白龙路站也仅仅距离项目500米左右

大华锦绣麓城

大华锦绣麓城,按照地理位置来看,属于东市区的昙华片区,项目位于东三环内景泰街,西南林业大学旁,毗邻呼马山公园和昙华寺公园。该项目拿地时间是和中海汇德里同一天,长地埂村113.5亩纯住宅用地出让,容积率4-4.5,大华以底价7.33亿元揽入,楼面价约2102-2465元/㎡,而后案名定为大华锦绣麓城。

(大华锦绣麓城整体沙盘)

该项目的A1地块(长地埂城中村改造项目A1地块)其实在去年11月就已过规,根据规划,A1地块占地面积约47亩,规划12栋总高18-34层的住宅,其中包含9栋商品房,3栋回迁房。

(大华锦绣麓城施工进度)

而根据拍地时的文件,整个长地埂村城改项目总用地面积约349.09亩,包含了10个地块,共规划有1所18班小学和2所幼儿园。大华锦绣麓城项目上月底开盘,推出建面约95-125㎡的高层和小高层产品,售价14500-15000元/㎡。

具体项目情况血拼姐在《鲜有新盘面市的世博片区 一口气迎来五盘 最先开盘的是它?》一文中曾详细讲解,可翻看。

几个楼盘来看,如果看位置,均拥有金殿、世博园、野生动物园这些生态资源做“靠山”,可以说是宜居又娱乐;华夏金地·世博一号更靠近金殿中学一些,并且周边洋房小区较多,小区环境氛围不错;中海汇德里及大华锦绣麓城靠近西南林业大学,中海汇德里位置更好一些,周边小区楼层较低,生活氛围较成熟。

如果从产品来看,五个项目都是板式高层(中南太和府有蝶式),中南太和府的一期是总层高和容积率都较低,有望成为高端低密盘;华夏金地·世博一号则是仅有的规划了商业的项目,按照华夏阳光与金地的开发思路,也极有可能走高端路线。

东市其实并不是一个划分的区域,算是昆明人对于昆明主城东部地区的一个总称,范围较广。由于整个东市区地势起伏较大,早期功能以物流仓储为主,开发时间相对较晚,加上交通、学校、医疗等规划建设都比较落后,显得比较冷清,房价也一直在昆明主城下游。

在东市区内,主要包含了东市核心区、昙华片区、东白沙河片区、凉亭片区、方旺片区、小石坝片区和天文台片区

这几年随着片区调规、发展,东白沙河片区、方旺片区逐渐起来,在售的老盘也比较多。但其余几个区域都略显冷清,今年东市总算有了不少“新面孔”,血拼姐从拿地的先后顺序来盘一盘。

(新盘位置分布)

枢纽曜城

2018年3月26日,原菊花村公交车场地块出让,由昆明交通场站开发运营有限公司以5.26亿元拿得,综合楼面价约3305.8元/平方米。项目案名定为枢纽曜城,就在菊花村,位置较好,属于东市核心区。

(枢纽曜城效果图)

项目建设有4栋住宅、2栋商业体和1栋商业附楼,包括酒店、商业、办公等业态。住宅部分总层高为27层-39层,住宅户型面积为83㎡-189㎡,梯户比为2梯3户、2梯5户、3梯6户。

保利·明玥半山

12月23日,保利在凉亭片区拿下约51.75亩地,地块容积率4.4-6.1,楼面价2554.48-5587.41元/㎡,案名定为保利·明玥半山。项目4月20日过规,根据规划,项目包含1个商业地块及1个住宅地块,拟建8栋高层住宅,设计为2梯4/6户的板楼。项目一期推出建面约92-143㎡共4个的户型,首开价格区间为16000-17000元/㎡,带装修交付。

(保利·明玥半山项目总规图)

项目是凉亭片区唯一在售楼盘,紧邻地铁3号线金马寺站,周边二环东路、虹桥路、东风东路等主干道环绕,交通便捷。

项目详细的评测可见血拼姐之前写的《二环边、地铁盘,均价1.6万/㎡起的精装房值得买吗?》。

对比:

从位置上看,保利·明玥半山、枢纽曜城都在二环附近,且紧邻已运营/在建的地铁线,出行便捷。从产品上来看,均为小高层/高层板楼,差别并不大,户型面积段也差不多,从刚改到改善型都有。若论居住感,保利·明玥半山要优于枢纽曜城,而由于保利·明玥半山在城改区域,周边配套可能暂时还在提升阶段。

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责编:李海莹

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