每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

上市物业企业的盈利能力迎来回弹。

截至目前，除方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活等5家港股物企年报“难产”外，57家港股上市物企顺利交卷。克而瑞物管统计显示，2023年上市物企平均净利润止跌回升，已发布年报的57家物企平均净利润为2.86亿元，同比增长23.15%；平均净利率5.9%，较上年同期提升0.8个百分点。

《每日经济新闻》记者注意到，在历经两年多的深度调整后，越来越多的物企开启向内生长之路，专注服务品质提升和精细化运营，更加注重财务的稳健性，七成以上企业2023年持有现金实现正向增长。多名业内人士认为，随着物业高质量步伐的不断迈进，行业将逐步向良性方向发展。

物企对关联方依赖减弱

克而瑞物管统计数据显示，2023年57家上市物企营收同比增长14.34%，增速较上年同期下降4.7个百分点。超百亿元营收规模的企业数量与上年持平，仍为9家。碧桂园服务以426.12亿元营收居首，万物云以331.83亿元紧随其后。

受益于社区增值服务发力，2023年建发物业营收同比大增55.83%，位列行业第一。年报显示，2023年建发物业社区增值及协同服务收入约13.75亿元，较2022年度约4.76亿元增长约189.0%；房屋硬装业务产生收入约6.84亿元，较上年度约2690万元增长约24倍。

2023年上市物企营收TOP10 来源：Wind

Wind数据显示，在归母净利润方面，2023年共有5家上市物企超过10亿元。但受房地产市场下行等多重因素影响，2023年有13家上市物企出现归母净利润出现亏损，亏损金额最多的金科服务达到了9.51亿元。

对于业绩亏损，金科服务强调，是由于对金科地产集团未偿还应收款项的减值拨备，不过该拨备金额较2022年同期已有所下降。

近两年来，提升独立性已成为上市物企的重要课题，这一方面是为了摆脱为地产“输血”，另一方面也是物企提升盈利能力的必经之路。

“2023年至2025年会是物管行业分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。”在今年业绩会上，万物云董事长朱保全如是说。

2023年上市物企净利润TOP10 图片来源：Wind

事实上，万物云与万科的持续关联交易收入占比就呈连年下降趋势。朱保全表示，公司2023年度剔除所有与开发商相关收入后，对收入影响仅有17.5%，且收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

融创服务非关联方业务也在2023年持续增长，收入同比增长10%至约64.39亿元，占比达约92%，已成为集团收入的主要来源。

克而瑞物管统计显示，2023年共有34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的仅有15家物企；60%以上面积来自关联方输送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再“唯规模论英雄”

2023年，物业行业规模增长继续放缓，过往粗放式的增长模式正在被摒弃，企业更聚焦有质量的增长。

已披露年报的物企中，2023年在管面积破1亿平方米的共17家，与上年相比增加了3家。这17家物企的在管面积合计62.56亿平方米，占比逾八成，行业集中度进一步提升。

其中，碧桂园服务以9.57亿平方米继续保持规模第一，保利物业则以7.2亿平方米位居第二，紧随其后的雅生活服务为5.91亿平方米。

来源：克而瑞物管

需要注意的是，主动退出大量低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目正成为行业的一大趋势。如金科服务在2023年终止退出的在管建筑面积达3573.5万平方米，同比增长28.63%。对此，金科服务管理层表示，为了能够从2024年开始实现轻装上阵，过去两年对无利润或只有利润无现金流的项目进行了集中释放。

碧桂园服务管理层也决定退出所收购的嘉宝服务相应物业管理项目，并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。同时，嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期，对碧桂园服务的收入和利润也带来负面影响。2023年，碧桂园服务对嘉宝服务确认的商誉减值约为6.15亿元。

此外，万物云年内退出盈利能力较低的住宅项目89个；绿城服务退出部分低质项目，合计在管面积870万平方米。据记者不完全统计，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，企业提升规模质量的决心可见一斑。

“物企摒弃盲目追逐规模的‘数字游戏’，不再以量为先，而更加注重有质量的拓展，结合成本等经营要素，有选择、有目的地进行拓展。同时，对于‘拖后腿’的项目，主动选择‘割舍’策略，从而‘稳住’收益，为可持续发展奠定基础。”中指研究院物业总经理牛晓娟表示。

放弃向规模要利润模式后，物企转而向社区增值服务寻找突破。记者梳理发现，2023年11家物企社区增值服务收入突破10亿元，碧桂园服务以37.5亿元居首。其中，建发物业和滨江服务的社区增值服务收入同比分别增长189%和172%，核心原因在于硬装服务收入均实现指数级增长。如建发物业2023年房屋硬装业务产生收入达6.8亿元，同比增长约24倍。

记者注意到，在各家物企的业绩发布会上，企业高层均提及提升服务质量、开发多元业务探索新的利润增长点。如中海物业就提出，2024年要实现基础服务利润与增值服务利润1∶1，增值服务则由社区增值和工程增值两大业务条线所组成；越秀服务则提到，2024年将进一步强化增值服务能力，社区增值服务收入增速将保持在35%~40%之间。

非居领域成新增长“赛道”

需要注意的是，近年来，随着传统住宅市场增量空间日益紧缩，存量市场竞争白热化，不少物企正逐步减少对住宅业务的过度依赖，开始积极挖掘非居物业作为“第二增长曲线”。

据克而瑞物管统计，已有22家上市物企同时披露住宅与非居的营收及在管面积。整体来看，上市物企非居物管营收增速为16.5%，领先住宅2.3个百分点。22家上市物企住宅物管总营收为291.8亿元，同比增长14.2%；非居基础物管总营收为248.4亿元，同比增长16.5%。

“非居物管整体营收略低于住宅，但增速领先。究其原因，一是存量住宅面积增长有限，加之前期物业政府指导价为主及业委会成立难导致物业费调整难，带来营收增长放缓。”克而瑞物管分析指出，此外，后勤社会化改革推动物业在医院、学校等的渗透及商办园类物业需求的增长，带来非居物管市场空间不断释放，增长势头表现强劲。

如招商积余持续精耕金融业态，2023年新签年度合同额同比增长67%，高校赛道新签年度合同额同比增长31%，非居领域年收入已达到了73.1亿元，占总营收比例已达46.78%；得益于收购皆斯内集团及盛康集团带来的营收增量，东原仁知服务在非居领域的收入同比增长了78.2%。此外，德信服务集团、京城佳业、众安智慧生活非居营收增速均超过30%。

而在项目拓展方面，越来越多物企更侧重于对非住行业的拓展。如据克而瑞物管监测，今年3月第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园、公建，合计占比超过六成，而住宅占比仅16.4%。其中，头部企业拓展优势明显，如雅生活仅3月在学校业态拓展规模就达133万平方米，华润万象生活在产业园、公建领域单月拓展规模达到了319万平方米、301万平方米。

“上市物企在非居物业营收增速明显超越住宅，且超过在管面积增速，展现出强劲的发展动力。”克而瑞表示，聚焦客户需求挖掘和服务质量提升已成为行业策略方向。