随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——万科银海泊岸·汐望。

（来了来了）

1、万科开发，环湖东路沿线大体量楼盘；

2、临城市主干道，周边路网较为成熟；

3、小高层，板式设计；

4、户型建面约115-175㎡，三室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：云南甬商置业有限公司；

容积率：2.32；

绿化率：40%；

楼栋数：19栋；

物业：云南万科物业；

车位比：1:1.03；

物业费：2.8元/㎡.月。

（楼栋分布示意）

万科银海泊岸的【汐望】组团为4号地块，是项目最后一个交付的地块，完全由万科主导设计和开发建设，因此整体产品与上期评测的【澜庭】组团还是有一定差别。

整体来看，【汐望】组团采用了纯板式设计，让居住体验更接近洋房（当初也是按洋房宣传的），无论是景观设计还是楼栋布局，整体看上去都更加规整，因此尽管地块偏狭长，走在小区里也不会感觉到楼栋间有明显的差别。

另一方面，【汐望】组团在突出规整的同时取消了一楼带小院子的设计，整体楼间距也比【澜庭】组团略近一些，这也是不少网友纠结的原因之一。

汐望组团共有19栋住宅，主要产品为12层的小高层，1T2户设计，电梯入户，小区外围有底商。

小区为封闭式管理，外来人员出入会由门卫严格登记。

（小区大门）

人车分流，车辆不进入小区，自外侧大门驶入后直接进入地库，相较于【澜庭】，配套车位较少。

（小区车库入口）

小区地块呈长条状，还设计了不少水景，因此实际留给绿植的空间不算多，但还是看得出来有做层次搭配，看得出来物业的日常维护做得不错，符合对万科物业的一贯印象。

（内部绿植）

水景部分的维护比【澜庭】好很多，但也没好到能让人夸得出口，主水景设置有喷泉，但基本上逢节假日才会开启。

（水景）

叠水已经没有在流，部分水景也已经干涸，水景维护确实比较麻烦，但水面的清理工作还是应当定期安排一下。

（水景）

儿童游乐区并不算大，但好消息是，有两个儿童游乐区，可以满足小朋友的玩乐需求。

（儿童游乐区）

健身器材设置与公区景观放在了一起，此外，小区内还有一个球场，相约打球倒是不错。

（球场）

比较值得表扬的是楼栋入户有缓坡设计，方便轮椅、婴儿车、小推车的出入。

（缓坡设计）

总体来看，楼栋外立面和廊亭景观整体保持得很不错。

（外立面）

户型方面，整体面积段偏向刚改、改善，目前挂出的房源建面约115-175㎡，三室至四室，比较实用。

先来看看挂出最小的115㎡户型。

（115㎡户型 图源贝壳）

建面约115㎡户型三室两厅两卫双阳台，南/北向设计，这个户型整体比较方正实用，通风采光都还不错，值得一看。

从实际交付来看，与户型图基本保持一致，卫生间采光面不算大，但也不会影响到通风采光，如果家里人不多的话，可以直接调整为双套房，空间使用上比较灵活。

再来看看挂出房源最多的四室，建面约144㎡。

（144㎡户型 图源贝壳）

建面约144㎡户型四室两厅三卫双阳台，南/北向，整体通风采光都还不错。

这个户型的各个房间都有不错的采光且互不打扰，卧室D连通生活阳台，可以按需求调整该房间的使用；两个卫生间窗外有实体外墙，会影响一部分采光效果。

整体来看，【汐望】的产品设计要优于【澜庭】，小区目前入住率并不算很高，还有不少房源处于毛坯状态，户型设计比较实用，在实际使用中需要调整的地方并不多，实际交付与户型图基本保持一致，可以先参考户型图选择合适的房源再实地去看，节省时间。

小区周边配套与【澜庭】并没有太大区别。

交通路网完善 ，可以通过金湖路、悦海路至环湖东路、广福路等主干道，日常出行也不太拥堵。

周边道路

公交方面，目前周边公交站是有的，也很近，但公交路线可以说是少得可怜，且车次间隔时间很长。

（周边公交站）

地铁方面，小区正好卡在了5号线金家河站和在建中的2号线2期龚家村站的中间，可以说双地铁在侧但两边都需要走一段，目前看还是金家河站方便一些，步行十来分钟可达。

（夹在了中间）

商业配套方面则比较薄弱，除了自身的底商，周边没有什么稍大型一些的商圈。

（社区底商）

教育配套方面，万科银海泊岸项目配套了幼儿园，小学公立划片是度假区三小。

汐望组团目前二手房挂牌均价约15200元/㎡，户型面积偏大，因此总价并不算低。

从成交均价来看，还有一定议价空间，但要注意的是，开发该地块的时候正值昆明房价开始起飞，不少业主入手的价格都在17000+元/㎡左右，算是买在了一个价格高点，因此在议价环节还得看业主是否狠得下心。

小区所在片区均价约12500元/㎡，万科银海泊岸其余几期地块整体挂牌均价在12500-16000元/㎡之间，价格受地块产品和建设时间影响。

新房方面，周边暂无在售新盘。

优势：

1、大体量开发项目，自成社区；

2、万科开发，毛坯次新房颇具性价比；

3、洋房产品设计，电梯入户，整体居住舒适度优于前期地块。

劣势：

1、周边配套不足，尤缺商业；

2、出行主要依赖自驾；

3、户型偏刚改、改善，价格略偏高，上车门槛较高。

下期想看哪个小区？