国家统计局3月18日发布的最新数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积约7.60亿平方米，同比增长15.9%，其中住宅待售面积增长23.8%。面对库存压力，销售成为最终的解决之道。

对此，业内人士认为，2月份房企以消化既有库存项目为主，3月份随着新盘增加将扩大购房者的房源选择面，促进销售。另外，要在居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求中找到突破口。比如，3月份各地去库存出现了积极信号，其中大户型新房相对好卖，因此优化购买大户型购房政策或成为去库存的新动力。

商品住宅待售面积同比增长超2成

目前商品房呈现销售面积同比下降，而库存面积同比上涨的势头。3月18日国家统计局发布数据显示，截至2月末，商品房待售面积约7.60亿平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积增长23.8%。与此同时，1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。

对此， 同策研究院研究总监宋红卫表示，目前待售面积已经超过了2015年“去库存”阶段的最高值，当时的城镇人口为7.7亿左右，城镇化率为57%左右，而2023年我国城镇人口已经达到9.3亿人，城镇化率已经达到66%。如今，库存再创新高，未来去库存的压力不容小觑。

据悉，2015年几乎被称为“去库存年”。国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》显示，2015年末，商品房待售面积约7.19亿平方米，比当年11月末增加2217万平方米。截至2016年2月末，商品房待售面积约7.39亿平方米，彼时屡屡创下历史新高，随后库存回落，直到2020年之后，又进入库存上升通道。

建诚智库首席研究员何田也表示，从目前的商品房待售面积看，同比大幅增长，规模创历史新高。由于该指标并不包括在建项目，如果大量住房竣工后仍未售出，行业去库存压力也将持续上升。

3月18日，据国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在接受媒体采访时表示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降了9.0%，降幅比上年全年收窄0.6个百分点。从销售来看，1-2月份，全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，销售额下降29.3%。从价格来看，2月份，70个大中城市各线城市的商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，同比继续下降。综合这些领域的数据看，房地产市场目前仍然还是处于调整转型中。

正值房地产深度调整之际，“研究库存结构、探索去库存有效手段，是今年各房企颇为关心的内容。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，去库存的主要矛盾，不在于“房子多了”，而在于“购房需求少了”。

百城新建商品住宅去化周期首次超两年

事实上，库存的多少也受到房地产投资的影响，因为近年来投资数据走低，也在微观上影响着库存的变化。

其中，上海、深圳均为库存规模同比增速较大的城市，增速分别为43%、33%。

对此，严跃进表示，2月份，全国百城库存规模同比增速较大的城市包括上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。其中包括重点大城市，产生这一结果的原因实际是由于其供货能力略强。同样，威海、长春、湖州、中山、蚌埠、兰州、郑州、青岛、镇江和沈阳的库存出现下降态势，并不能直接理解为此类城市去化能力强，而是因为此类城市土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩。

同时，易居房地产研究数据显示，2月份全国百城商品住宅库存去化周期即存销比为25个月，其为2010年有数据监测以来的最高值，也是历史上首次突破两年的现象。具体来看，去化周期偏高的10个城市为韶关、西宁、晋江、舟山、洛阳、哈尔滨、江阴、嘉善、泉州和香河；而去化周期偏低的10个城市为贵阳、南昌、珠海、郑州、上海、济南、中山、杭州、三亚和成都。

“上述部分城市去化周期相对偏高，主要原因在于最近六个月新房交易规模过低。而去化周期较好的城市，普遍都是人口尤其是年轻人导入速度快的城市。”严跃进说。

严跃进认为，目前去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰，所以破解问题的突破口，不在于新房供应端，而在于销售端。因此，要在“居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”上做足文章。3月份以来，全国各地出现了积极的去库存动作和行情。市场反馈显示，重点城市中，包括市区大户型、近郊区大户型等市场表现活跃，无论是看房量还是交易量都有较好的行情，这说明去库存的潜在动力是存在和充足的。

“当前要充分重视多样化改善性住房需求的作用，或者说‘买大房子’应成为本轮去库存的新动力。同时，要积极研究放开二手房限购政策、引导新房市场让利促销等工作，以更有效实现去库存的目标。”严跃进如是说。

何田也指出，住建部日前表示，明确“城市政府要用好调控自主权”，表明中央稳市场、稳经济的态度十分明确。当前房地产行业持续调整，购房者对未来信心不足，北上深等核心城市，需要尽快优化限购限贷政策。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 王心