5元/平方米·月? 昆明物业费究竟有多贵!

昆明楼市深度报道 2019-11-26 14:01:17
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如今昆明市场上的楼盘,物业费收取确实居高不下,基本在2元/平方米·月以上。这样的收费到底有没有道理呢?

年底将至,又到了各大楼盘一年一度的“交房季”,交房时,意味着业主们要“上缴”一大笔物业费。

不少人就抱怨了:物业费收这么贵该咋整?

如今昆明市场上的楼盘,物业费收取确实居高不下,基本在2元/平方米·月以上。这样的收费到底有没有道理呢?

首先,需要了解一下昆明的物业服务收费标准。2012年,昆明市发改委正式公布《昆明市物业服务收费通知[2011]1129号》、《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》。根据文件,收费标准如下图所示:

(昆明市物业服务收费执行标准)

可以了解到,昆明对住宅(不含别墅)物业服务收费内容包括:综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护。

对于这个2012年出台的物业费收取政策,昆明市物业服务最高收费标准也就1.38元/平方米·月,最低的仅0.45元/平方米·月。(思考:如今已经过去了7年,仍然按照之前的标准来衡量还合理吗?)

曾经的收费标准中,没有包含二次加压费和电梯维护保养及运行费(政府的《标准》中明确规定,物业服务企业代收代管的电梯和二次供水等设施设备的维护保养及运行费应单独列账,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目)。

而如今,大部分物业公司会把这笔费用与住宅物业服务费合并收取。

同时,除住宅物业服务费的政府指导标准外,仍然有额外收取的其他费用(垃圾清运费、车位管理服务费等)。各物业公司执行的标准不一,小区品质不一样,自然就出现同面积房产不同小区收费存在巨大差异的情况。

那么,现在昆明市场上实际的物业费收取情况究竟如何呢?

以今年12月即将交房的项目为例(据血拼姐不完全统计)。

几乎所有的项目物业费均高于2012年发布昆明的物业服务收费标准(最高收费标准也就1.38元/平方米·月),有的甚至高达4元/平方米/月,严重“超标”。不过大多在2-3元/平方米·月之间。

如今,各大品牌房企进驻昆明,品牌物业自然随之而来。恒大、万科、碧桂园的物业费相对较高一些,这样的情况不难理解。

今年10月,《2019物业服务企业发展指数测评报告》正式发布,并公布“2019 物业服务企业综合实力 500 强”榜单。全国物业管理行业管理规模逐年增长。

(全国物业管理行业管理规模趋势)

2018年,全国500强企业物业费平均水平为3.08元/平方米·月。其中住宅物业费水平最低,为2.1元/平方米·月,而其平均收缴率最低,仅为91.22%。

(2019 物业服务企业综合实力 500 强)

“2019 物业服务企业综合实力 500 强”榜单中,前十强大部分都进驻昆明。

除去今年底要交的几个项目的物业费外,像保利、金地、雅居乐、金科、华润、佳兆业、中航、世茂等物业公司的物业费也并不低,基本上高于2018年全国住宅物业费的平均水平。

再来看一下部分云南本土物业公司的物业费收取情况。

依上述物业费收取情况来看,如今昆明的物业管理出现了一种趋势:楼盘品质高,物业费收取相对较贵。

例如俊发逸天峰俊发·滇池ONE华润置地昆明悦府、恒大云玺大宅等高品质小区(别墅、大平层物业),物业费都在4元/平方米·月以上;而密度大、楼层较高、绿化率不高的小区,比如融城春晓、大观首府,物业费还不到2元/平方米·月。

有人抱怨自己家的物业费收得贵,换句话说,是不是意味着物业费低的小区才能得到大家的认可?

可能很多购房者还不太了解物业公司,都认为物业公司其实就是开发商。并不是这样的,大多数楼盘已经开发完成后,就交由物业管理公司来运营,有的物业公司是开发商集团旗下的子公司,也有的物业是外聘的物业公司,他们之间在一定意义上来说没有直接的联系,是属于买房后的“售后服务”。

物业费的收取定价,一般来说在商品房出售前由中标的物业公司,根据开发企业提出的物业管理服务内容、服务等级标准,结合小区的硬件设施情况制定前期物业管理服务方案,进行物业管理费成本测算。当然,也是需要参考政府出台的物业服务收费标准。

如今,物业费较低的小区大部分是老旧小区,由于物业费收取较低,相应的服务也不到位,问题也比较多,比如入室盗窃、垃圾成堆、维修无门、物业爱理不理。

那么,物业费贵的小区就一定特别好?

也不见得,仍然会存在各种各样让业主不满意的地方。但是在很多方面的优质服务还是让人眼前一亮的,帮助搬运重物、冬日送姜汤、看护老人安全等等,这些服务几乎是低价物业享受不到的。

小区物管费用高低与服务水平,相信入住的购房者自己心里更清楚。

高额物业费的背后,也一定存在着很多问题,而昆明的物业服务相比较其他一线城市确实有很多值得吐槽的地方。那么,面对物业“只收钱不做事”的行为,业主也是有权利站出来的。

2018年,国务院对《物业管理条例》作出部分修改。比如,新《条例》新增规定,物业费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意。没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

此外,还明确了7种可以拒缴物业管理费的情况,比如,开发商未通知业主收楼,导致延迟收楼的,业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ,业主对擅自提高的部分可以拒交;物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法。

tips:物业费从开发商通知的交房日期开始计收,不管业主是否按期接收房屋,或者接房后是否入住,都从这天开始计算物业费!

那么,如果真的遇到物业费不合理等相关问题,可以依法维护自己的权益哦~

总结:

对于物业公司来说,确实应该在收费的项目、标准、用途等方面做到公开透明,同时服务也要对得起相应的物业费;相对的,业主也要积极配合物业的工作,不要“蛮不讲理”拒交物业费,让物业难以开展后续的服务工作,长期下来,双方矛盾加剧实为下策!

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