1月21日，停工多年的西南海项目复工 供图

■ 都市时报全媒体记者 王海涛

说起烂尾楼，很多购房者都有苦难言，倾家荡产还要背负几十年的房贷才能买一套房，最后却无法入住，更别说拿产权证了。同时，长期烂尾工程，一定程度上也影响昆明城市形象。针对烂尾楼的现象，就有政协委员提出了《清理整治昆明市房地产行业烂尾楼》《“一楼一策”加快解决我市烂尾楼遗留问题》的提案。

市政协委员伏盅宝

开发商不配合政府整治工作,不允许其开发新项目

昆明市政协委员伏盅宝在《关于清理整治昆明市房地产行业烂尾楼》提案中指出，烂尾楼的存在，既影响城市形象，还存在消防、治安等诸多隐患。

为预防和减少昆明烂尾楼的产生，2020年12月，昆明市政府发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，该办法抑制了开发商抽逃预售资金，对预防烂尾楼的产生起到积极作用。但是，昆明2000—2020年已产生了很多烂尾楼，甚至有些烂尾楼还成为了网红，对昆明的城市形象、建设、治理等带来不良影响。

对现存烂尾楼进行摸底

以便“对症下药”

据伏盅宝不完全统计，昆明大约有50个烂尾楼。

伏盅宝建议，对城区范围内现存所有烂尾楼项目进行摸底排查、登记造册，摸清目前的基本情况，包括城中村改造拆迁未建的有多少宗，取得预售许可证的有多少宗，有多少宗已经结构封顶，有多少宗被冻结查封等。组织相关部门及开发商梳理分析烂尾楼形成的原因，以便“对症下药”，为今后依法推进项目的建设和处理提供基础资料。

同时，落实开发商责任制，责成烂尾楼的开发商或投资人上级主管部门妥善解决问题。开发商如不配合政府整治工作，不允许开发新的地产项目。严格市场准入条件，包括有形土地市场进入和房地产开发资质的获得等。烂尾楼牵涉的债权债务应当依法尽快处理，能够协商解决的协商解决，必须通过法律途径解决的，由司法机构处理。开发商有开发能力且能在规定期限内完成补偿和安置的，政府各有关部门可支持项目的续建，包括在符合城市规划的前提下，可依法调整规划设计条件或项目使用功能。开发商已无开发能力的，政府应积极招商引资，推进项目开发商的重组，并依照经济实用的原则，要求开发商限期对烂尾楼进行立面整饰，保持烂尾楼工地的环境清洁，使烂尾楼与周边环境协调。

已封顶的烂尾楼

可采取多种形式自救

要做到防患于未然。伏盅宝认为，监管部门应重点对在规定期限内不予登记、不提交续建方案或不能完成工程项目的开发商，依法执行行政处罚或经济处罚，并对个别矛盾较突出的烂尾楼，采取“解决拆迁安置问题”和“项目开发”分开处理的方式，在政府组织协调下依法收回土地使用权。

对于主体初建就形成的烂尾楼，对符合规划的，应抓紧完善相关手续；对存在质量安全隐患、严重影响城市规划或公告无开发商对接的项目，应依法拆除。同时，对烂尾楼项目土地权属进行审查。对虽已签订土地出让合同并缴足了土地出让金，但征地两年以上“拆平未建、围而不建”的项目，或未按出让合同规定期限开发建设，无力继续施工且连续停工两年以上的停建项目，应收回土地使用权。

对于已经封顶的烂尾楼，可以采取多种形式自救。比如，对于已经初步建成，只差水电气配套设施的，政府应出面帮助协调各保供单位；未缴纳配套费的，组织购房者积极缴纳费用，开发商已收取他用的，实行先安装使用再收费的方式；烂尾楼刚封顶，只差门窗电梯等主要配套的，购房者可积极与开发商对接，筹措资金垫付购买设施安装。但这种方案会带来法律上的风险，面临再次维权等问题。

对于进入司法程序被法院查封的烂尾楼，政府各部门应坚持依法行政、依法办事，主动配合法院在处理烂尾楼过程中完善手续，加快司法途径解决的进度。

★新闻延展 昆明出台新政防范楼盘烂尾今年起楼盘预售金存入银行专用账户 动态监管

　2020年12月1日，昆明市政府办公室下发了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，明确自2021年1月1日起，昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区及三个高级开发（度假）区范围内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存（包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）、支出、使用均进行监督管理。

购房人支付的定金首付款等

应全部存入预售资金监管账户

《通知》明确，商品房预售项目的预售资金包括：购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金，应当全部存入预售资金监管账户。

开展商品房预售资金监管工作的银行，应当严格按照商品房预售款委托监管协议和商品房预售款监管协议约定，加强对监管项目预售资金的日常管控，履行预售资金监管职责；开展个人住房按揭贷款业务的银行，应当积极配合监管银行做好预售资金的交存、对账等工作。

房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当与监管银行签订商品房预售款监管协议，明确项目工程建设进度、项目用款计划、预售资金监管账户名称和账号等内容。同一商品房预售许可项目只能委托一家监管银行。

商品房预售资金的归集

分为直接支付和按揭贷款

根据房地产开发企业与购房人签订的商品房买卖合同，商品房预售资金的归集分为由购房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭贷款两部分：

一是针对购房人直接支付的购房款：购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机，将首付款或一次性付款直接存入监管账户，经商品房预售资金监管系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。

二是针对购房人的按揭贷款：房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10个工作日内，将款项划转至预售资金监管账户，否则商品房预售资金监管系统将自动关闭该项目的网签备案功能。

房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，同步解除对应预售资金的监管，由房地产开发企业与购房人结算退款。

项目竣工验收备案前

预售资金只能支付工程款

商品房预售项目的预售资金由监管银行，按照与房地产开发企业签订的商品房预售款监管协议进行监管。项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款，建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出。

商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%。

市住房和城乡建设局根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。

房地产开发企业应当及时将资金支付给项目工程施工（含材料供应）、监理单位，不得拖欠农民工工资等款项。据昆明市政府官网

来源：都市时报