昆明商业物业的总体库存量巨大去化周期漫长，这是众所周知的事实，但昆明商业物业中的公寓、写字楼、商铺其实存在着较大的差异，其中公寓市场的情况远好于写字楼和商铺，甚至可以说潜力不小，这一点从上个月融创两个公寓项目销售超过千套就可以看出端倪。

融创海豚湾和融创孔雀镇都是昆明融创近期推出的公寓项目，据统计，10月份两个项目公寓销售套数双双超过500套，加起来月销超千套，这一成绩相当于上半年昆明全市公寓的月均销售套数，确实出乎很多人的预料，昆明的公寓市场很有必要重新评估。

2018年上半年昆明各区域公寓市场状况（数据来源：昆明锐理）

昆明商品房去化周期近年来一直呈现冰火两极分化。住宅去化周期最短的时候不足半年，较新的数据是截止到今年8月份昆明的新建住宅库存面积为545万平方米，同比去年减少了23%，去化周期约8个月（据易居研究院2018年8月百城住宅库存报告）。根据锐理数据上半年报告，截止今年6月底昆明商业库存仍有550万方，去化周期长达110个月（约 9.1年）， 其中写字楼占了大头，达275.21万方，上半年成交环比下降 25%，同比下降41%；而公寓存量为148.46万方，去化周期为20个月（1.6年），上半年昆明公寓成交量28.55万方，同比上涨3%；成交均价10641/ 平米，环比增长28%，同比增长24 %。

由此可见，同为商业物业，昆明的公寓和写字楼的成交去化是截然相反的状况，公寓市场的基本面其实和住宅市场更接近，都是量价齐涨，只不过幅度不如住宅。

根据昆明锐理数据可知，上半年昆明公寓产品的月均成交约为4.7万方，如果按照套均40-50平米计算，月成交套数约为950至1200套。以融创上月超过千套的成交量看，昆明公寓市场显然大有可为。

孔雀镇效果图

虽然需求潜力不小，但昆明公寓市场的区域分化也十分明显，并不是所有的公寓都好卖，从锐理上半年报告可以看出，昆明公寓的主战场是三个区域——西市区、南市区和呈贡，占据销售面积的前三位，其中西市区销售面积较大，呈贡的存量最少，南市区库存面积较大，相对来说，西市区和呈贡的存销比更为均衡，属于昆明公寓开发销售状况更为健康和有潜力的区域，可见这两个区域产生了融创两个公寓明星项目并非偶然。

海豚湾LOFT公寓B户型样板间实景

另外还有一个很有说服力的数据，那就是公寓产品本身也有不小的分化现象，锐理数据显示，截止上半年，昆明公寓产品中SOHO平层和LOFT跃层的比例为85%：15%，这意味着LOFT公寓存量仅有22万方，约4000多套，也就是说，如果昆明公寓只卖LOFT的话，那么存量只够卖4个月，供应的稀缺也很好地说明了为什么主推LOFT的融创海豚湾、孔雀镇能够创下如此成绩。

当然，市场基本面的利好机会只是公寓项目成功的外部条件，具体到项目的产品、营销层面，融创在昆明的两个公寓项目也体现了不俗的开发与操盘实力，比如海豚湾借助西北新城产业引进和配套全面落地的利好，打出的新青年社区定位就很精准地抓住了LOFT公寓客群的心理，为凸显LOFT公寓的优势，甚至打造了多达8个户型的实景样板间，推盘数月就已成为炙手可热的明星公寓项目；而孔雀镇在融创接手后迅速调整规划定位和业态，借助融创覆盖全国的营销网络，高铁门户的文旅综合体定位吸引了不少外地投资客，较新推出的LOFT公寓也成为了上月销售成交的主力产品。