随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——保利玺樾。

（它提名多，看它）

1、二环边，近地铁小区；

2、有跃层产品，赠送面积大；

3、绿化率超过45%，楼下就是农贸市场；

4、户型建面约92-159㎡，三室至五室。

楼盘基本信息：

开发商：云南航樾投资发展有限公司；

容积率：4；

绿化率：40%；

楼栋数：18栋住宅；

总户数：2140户；

停车位：2497；车位比1:1.04；

物业：中航物业管理有限公司昆明分公司，物业费2.9元/㎡·月。

（楼栋分布图）

保利玺樾位于穿金路与二环北路交叉口的东北方向，昆十一中（现盘龙区财大附中）对面，总占地面积约101亩，一期2018年交付。

（保利玺樾）

保利玺越原名中航玺樾，由中航里城负责开发（昆明的中航系地产项目有中航云玺大宅、中航城和中航玺樾三个，此前均为中航里程主导开发）。

2017年11月，中航玺樾被保利地产拿下，更名为保利中航玺樾，后又改名保利玺樾。

作为昆明为数不多拥有跃层的小区，保利玺樾在产品上也比较受欢迎。

事实上，作为普通高层和别墅之间的过渡，再加上高赠送的优势，跃层产品也曾在昆明市场上风靡一时。

2018年，昆明市规划局下发《关于进一步规范跃层住宅户型设置的通知》，对跃层住宅户型设计进行严格规范：

一、多、高层住宅建筑标准层原则上不得设置跃层户型。

二、低层住宅及多、高层住宅的非标准层（底层、顶层、避难层等）设置跃层户型的，中空部分不得超过30㎡，且不超过单层建筑面积的30%。中空位置只能设置在客厅位置，且每套户型只能设置一个中空。

（通知原文）

自此，楼市中的跃层产品逐渐稀缺。

2022年，虽然有文件明确“可推出跃层产品”，但跃层供应量也依然少得可怜，少数几个项目即使有跃层也仅仅是几套而已。

这样一来，保利玺樾又进一步在产品稀缺性上把优势提升了起来，目前16000元/㎡的均价稳稳超过了同在穿金路上的新盘。

2016年，保利玺樾（原中航玺樾）开盘，均价约9000-10000元/㎡，后期价格一路走高，跃层产品高于平层产品2000元/㎡左右。

小区分为两个地块，分别为一期的玺公馆和二期的樾公馆，分别位于龙轩街两侧。

（玺公馆）

（樾公馆）

由于樾公馆地块2020年才交付，不少房产证才刚满两年，因此本期测评以一期玺公馆为主，二期作为补充。

玺公馆为板楼设计，1、3、4、5、7栋为跃层，2T7户；2、6、8、9栋为平层，2T4户。

（玺公馆楼栋分布示意）

小区为封闭式管理，出入需要登记说明去向，或有业主出来接，这也是目前唯一一个血拼姐进入登记完信息，安保还会直接拨打电话确认手机号真实性的小区，十分负责。

（门口安保很负责）

小区内部设施比较丰富，羽毛球场、篮球场、乒乓球桌、凉亭、健身区、儿童游乐区都有设置，乒乓球还挺受欢迎。

（球场）

（儿童游乐区）

（公区凉亭）

作为比较新的小区，绿植养护还算到位，与大门口颇为热带的第一印象不同，内部的绿植比较集中，偏向选用一些相对耐寒耐旱的植物。

（绿植养的不错）

楼栋有门禁，可以看到一楼的大堂设置了会客区，这一部分在二期体现的比较好，整体还挺有设计感。

（樾公馆大堂内部）

两个地块的小区大门入口处都设计了水景，但一期门口的水景已经没有在使用。

（玺公馆水景）

二期倒是有水，但应该已经有一段时间没有维护，浅浅的池子也泛绿了。

（樾公馆水景）

血拼姐在外围绕了绕，发现有部分墙体已经有剥落的痕迹，好在修补也还算及时，但作为一个较新的小区，这种情况还是比较少见的。

（部分墙体有剥落修补）

户型方面，小区目前挂出的二手房源建面约77-146㎡，三室至六室，一期和二期的产品在设计上基本保持一致。

先来看一个较为常规的三室平层户型。

（建面约92㎡平层户型）

建面约92㎡的户型为三室两厅两卫设计，东南/西南朝向，主卧并不算大，但也做到了套房设计，只是卫生间与厨房都需要通过生活阳台二次采光，这设计就很保利，因此大多数业主都会在厨房与生活阳台的连接处单独装一扇门，有点麻烦，但能让两边都能得到相对有效的通风。

另一个小bug则是书房，由于书房与小阳台之间还有一面墙，不少业主都干脆把这个小阳台作为了储物间，这就让书房的通风采光更加尴尬，只能全天开灯。

再来看一个保利玺樾的跃层产品。

（建面约109㎡跃层户型）

（找个业主的同面积户型图方便对比着看 图源贝壳）

建面约109㎡的跃层产品四室两厅三卫，不仅明厨明卫，主卧还能做套房设计，能包括独立卫生间、衣帽间、阳台，次卧也有自己的窗户，不需要再通过别的空间二次采光。

从业主挂出的房源来看，有不少房源还处于毛坯状态，户型图中的各个房间实际上需要自行分割出空间装修，这也算有利有弊，可以按自己的意愿随意改造内部空间，但装修费用也会是很大的一笔支出。

整体来看，保利玺樾在户型设计上算是中规中矩，对于跃层的设计明显要用心得多，优于跃层内部空间可以自己根据实际情况划分使用，在实用性和通风采光方面整体都会优于平层产品，加上跃层较为稀缺，如果不考虑老人孩子的磕碰等问题，跃层倒是个不错的选择。

保利玺樾与上周评测的禧瑞都配套条件较为相似。

交通方面，自驾出门就是穿金路，转个弯就是二环，与禧瑞都紧邻二环不同，保利玺樾还有两三百米的距离，也就避开了高架的噪音问题。

（门口道路）

较近的公交站位于财大附中门口，有十余条公交路线途经，还算方便。

（公交站）

目前距离保利玺樾最近的地铁站是5号线的白龙寺站，距离大约700米，不远，但走过去还是需要十来分钟。

（白龙寺站）

商业方面，2km内有同德广场、爱琴海购物公园、北辰等大型商圈，小区外围楼栋有底商，出门转个弯有网红街嘉和小街，日常生活购物娱乐都比较方便。

（社区底商）

（嘉和小街）

教育方面，小区隔壁不到100米就是财大附中（原昆十一中），据了解，此前昆十一中对口的小学有云波小学、盘龙小学（映象分校）、园博小学，保利玺樾也在划片范围内。

（财大附中）

保利玺樾二手房源挂牌均价约16000元/㎡，不少房源都还是未装修入住的状态，平层与跃层产品以15700元/㎡左右为分界线，跃层产品明显单价较高，报价大都在17000元/㎡以上。

周边的二手房其实并不算贵，禧瑞都、四季花语、云南映象、春城邻里等小区房源挂牌价都在10000-14000元/㎡左右。

片区内较近的新盘是同在穿金路的雍锦园，该楼盘已部分交付，目前均价约15000元/㎡。

（雍锦园效果图）

总体来看，相较于同区域的小区，保利玺樾由于有保利的品牌，以及稀缺的跃层产品加持，整体均价稳稳地站在了片区均价之上。

优势：

1、房龄较新，板楼，有稀缺的跃层住宅；

2、近地铁，近二环，交通方便；

3、配套齐全，日常生活便利。

劣势：

1、单价高，物业费高，没有价格优势；

2、容积率较高，居住密度大；

3、不少房源未满两年，税费高，需了解清楚。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。