在昆明楼市住宅均价也就13000+元/㎡的当下，市场又出现了价格过万的公寓。

位于大树营片区东华小区旁的奥斯迪SOHO丨WE时代公寓近期悄然开售，在公寓产品普遍难以突破万元大关的当下，这个项目入市的售价却高达13000元/㎡起（现均价12000元/㎡左右）。

（项目围挡广告牌）

这个奥斯迪SOHO丨WE时代是何方神圣，能买到1万+呢？

据了解，奥斯迪SOHO丨WE时代公寓项目于10月开放营销中心，并开放了实体样板间，现均价12000元/㎡左右。

（项目营销中心）

公寓为毛坯交付，主力为38/48㎡两种建面户型，为层高4.5米的LOFT设计，总层高22层，5T29户，预计2024年6月交房。

项目总建筑面积为3.4万㎡，由2栋22层及17层的双子塔组成，内部相通互连。

（项目沙盘）

据了解，奥斯迪SOHO丨WE时代公寓就是今年5月过规的“官渡区文信文创中心项目”，原规划为写字楼。

根据公示，文信文创中心是1栋22层100米的高层商办，净用地仅约9亩，容积率3.995，总建面约3.43万方（其中地上建面约2.48万方，地下约0.95万方），是个小体量项目。

（实景鸟瞰图 图源：昆明空间规划）

对比此前的过规信息，主要变动在于将土地使用权从原权利人信达资产转至奥斯迪名下。算上奥斯迪，这已经是该项目第二次易主了。

奥斯迪SOHO丨WE时代公寓项目原名为盛世东筑，项目地块由世邦地产在2011年竞得，此后世邦地产资金链断裂。

此后，该项目被抵押给了信达，但信达并未继续进行开发，而是通过拍卖转给了奥斯迪。由奥斯迪接手后，才终于开发为现在的“奥斯迪SOHO丨WE时代”。

从产品来看，尽管户型面积段比较小，但奥斯迪SOHO丨WE时代宣传自己做到了6米大面宽，并且做了“双钥匙入户”设计，即一套公寓两把钥匙，分开入户闭锁下上楼层，这样业主就可以一楼自住二楼出租，或者一楼办公二楼居住。

如果不在意层高导致的空间限制，理论上，可以实现“买一套房，收两份租”。

（项目效果图）

此外，再加上此前昆明市印发的《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》中，有关商务办公建筑的审查规定：

严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。

根据规定，昆明市场未来再出现商办LOFT新项目的可能性已经不大，因此不少人也将层高4.5米的LOFT公寓描述为：卖一套少一套。

从产品来看，在高单价、小面积的基础上，奥斯迪SOHO丨WE时代的公寓设计也算是充分利用了LOFT的特点，有一定的亮点。

产品上从地段来说，也还算不错。

奥斯迪SOHO丨WE时代丨WE时代位于昆明主城二环内，城市主干道人民东路上，周边1公里范围内有地铁3、4号线途经的大树营站及白龙路站，自驾或者公共交通都比较方便。

（项目区位图）

沿人民路往前就是延安医院和沃尔玛，以及拓东体育馆等配套，虽然大树营城改还需要很长时间去完成，但正常的医疗、休闲购物都可以比较方便地完成。

另一方面，项目紧邻大树营城改，目前城市界面还是比较杂乱。

总体来看，周边各方面配套都还比较齐全，地段在未来城改完成后还会有一定优势加持。

即便如此，这个项目的公寓会有人买单吗？

据克而瑞数据，截止2022年3月，昆明公寓存量为335万方，去化周期均在37个月以上，2022年上半年，昆明公寓累计供应26.26万平方米，成交36.85万平方米。

（图源：克而瑞数据）

市场存量长期过高，去化周期过长，昆明公寓整体均价已经跌至7233元/㎡，其中，盘龙区均价约10360元/㎡；五华区均价约6912元/㎡；官渡区均价约7000元/㎡；西山区均价约8122元/㎡；呈贡区均价约6072元/㎡。（数据来源：克而瑞数据）

在这样的环境下，除了市中心东风广场的拢悦、官渡区一环边的华润中心等极少数公寓产品，昆明大部分公寓定价都在5000-9000元/㎡，价格下探到4000元/㎡的也不在少数，就算是LOFT或者精装公寓也不能例外。

不仅是公寓，奥斯迪SOHO丨WE时代在住宅面前也没有多少价格优势。

按项目38㎡的产品来说，首付50%，需要的首付款为22.8万，而对于购房者来说，同样的首付款，同样的均价，完全可以考虑在昆明买个95㎡的舒适小三房，毕竟，昆明9月的住宅均价也才13553元/㎡，可选的项目多的是。

或者也因为这些原因，奥斯迪SOHO丨WE时代在刚入市销售时，价格还是13000元/㎡起，这才过了一个多月，均价就降到了12000元/㎡。

看来这个项目的公寓想要卖高价，仅靠LOFT推“双层入户设计”，还是比较吃力。奥斯迪不如琢磨琢磨，如何推进一下大树营城改，或许也能在一定程度上给奥斯迪SOHO丨WE时代带来新话题。