自市场上首次传出三道红线调控新规至今超过一年，虽未有正式文件对外公布，但对房企的经营压力仍较为明显，部分房企在经营方面放缓扩张速度，积极配合调控降杠杆，减少踩线数量。而部分未踩线房企则积极把握发展契机，逆周期扩经营规模，取得了良好的业绩表现。目前行业中经营风险频发，这种背景下那些逆周期积极扩张的房企更值得我们关注。

图1：截至目前50家上市房企踩线情况（排名不分先后）

数据来源：企业年报；焦点研究院整理

截至目前，监测到的50家上市房企中，4家踩线3道被归为红档，占比为8%；9家踩线2道被归为橙档，占比为18%；18家踩线1道被归为黄档，占比为36%；未踩线绿档企业数量最多，为19家，占比达到38%。整体来看，目前房企在积极响应国家号召去杠杆，踩线情况较上年末有所改善。进入2021年，在三道红线压力下不少房企经营陷入困境，但同时也有部分绿档房企逆周期发展，尝试弯道超车，这其中有5家值得资本市场和购房者关注，分别是万科、招商蛇口、华润置地、金地集团和龙湖集团。

表1：5家代表房企销售拿地表现

数据来源：焦点研究院监测、整理

22城拿地额统计截止时间为10月18日

5家代表房企大部分销售表现良好，拿地更积极。在销售额方面，1-9月，5家代表房企中除万科、龙湖外，其余3家均取得了两位数的增速，且均在20%以上，较高的销售额保障了企业未来的营业收入规模。在实行两集中政策的22城土拍中，由于未踩线，资金较充足，代表房企拿地更为积极，5家房企在排名前列轮和截至目前第二轮的集中供地中，拿地共计2491亿元，仅排名前列轮5家企业就摘得价值1988亿元地块，占排名前列轮22城土地总成交额的比值达18%，截至10月18日，22城第二轮集中供地共成交6127.9亿元，5家代表房企拿地额占比达到8.2%。

具体到企业来看，万科、招商蛇口和金地在排名前列轮供地中获得土储较为丰富，第二轮拓展速度有所放缓；华润置地在排名前列轮耗资超过400亿拿地后，第二轮中目前已经投资超过200亿元；目前来看龙湖将投资重点放在了第二轮供地中，拿地金额已经超过排名前列轮的七成。综合来看，5家代表房企均具有稳健的特点，目前市场竞争压力较小，这种背景下在土拍市场能获得性价比更高的土地资源，使项目能够保持合理的利润空间，进一步促进企业稳健经营。

表2：5家代表房企财务状况

数据来源：企业年报；焦点研究院整理

积极的销售拿地表现取决于企业优秀的财务状况。存量债务方面，5家代表房企净负债率均显著低于100%，除金地外均在50%以下；现金短债比值均在1以上，企业所持现金能够完全覆盖掉一年内到期的债务，短期偿债压力不大；同时，5家代表房企的融资成本均在5%以下，其中华润置地更是低至3.88%，较低的融资成本保障了房企的盈利空间。在新增债务方面，由于5家代表房企目前都是绿档，有息负债存量规模仍有至少15%的增长空间，未来企业杠杆空间充足。

深入到每个企业来看，5家代表房企各有特点：

万科：营收规模有保障，资源获取有质量。截至2021年上半年，根据万科半年报披露数据显示，企业合并报表范围内已售未结转的合同金额高达7819.1亿元，较年初增长了12%，有效保障了企业未来半年的营业收入。在土地投资方面，万科2021年上半年共获取项目95个，总规划建筑面积合计1505.9万平方米，支付地价共计1126.3亿元，其中92%位于一二线城市，是有质量的土储增长。此外，万科还保持着行业先进的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

招商蛇口：盈利规模大幅提升，核心区域拥有大量优质土储。2021年前三季度，招商蛇口加快结转速度，结转规模大幅增长，且企业上半年REITs成功上市产生税后收益14.58亿元，受此影响企业预计实现归母净利润60-66亿元，同比增长173.75%-201.12%。盈利规模能够得到大幅提升还有另一个重要原因，招商蛇口土地储备多集中在核心优质区域。据企业半年报披露，目前投资城市紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%，均是位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。

华润置地：营业收入显著增长，商业地产成长性高。2021年上半年，华润置地实现营业总收入737.4亿元，同比增长63.8%。其中，开发物业营业收入为609.3亿元，同比增长69.4%。在半年报摘要中，企业透露目前已售未结的签约额为2369.5亿元，而2021下半年将至少结算1163亿，从全年来看华润置地营业收入仍有较大增长空间。此外，华润置地的商业地产业务成长性较高，2021上半年投资物业（包括酒店经营）租金收入为82.8亿元，同比增长63.4%，为企业日常经营提供了良好的资金支持。

金地集团：销售增长有韧性，盈利水平持续改善。2021年前三季度，金地实现累计销售额2287亿元，同比增长34%；销售面积1062万平方米，同比增长29%；累计销售均价21524元/平方米，同比增长4.2%。前三季度，企业已经完成全年销售目标2800亿的81.7%。完成销售目标的同时金地的盈利能力也在持续提升，根据企业目前披露的前三季度财务数据显示，毛利率为18.13%，其中第三季度毛利率19.49%，较上半年有所改善，且受结转结构影响，上半年集中交付项目中有部分毛利率较低，随着剩余项目的逐步交付，下半年盈利水平将持续改善。

龙湖集团：持续多年稳健经营，经营业务可圈可点。截至目前，龙湖三道红线均未踩身居绿档，在手现金接近千亿，现金短债比高达5以上。在上半年销售额同比增长28.4%至1426.3亿元的前提下，企业在手现金还能如此之多，足以显示龙湖抵抗周期风险能力之强。此外，值得关注的是，在三道红线出台之前，龙湖已经连续多年保持“绿档”经营，是绿档房企中为数不多的民企。围绕“房住不炒”主基调不变，从房价、银根到地价的监管极具针对性，政策端思路清晰而坚定。龙湖集团紧跟政策步伐，把握行业机会，期内，龙湖集团物业发展业务实现营业额518.4亿元，交付物业总建筑面积374.5万平方米。上半年，龙湖秉承一贯的稳健与笃定，实现地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至2021年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，面积2200万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

整体来看，进入2021年虽然房地产市场受调控影响降温，行业内房企经营风险频发。但仍有5家绿档房企逆周期发展，持续推盘销售回款、审慎扩土储，保持财务稳健的同时在销售和投资端均取得不错表现。可见，这几家房企的抗风险能力是较为突出的，这依靠的是企业平时积累的稳健经营风格，也表示企业具备可持续长远发展的能力，企业本身和推出的产品也更值得资本市场和购房者关注。

来源：焦点研究院 · 行业研报

监测时间：2021年1月1日至9月30日

研究员：张冉

责编：余志佳